증여일과 가장 근접한 거래일자의 비교대상 아파트 매매사례가액은 시가로 볼 수 있음

증여일과 가장 근접한 거래일자의 비교대상 아파트 매매사례가액은 시가로 볼 수 있음 

 

국승

• 서울행정법원-2023-구합-771
• 귀속년도 : 2021
• 심급 : 1심
• 생산일자 : 2023.09.05.
• 진행상태 : 진행중

 

요지

증여일과 가장 근접한 거래가액인 비교대상 아파트의 매매사례가액은 유사매매사례가액으로써 시가로 평가될 수 있음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

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사 건	2023구합771 증여세부과처분취소
원 고	AAA
피 고	○○세무서장
변 론 종 결	2023. 06. 27.
판 결 선 고	2023. 09. 05.

 

주 문

 

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

 

청구취지 

 

   피고가 2022. 6. 18. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 증여세 xx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.

 

이 유

 

1. 처분의 경위

 

  가. 원고는 2021. 4. 26. 자녀인 이ㅇㅇ로부터 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ로 00나길 00, ㅇㅇㅇㅇ아파트 102동 1205호(전용면적 84.80㎡, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 증여받고 2021. 5. 13. 소유권이전등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 증여’라 한다).

 

  나. 원고는 2021. 6. 30. 피고에게 이 사건 아파트의 시가를 같은 단지에 있는 101동 1304호(이하 ‘비교대상 제1아파트’라 한다)의 매매가액인 650,000,000원으로 하여 증여세 xx,xxx,xxx원을 신고·납부하였다.

 

  다. 피고는 2022. 6. 18. 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 및 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 근거하여 이 사건 아파트와 같은 단지에 있는 102동 1006호(이하 ‘비교대상 제2아파트’라 한다)의 매매가액인 710,000,000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아, 원고에 대하여 이 사건 증여에 따른 증여세 xx,xxx,xxx원을 추가로 부과·고지하였다(이하 '이 사건 처분' 이라 한다).

 

  라. 원고는 이에 불복하여 2022. 8. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2022. 11. 28. 기각결정을 받았다.

 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

2. 처분의 적법 여부

 

  가. 원고의 주장 요지

 

   1) 상증세법상 유사매매사례가액 규정은 거래의 특수성을 반영할 수 있는 여지를 차단하였다. 이 사건 아파트는 같은 동(T자형 배치 구조이다)의 다른 아파트와 비교했을 때 일조권과 조망권에 큰 차이가 있어서 가격 차이도 크게 나타난다.

   2) 비교대상 제2아파트는 붙박이장과 싱크대를 교체한 후 매매된 것이므로 16년 전 분양 당시 상태인 이 사건 아파트와 가격차이가 있을 수 있으므로, 비교대상 제1아파트의 거래가액 650,000,000원이 이 사건 아파트의 유사매매사례가액에 해당한다.

 

  나. 관계 법령

   별지 기재와 같다.

 

  다. 인정사실

 

   1) 이 사건 아파트가 소재한 단지는 2006년 준공된 총 2개동 206세대(최고층 15층)의 소규모 단지로 동별 배치도 및 동별 단면도는 아래와 같다. 이 사건 아파트(검정색 동그라미)와 ‘비교대상 제2아파트’(하늘색 동그라미)는 같은 동(102동), 같은 방향(동향)이나, 피고가 유사사례가액으로 신고한 ‘비교대상 제1아파트’(빨간색 동그라미)는 이 사건 아파트 맞은편인 101동에 위치한 남향아파트이다.

    2) ‘비교대상 제1아파트’가 위치한 101동 아파트, 이 사건 아파트 및 ‘비교대상 제2아파트’가 위치한 102동 아파트의 단면도는 아래와 같다.

 

 

    3) 이 사건 아파트, ‘비교대상 제1아파트’, ‘비교대상 제2아파트’의 등기접수일, 동·

층·호수 등의 구체적인 사항은 아래 표와 같다.

구분		이 사건 아파트	비교대상 제1아파트	비교대상 제2아파트
평가기간	등기접수일 (계약일)	2021. 5. 13. (2021. 4. 26.)	2021. 2. 25. (2020. 12. 18.)	2021. 7. 30. (2021. 5. 22.)
공동주택 단지 내	동·층·호수	102동 1205호	101동 1304호	102동 1006호
주거전용	면적(㎡)	84.80	84.80	84.80
공동주택가격 (2021. 1. 1.기준)	가격(원)	420,000,000	420,000,000	420,000,000
매매가액(원)		-	650,000,000	710,000,000
실거래 신고접수일			2021. 1. 13.	2021. 6. 7.
대지권(㎡)		42.26	42.26	42.26
방향		동향	남향	동향

 

  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지

 

라. 판단

 

   1) 상증세법 제60조 제1항 본문은 ‘이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라고 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다.

 

   그리고 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 ‘법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하면서, 그 제1호 본문에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있고, 제4항은 ‘제1항 을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다] 이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다.

 

   그에 따라 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 위 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대하여 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는, ‘평가대상주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것’(가목), ‘평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것’(나목), ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것’(다목)을 모두 충족하는 주택을 말한다고 규정하고 있다.

