[스크랩] 확정채무의 면책적인수 / 확정채무의 중첩적인수 / 중첩적 계약인수

생활법률
근저당권의 채무자 변경등기

요즈음에는 근저당권이 설정되어 있지 않은 부동산은 보기 드물다. 이러 한 부동산을 매매할 경우, 매수인이 근저당권을 인수할 때에는 그 근저당 권으로 담보된 채무를 매매가격에서 공제하고 나머지 대금만 지급하고, 그렇지 않으면 매도인이 잔대금을 받을 때까지 말소해 주기로 하는 것이 보통이다. 이와 같이 부동산 매매 거래뿐만 아니라 그 밖의 사유로 근저 당권을 인수하는 경우가 적지 않은데, 이번 호에서는 이런 경우의 법률관 계에 관하여 알아보았다.

이행인수(履行引受)

   부동산 매수인이 근저당권을 안고 샀지만, 근저당권의 채무자를 변경하지 않고 매수인이 나중(대출금의 기일 또는 그전이라도)에 매도인을 대신하 여 채권자(주로 은행일 것이므로 이하에서는 채권자가 은행이라고 한다) 에게 갚겠다고 매도인과 약속한 경우이다. 이를 법률용어로 ‘이행인수’라고 한다. 이러한 약정은 매수인과 매도인 사이에서만 이루어졌기 때문에 은행에 대한 관계에서는 채무자는 여전히 매도인이지 매수인이 아니다. 따라서 은행은 매도인에게 직접 대출금을 갚으라고 할 수는 없지만, 매수 인은 해당 부동산의 제3취득자로서 매도인 명의의 대출금을 갚을 법률상 의 이해관계가 있으므로 대출금을 갚을 수 있다. 매수인이 이러한 약정을 스스로 이행할 때에는 별 문제가 없다. 그러나 매수인이 약속을 어기면 매도인으로서는 뜻밖의 피해를 입을 수 있다. 보 통의 경우라면 은행이 근저당권을 실행 ― 즉 경매신청 ―하고 경매절차 에서 다 받지 못하면 매도인에게 청구하겠지만, 경우에 따라서는 은행이 이런 절차를 거치지 않고 막바로 매도인을 신용불량거래처로 등록할 가능 성도 배제할 수 없다. 이렇게 되면 매도인은 제재를 피하기 위해서 은행 에 대출금을 갚고 매수인에게는 약정위반으로 인한 손해배상을 청구할 수 밖에 없는데 매수인이 순순히 이행하지 않으면 대단히 골치 아픈 문제가 생기는 것이다. 은행이 경매를 신청했지만, 그 절차에서 다 받지 못한 경 우에도 마찬가지이다. 매수인 역시 피해를 입을 수 있다. 즉, 매수 당시 확인되지 않았던 다른 대출이 있다거나, 매도인이 매도 등의 사실을 은행에 통보하지 않고 은행 으로부터 추가로 대출을 받을 경우, 그 대출도 매수인이 인수한 근저당에 의하여 담보될 수 있는 것이다. 실제로 이러한 민원은 빈번하게 일어나고 있다. 이러한 사고를 막기 위해서는 아래에서 설명하는 채무자 변경등기가 필요 한 것이다.

근저당권의 채무자 변경등기

   ■ 근저당권의 결산기가 도래하지 않은 때에는 계약상의 지위를 인수한다
   근저당권의 결산기가 도래하지 않았다는 것은 계속하여 그 근저당권을 이 용할 수 있다는 뜻이다. 그러므로 기존의 대출을 갚고 새로운 대출을 받 더라도 그 근저당권에 의하여 담보된다. 채무자 변경등기의 원인은 근저 당권의 기초가 되는 기본계약상의 채무자 지위의 전부 또는 일부의 인수 이다.
   은행은 ‘근저당권변경계약서’라는 제목 하에 ‘계약인수용’, ‘중첩적 계약인수용’으로 나누어 사용하고 있다. 그 차이는 종전의 채무자가 법 률관계에서 탈퇴하는지의 여부에 있다. 즉 ‘계약인수’시는 종전의 채무 자는 책임을 면하고 거래관계에서 빠지게 된다. 그러므로 근저당변경등기를 한 때부터 인수인이 채무자로서 부담하는 채 무만이 근저당의 피담보채무가 되는 것이다. 이에 반하여 ‘중첩적 계약 인수’의 경우는 종전의 채무자의 채무뿐만 아니라 새로운 채무자의 채 무도 근저당의 피담보채무가 된다. 쉽게 말해서 채무자가 종전의 1인에서 2인으로 추가되는 것으로 보면 된다.
   등기예규는 그외에도 계약상의 지위를 일부만 인수하는 것도 가능하다고 한다.

