부동산매매업자 토지 단기양도시 적용세율
- 소득세과-1092
- 생산일자 : 2010.10.21.
요지
부동산매매업자가 비교과세 규정이 적용되지 않는 부동산매매차익에 대한 확정신고시 일반세율(「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율)을 적용하는 것임
회신
귀 질의의 경우, 부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」제64조의 「부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례」규정이 적용되지 않는 부동산 매매차익에 대하여 같은 법 제70조의 종합소득 과세표준 확정신고를 하는 경우 적용되는 세율은 같은 법 제55조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하는 것입니다.
상세내용
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1. 질의내용 요약
○ 사실관계
부동산매매업자로서 경매를 통해 현황이 도로인 토지(지목 : 대 + 도로)를 낙찰받아 지자체에 매수청구하여 양도하는 사업을 하고 있음
- 현황이 도로이나 지목이 대인 장기미집행 토지, 도시계획시설 도로개설에 편입된 토지로써 보상되지 않은 토지를 경매로 소유권 취득 후 사용․수익이 어려울 때 매수의무자인 지자체에 매수청구를 하고 있음(국토계획 및 이용에 관한 법률 제47조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)
○ 질의내용
아래와 같은 사업용토지를 지자체에 매수청구(1~2년 이내 단기양도)하여 소유권이 이전되는 경우 종합소득세 확정신고시 적용세율은?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제55조 【세율】
① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 2010년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간에 발생하는 소득분 (2009. 12. 31. 개정)
| 종합소득 과세표준 | 세율 |
| 1천200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
| 1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) |
| 4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) |
| 8천800만원 초과 | 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) |
2. 2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분 (2009. 12. 31. 개정)
| 종합소득 과세표준 | 세율 |
| 1천200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
| 1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) |
| 4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) |
| 8천800만원 초과 | 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 33) |
○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 종합소득 산출세액 (2009. 12. 31. 개정)
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2009. 12. 31. 개정)
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2009. 12. 31. 개정)
나. 종합소득 과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정)
제55조 제1항에 따른 세율
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 50
4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 60
5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 60
6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 50
7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 50
8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 60
9. 제94조 제1항 제4호 다목에 따른 자산 중 제104조의 3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 60
10. 미등기양도자산 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 70
11. 제94조 제1항 제3호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정)
가. 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조 제6항에서 “중소기업”이라 한다) 외의 법인의 주식등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식등 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 30
나. 중소기업의 주식등 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 10
다. 그 밖의 주식등 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 20
○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2009. 12. 31. 개정)
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2009. 12. 31. 개정)
가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2009. 12. 31. 개정)
나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2010. 3. 31. 개정 ; 지방세법 부칙)
다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정)
○ 지방세법 제186조 【용도구분에 의한 비과세】
다음 각호에 규정하는 재산(제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 당해 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 당해 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 그러하지 아니하다. (2005. 1. 5. 개정)
4.대통령령이 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지ㆍ사적지 및 묘지 (2005. 1. 5. 개정)
○ 지방세법 시행령 제137조 【용도구분에 의한 비과세】
① 법 제186조 제4호에서 “대통령령이 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지ㆍ사적지 및 묘지”라 함은 다음 각호에서 정하는 토지를 말한다. (2005. 1. 5. 개정)
1. 도로 (2008. 5. 27. 단서개정)
「도로법」에 의한 도로 그 밖에 일반인의 자유로운 통행에 공여할 목적으로 개설한 사도. 다만, 「건축법 시행령」 제80조의 2에 따른 대지 안의 공지를 제외한다.
○ 개정세법 해설 2009 (국세청, P.59)
20. 부동산 매매업자의 토지 등 매매차익예정신고세율 보완(소법 §69①)
가. 개정취지
ㅇ 단기양도자산(보유기간 2년이하)은 부동산매매업자의 매매차익예정신고시 높은 양도세율(40%~50%)을 적용받은 후
- 종합소득세 확정신고시 거액을 환급받게 되는 문제점 해소
* 부동산매매업자는 사업자로서 주택 단기매매가 불가피한 점을 감안, 2년 미만의 단기양도에 대해서는 비교과세(소득법§64①) 대상에서 제외하고 있음
나. 개정내용
| 종 전 | 개 정 |
| ◦ 부동산매매업자가 토지․건물 양도시 -매매일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 매매차익 및 세액 신고 - 산출세액의 계산 ∙(매매가액-필요경비) × 양도소득세 세율 - 토지등 매매차익예정 신고납부세액공제 : 10% |
- 단기양도자산 적용세율 보완 ∙ 양도소득세율 적용 (일반세율 또는 중과세율) ∙ 다만, 2년 이하 단기양도자산은 일반 양도세율적용 |
다. 적용시기 및 적용례
ㅇ 2009.1.1.이후 최초로 양도하는 분부터 적용
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○재산세과-1076, 2009.06.01
【질의】
부동산매매업자에 대한 단기양도세율 적용여부
【회신】
부동산매매업을 영위하는 거주자로서 「소득세법」 제64조의 「부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례」규정이 적용되지 않는 부동산 매매차익에 대하여 같은법 제70조의 종합소득 과세표준 확정신고를 하는 경우 적용되는 세율은 같은법 제55조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하는 것임.
○소득세과-956, 2010.09.02
부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고시 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(제55조 제1항에 따른 세율)을 적용하는 것이며,
부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」제64조의 「부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례」규정이 적용되지 않는 부동산 매매차익에 대하여 같은 법 제70조의 종합소득 과세표준 확정신고를 하는 경우 적용되는 세율은 같은 법 제55조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하는 것임