 

   2) 앞에서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정을 관계 법령에 비추어 보면, 피고가 이 사건 증여일과 가장 근접한 거래가액인 비교대상 제2아파트 매매사례가액이 상증세법 제60조 제2항, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항에 따른 유사매매사례가액으로써 이 사건 아파트의 시가로 평가될 수 있다고 본 것은 타당하고, 비교대상 제1아파트의 거래가액이 이 사건 증여일에 보다 근접한 일시에 이루어진 비교대상 제2아파트의 거래가액보다 이 사건 아파트의 이 사건 증여 당시 시가와 더 유사하다고 볼 만한 뚜렷한 근거가 없다. 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

 

   가) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 매매사례가액은 원칙적으로 증여재산의 시가로 볼 수 있도록 하면서 위 평가기간을 넘어 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중의 매매사례가액을 시가로 보기 위해서는 평가심의위원회의 심의를 거치도록 하고 있는바, 이는 평가기준일로부터 더 가까운 일시의 매매사례가액이 해당 증여재산의 시가를 보다 적정하게 반영한 것으로 볼 수 있다는 입법취지가 반영된 것으로 보인다.

 

   나) 비교대상 제2아파트는 방향, 동 위치, 기준시가 등이 이 사건 아파트와 유사하고, 평가기간 중 이 사건 증여일(평가기준일, 2021. 5. 13.)과 가장 가까운 날에 매매계약이 체결되었으며, 비교대상 제2아파트의 매매계약 체결일(2021. 5. 22.)은 원고가 신고한 이 사건 증여세신고일(2021. 6. 30.) 이전에 해당하므로, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 규정하는 유사매매사례가액에 부합한다.

   비교대상 제1아파트 또한 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 규정하는 유사매매사례가액으로 고려할 수는 있으나, 비교대상 제1아파트 매매계약일(2020. 12. 18.)은 이 사건 증여일로부터 약 5개월의 차이가 있어 약 10일 간의 차이가 있는 비교대상 제2아파트의 경우보다 시간적 격차가 크다.

 

   다) 원고는 2021. 6. 30. 이 사건 증여세 신고 당시 비교대상 아파트의 매매가액이 비교대상 제1아파트뿐이었다는 이유로, 이 사건 아파트에 비교대상 제2아파트의 유사매매 사례가액을 적용한 이 사건 처분은 납세자의 예측가능성을 침해하므로 위법하다고도 주장하나, 구 상증세법 시행령 제49조에 증여재산의 시가로 인정되는 것은 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지)이내에 매매계약일 기준으로 판단하고 평가기간 내에 증여세를 신고한 경우 신고일까지의 가액으로 규정하고 있으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

 

   라) 한편 원고는 이 사건 아파트는 T자형 동 배치로 일조권과 조망권에 큰 차이가 있어서 같은 동의 다른 아파트와 가격 차이가 크게 나타난다고 주장한다. 그러나 원고가 제출된 자료만으로는 비교대상 제2아파트가 이 사건 아파트와 비교하여 일조권, 조망권의 차이를 구체적으로 확인하기 어렵다. 오히려 비교대상 제2아파트와 이 사건 아파트는 같은 동, 같은 동향에 위치하고 있어서 비교대상 제2아파트가 비교대상 제1아파트보다는 이 사건 아파트와 조망권이나 일조권의 측면에서도 유사하다고 볼 여지도 적지 않다. 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

 

   마) 또한 원고는 비교대상 제2아파트는 붙박이장과 싱크대를 교체한 후 매매된 것이어서 16년 전 분양 당시 상태인 이 사건 아파트와 가격 차이가 있을 수 있으므로 비교대상 제1아파트의 거래가액 650,000,000원이 이 사건 아파트의 유사매매사례가액에 해당한다고 주장한다. 그러나 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는데(대법원2008. 10. 23. 선고 2008두7830 판결 등 참조), 앞서 보았듯이 비교대상 제2아파트는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 예정하는 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 유사한 아파트이고 해당규정에는 비교요소로 내부 리모델링 여부(리모델링 부분도 내부 전체가 아니라 방과 부엌의 붙박이장과 싱크대에 한정된 것으로 보인다)는 포함되어 있지 않은 점, 가사 리모델링 여부 등으로 가격 차이가 있다고 하더라도 원고가 제출한 자료만으로는 비교대상 제2아파트의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 보기 어려울 정도의 특별한 사정이 있다고 인정하기도 어렵다. 원고의 위 주장 역시 받아들이기 어렵다.

 

   바) 원고는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에 의하면 이 사건 아파트의 시가를 정할 때 이 사건 아파트와 비교대상 아파트의 공동주택가격 차이가 5%이내여야 매매사례가액을 적용할 수 있으므로, 과세관청은 이러한 점을 고려하여 이 사건 증여에 따른 증여세 인상분을 5% 범위로 제한하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 앞에서 보았듯이 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목은 평가대상 아파트의 시가를 정할 때 유사 아파트(이 사건에서 ‘비교대상 아파트‘로 지칭한 부분)의 실제 매매가격을 적용하려고 하는 경우 ‘평가대상 아파트의 공동주택가격’이 ‘유사 아파트의 공동주택가격’과 차이가 5% 이내인 것을 요구하고 있을 뿐 ‘유사 아파트의 실제매매가격’과 차이가 5% 이내인 것을 요구하고 있지는 않은 점, 과세관청이 위 법령상의 규정을 고려하여 기존에 부과한 증여세를 5%의 범위로 조정할 수 있도록 하는 법률상의 근거를 찾기 어려운 점, 원고의 위와 같은 주장은 본인이 조세를 감내할 수 있도록 인상분을 조정하여 달라는 취지여서 이 사건 처분의 위법 여부를 판단함에 있어서는 고려하기 어려운 점 등을 종합하여 보면 원고의 위 주장도 받아들이기 어렵다.

 

 

3. 결론

 

  그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.