■ 근저당권의 결산기가 도래한 때에는 확정된 채무를 인수한다
   근저당권의 결산기가 도래한 경우 피담보채무가 확정되기 때문에 사실은 보통저당이라고 할 수 있다. 이 때는 ‘계약인수’ 등의 경우와 같이 ‘계약상의 채무자의 지위’를 인수하는 것이 아니라 저당권에 의해 담보 된 ‘확정채무를 인수’하는 것이다. 마찬가지로 종전의 채무자는 책임을 면하고 새로운 채무자가 그 채무를 인수하는 경우에는 ‘확정채무의 면책적 인수’가 되고, 종전의 채무자는 그대로 있고 채무자를 추가하는 경우에는 ‘확정채무의 중첩적 인수’가 된다.

   ● 주의사항
     종전의 채무자가 책임을 면하는 것은 ‘계약인수’, ‘확정채무의 면책적 인수’이며, 채무자가 추가되는 경우는 ‘중첩적 계약인수’, ‘확정채무 의 중첩적 인수’이다. 앞으로 근저당을 계속 사용할 때에는 ‘계약인수’나 ‘중첩적 계약인 수’를 해야 할 것이고, 특정한 채무만을 인수하고 그 채무를 기일 내에 갚을 때에는 ‘확정채무의 면책적 인수’나 ‘확정채무의 중첩적 인수’ 의 약정을 해야 한다. 특히 ‘확정채무의 중첩적 인수’는 종전의 채무자 가 책임을 면하는 것이 아니기 때문에 실질적으로는 연대보증한 것이나 다를 바 없으며, 일부러 이를 원인으로 채무자변경등기까지 할 필요는 없을 것이다. ‘확정채무의 면책적 인수’나 ‘확정채무의 중첩적 인수’를 선택한 경 우에는 근저당의 결산기가 온 것으로 보아야 하므로 그 후에는 대출거래 를 하더라도 근저당에 의하여 담보되지 않는다는 점에 주의해야 한다. 간 혹 당사자 간의 실제의도는 ‘계약인수’이지만 약정서나 등기는 ‘면책 적 채무인수’로 한 경우가 있는 바, 이 때에도 당사자의 실질적 의사에 따라 효력이 생긴다는 판례도 있으나, 이를 입증하기가 대단히 어려울 것 이므로 불리한 입장에 서게 된다. 따라서 배당절차에서 배당이의 등으로 배당을 받지 못하는 경우도 있으니 주의를 요한다.

   ● 절차 및 비용
     우선 약정서를 작성해야 하므로 은행에 가서 용도에 따라 표준약정서를 선택해야 한다. 약정서에 서명날인할 당사자는 종전의 채무자·인수인· 부동산소유자인데, 신분증과 도장을 지참하고 은행 영업점에 가야 한다. 인감증명은 부동산 소유자의 것만 있으면 된다. 약정서 작성에는 돈이 들어가지 않으나, 등기는 그렇지 않다. 내역을 살펴 보면 부동산 1건당 등록세 3천 원, 교육세 600원, 신청수수료 1천 원, 기 타 법무사 보수, 일당, 교통비 등을 합하면 대략 10만 원 안팎이 될 것이 다.

   ● 고해진 / 법무사, 한국금융연수원 강사

출처 : 부천오공모

글쓴이 : 포씨즌[이철희] 원글보기

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