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가을 날씨가 변덕스럽습니다. 지난 주말 굴업도 여행을 갔는데 풍랑주의보로 발이 묶여 월요일에 간신히 탈출했습니다. 가을 날씨만큼은 요동치지는 않지만 주택시장도 지난 9월부터 움직이기 시작했습니다.
이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 집값이 바닥을 치고 반등할 때 나타나는 징후들을 정리해봤습니다. 이에 앞서 최근 수도권 주택시장 거래동향을 알아봅니다.
수도권 주택시장 거래동향
2010년 3월부터 지속적으로 하락했던 수도권 아파트값 변동률은 하락폭이 지난 7월(-0.51%) 최저점을 기록한 후 점차 줄어들고 있습니다.
특히 지난 8월부터 시작된 전세가 급등으로 매매가 상승 압력이 커졌고, 추가 하락에 대한 불안심리가 줄어들자 10월 초부터 실수요자들이 급매물을 사들이기 시작했습니다.
올 상반기 입주물량 폭탄으로 하락폭이 컸던 용인시, 분당 지역에서 급매물 소진속도가 빨랐습니다. 또 실수요층이 두터운 서울 마포구, 양천구, 서초구, 송파구 등도 10월말을 기점으로 급매물이 대부분 소진됐습니다.
11월에도 전달에 이어 급매물과 저가매물 위주로 거래가 이뤄지고 매수문의도 늘어나 가격도 오르고 있습니다. 다만 호가를 높인 매도자와 싼 매물을 사려는 매수자 간의 가격차이가 벌어지며 힘겨루기가 진행되고 있습니다.
징후1: 지인들에게 매매문의 전화가 온다
갑자기 주변 사람에게 주택 매매 관련, 연락이 잦아지는 경우입니다. 10월 이후 갖고 있는 집을 팔고 다른 아파트로 갈아타도 되는지에 대한 문의가 많이 오고 있습니다. 물론 아주 친한 사람이 아니면 상담을 해드리지 않고 있습니다.~~~
투자자가 아닌 일반인이 내집을 사고 파는데 관심을 보이고 실제로 행동으로 옮기고 있다는 것은 집값이 이미 바닥을 치고 반등하기 시작했다는 의미입니다.
이때는 급매물이 거의 소진되고 가격은 소폭 올라 매수를 유보했던 실수요자가 적극적으로 매수에 나서면서 집값은 반등하게 되는 것입니다.
징후2: 집값 바닥 논쟁이 뜨겁다
신문 기사를 보니 집값 바닥론에 대한 보도는 올 들어 8월부터 부산 등 지방 주택시장 바닥론부터 시작됐더군요. 이어 8.29대책이 나오면서 집값 상승에 대한 기대감이 높아지면서 급매물이 거래되고 전세가 상승세가 계속되자 집값 바닥론 기사가 10월부터 급증했고 11월에 절정에 달하고 있습니다.
언론 보도는 시장 즉 현장보다는 늦을 수밖에 없습니다. 집값이 바닥을 치고 반등하는 징후들이 나타나야 기사화돼 현장보다 타이밍이 한박자 이상 늦을 수밖에 없습니다.
따라서 집값 바닥론이 기사화되면 집값은 이미 바닥을 치고 반등세가 시작됐다고 보면 거의 틀림이 없습니다. 반대로 폭등 기사가 크게 늘면 상승세가 멈추고 하락할 날이 머지않았다고 보면 됩니다.
징후3: 강남 거래량이 늘어난다
주택 거래량은 집값 선행지수입니다. 즉 거래량이 지속적으로 하락하면(특히 전년동기대비) 집값이 하락한다는 신호이고 거래량이 지속적으로 늘어나면 집값이 상승하는 전조(前兆)입니다. 최근 아파트 거래량은 지난 8월부터 10월까지 3개월 연속 증가세입니다.
집값 하락기에는 매수 문의 자체가 없는데다 매수 문의를 하더라도 살려는 의지가 약해 거래로 성사되는 경우가 거의 없습니다. 반면 매수자가 적극적으로 매입의사를 보여 매도자와 매매가간 거래가 성사되기 시작하면 거래량이 늘어나면서 갑자기 반등이 시작됩니다.
강남 집값은 주택시장의 선행지수입니다. 특히 반등할 때 가장 먼저 오릅니다. 현장(중개업소 등)에선 강남 재건축 단지는 이미 지난 4~5월 바닥을 친 것으로 보고 있습니다. 투자자들은 이미 7월 이전에 급매물을 매입했고 실수요자들이 9월 이후 적극적으로 매입에 나서며 거래량이 늘고 있습니다.
징후4: 추가 규제완화책이 나온다
역발상 투자자는 규제강화책은 집값의 꼭지요, 규제완화책은 집값이 바닥으로 생각합니다.
주택시장 침체기엔 사고 싶은 사람은 사지 않고, 팔고 싶은 사람이 팔지 못해 거래중단이 장기간 지속되면서 바닥으로 곤두박질하면 정부는 집값 안정을 이유로 버티다 규제완화책을 내놓게됩니다. MB정부도 올들어 4.29대책이후 버티다 침체가 계속되자 결국 추가로 8.29대책을 내놓았습니다.
이후 매수자들의 구매심리가 매수유보에서 매수세로, 투자자는 매수세에서 적극매수로 전화되면서 주택시장은 바닥을 치고 반등하게 되는 것입니다. 따라서 결과적으로 정부는 규제완화책을 바닥일 때 내놓게 되는 것입니다.
징후5: 낙찰가율이 2개월 이상 연속 상승한다
법원 경매시장의 아파트 낙찰가율(낙찰가/최초 감정가)은 2000년 이후 집값의 선행지수 역할을 하고 있습니다. 통상 일반 아파트시장보다 2~3개월 선행하는 것으로 봅니다.
하락세를 보이던 낙찰가율이 2~3개월 연속 상승세를 보이면 두세달 뒤 기존 아파트값도 상승세를 보인다는 것입니다.
디지털태인에 따르면 11월(1~15일까지) 버블세븐 아파트 낙찰가율은 전달(76.99%)보다 2.35% 포인트 상승한 79.34%를 기록하며 3개월 연속 오름세를 보였습니다. 강남권(강남, 서초, 송파)도 전달 보다 1.39% 포인트 상승한 79.98%를 기록하며 3개월 연속 상승세를 이어갔습니다.
중대형 아파트 낙찰가율(82.86%)은 투자자들의 가세로 10월에 이어 11월에도 중소형(79.87%)보다 3% 포인트 높았습니다. | 
