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부동산투자자문 NO.1 리얼티파트너스 출범!
 닥터아파트 거래지원팀이 전문적인 부동산컨설팅 및 투자자문 서비스를 제공하기 위해 (주)리얼티파트너스로 새롭게 출범했습니다. 고객의 성공을 위해 최선을 다하겠습니다. | 천안함 침몰로 시국이 어수선한데 부동산시장에서조차 폭탄이라는 표현을 쓰기가 영 편치 않습니다. 하지만 요즘 주택시장 침체가 워낙 심각해 수도권 입주물량 폭증을 입주폭탄으로 쓰는 게 이해하기 쉽고 자연스러워 그냥 쓰기로 합니다.
이번 주 닥터아파트 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 최근 이슈가 되고 있는 수도권 입주폭탄에 대해 보유자와 투자자 입장에서 해결법을 제시하고자 합니다.
수도권 입주폭탄 원인
입주폭탄의 근인(近因)은 참여정부의 주택공급확대 정책때문입니다. 강남권 집값 폭등을 잠재우기 위해 2003년 출범한 참여정부는 2006~2010년 수도권에서 매년 30만가구 이상 건설을 위한 총 4천5백만평 공공택지를 확보하고자 판교에서 동탄2신도시까지 2기 신도시를 잇따라 발표했습니다.
이에 따라 판교, 위례, 동탄1, 2, 김포, 광교, 파주, 검단, 양주, 평택 등 10곳(총 3천8백9만평)에서 오는 2014년까지 총 57만8천가구가 공급될 예정입니다.
이는 수도권 1기 신도시의 2배에 달하는 규모로 발표 당시 1기보다 입지가 떨어지고 향후 주택수요 정체로 인해 공급과잉이 우려된다는 지적을 받았습니다.
또 2007년 하반기 분양가 상한제 시행을 앞두고 건설업체들의 대규모 밀어내기 분양으로 인해 2년 뒤인 2009년 하반기 이후 입주폭탄으로 이어졌습니다.
닥터아파트에 따르면 수도권 입주물량은 2009년 상반기 5만5천가구에서 하반기에 11만2천가구로 폭증했으며, 2010년 상반기 8만2천가구, 하반기 8만8천가구가 예정돼 있습니다. 특히 경기권은 입주물량이 2008년 8만6천가구에서 2009년 11만가구, 2010년 11만7천가구에 달하고 있습니다.
더욱이 수도권 입주폭탄은 미분양물량 적체까지 겹쳐 더욱 위력을 발휘하고 있는 상황입니다.
보유자를 위한 어드바이스
길게 보면서 매도 또는 보유 전략을 구사하라고 조언하겠습니다. 겨울이 깊으면 깊을수록 봄은 가까워지고, 여름이 더우면 더울수록 서늘한 가을은 우리 곁으로 곧 다가오는 게 자연의 이치입니다.
부동산시장, 주택시장도 이와 크게 다르지 않다고 생각합니다. 미분양이 영원히 증가만 할 수 없듯이 입주물량이 또 영원히 증가만 할 수 없습니다. 입주폭탄이 절정에 치달으면 치달을수록 입주물량이 곧 감소하기 마련입니다.
2011년부터 수도권 입주물량은 다시 감소할 것으로 예상됩니다. 먼저 2기 신도시 주요 입주물량이 속속 마무리된데다 2008년 이후 분양가 상한제로 인해 민간택지 분양실적이 매우 저조해 전체적으로 입주물량이 20011년부터 다시 감소세로 돌아설 것입니다.
닥터아파트에 따르면 2011년 수도권 입주물량은 6만1천가구로 2010년 17만가구에 40%에도 못미치는 수준으로 급감합니다. 경기권도 2010년 11만7천가구에서 2011년 2만5천가구로 크게 줄어들 예정입니다.
수급(需給)이 핵심입니다. 지금 입주폭탄을 맞고 신음하는 분양권(입주예정) 보유자께서는 장기보유전략으로 가셔야 합니다. 입주후 3년까지는 보유해 비과세 혜택을 받아 판다는 생각으로 말입니다. 특히 경기권에서는 2010년 이후 공급하는 아파트보다 입지면에서 낫다면 더욱더 장기보유 해야 할 것입니다.
투자자를 위한 어드바이스
상투적인 표현이지만 ‘위기는 기회’입니다. 2010년에 분양권에서 입주 3년 미만 새 아파트 까지 투자처를 찾을 가치가 충분히 있습니다. 분양가 상한제로 인한 주택공급물량 감소는 입주물량 감소로 연결될 것이며 향후 경기 및 주택시장이 연착륙 할 경우 소비가 살아나 입주물량 감소는 결국 집값 반등으로 이어질 것입니다.
판교신도시, 은평뉴타운, 송도신도시나 청라지구 등 전매가 가능한 분양권을 매수할 가치가 있습니다. 평형대로는 30평형대나 40평형대로 말입니다. 특히 전매제한이 풀린 판교신도시 중대형은 2010년에 최대의 투자처가 될 것입니다. 용인 수지 일대, 고양 식사 덕이, 은평뉴타운도 실수요자에게 추천할만합니다.
경기권에서는 2기 신도시를 중심으로 선별 매수를 권합니다. 신도시중에서도 현재로선 판교, 동탄에 국한해야 할 것이고 추후 전매가 가능해진다면 광교신도시도 적극 매수할 가치가 있습니다. 위례신도시는 말할 것도 없구요.
이밖에 내집마련을 시도하고 있는 실수요자들은 지금 입주폭탄 물량속에서 진주를 찾는 노력을 게을리 하지 말아야 할 것입니다. 프리미엄이 붙은 단지 중 역세권 블루칩단지로 공략한다면 2011년 이후 가치가 가격으로 바뀌는 기쁨을 누릴 수 있을 것으로 확신합니다.
내집마련이든, 투자든 핵심은 미래가치입니다. 시간이 흐를수록 가치가 드러날 수 있는 호재가 있는 분양권을 찾아, 호재가 현실화되는 시점까지 장기보유할 수 있는 인내력이 그 어느 때보다 절실히 필요한 시점입니다. | 
