상속받은 농지의 양도세 등 세금과 절세 방법에 대한 정리

 

상속받은 농지의 양도세 등 세금과 절세 방법에 대한 정리

 

 

상속받은 농지의 양도세 등 세금은

피상속인의 재촌자경 여부와 상속인의 재촌자경 여부에 따라서

확연하게 나뉜다고 할 수가 있다.

 

하나씩 흔한 사례를 위주로 설명하고자 한다.

 

먼저 피상속인도 상속인도 재촌자경을 사업용 토지 충족 기간만큼 안한 경우에는

일반적인 경우라면 비사업용 토지에 해당한다.

그러나 상속 농지의 경우에는 소득세법 시행령 제168조의 14 ③항 4호 나목에 의거

상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지는

사업용 토지로 보고 일반 세율 즉 사업용 세율을 적용한다.

하지만 이런 경우에는 양도세 감면은 받을 수 없다.

당연히 5년 이후에는 상속인의 재촌자경 여부로 사업용 비사업용 판단한다.

 

다음으로 피상속인이 8년 이상 재촌자경 농지에 대하여 알아보자.

피상속인이 8년 이상 재촌자경을 하였고

상속인이 계속하여 재촌자경을 하고 있다면

이는 따질 것도 없이 사업용 세율이고 양도세 감면도 받는다.

 

다음으로 피상속인이 8년 이상 재촌자경을 하였고

상속인이 재촌자경을 하지 않다가 매도하는 경우에는

피상속인이 8년 이상 재촌자경하였음을 입증하면

이때에는 언제 팔아도 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

 

다음으로 피상속인이 8년 이상 재촌자경한 농지를

상속인이 재촌자경하지 않더라도 상속받은 지 3년 이내에 매도를 하면

이때에는 양도세 감면도 받을 수 있다.

물론 사업용 세율을 적용받는다.

 

다음으로 피상속인이 8년 이상 재촌자경 하였고

상속인이 재촌자경을 하지 않다가 매도하기 전까지 기간 안에

1년 이상 재촌자경을 하고 매도를 한다면

이때는 피상속인의 8년 이상과 상속인의 1년 이상 재촌자경을 합산하여

8년 이상 재촌자경한 농지로 보아서 양도세 감면을 받을 수 있다.

 

다음으로 피상속인이 8년 이상 재촌자경을 하지 않은 경우에는

상속인이 계속하여 재촌자경을 하면

이는 합산하여 재촌자경 기간을 계산하고

사업용 토지나 양도세 감면 등 판단을 한다는 것이다.

 

다음에는 피상속인이 재촌자경 안 했거나 8년 미만 재촌자경한 농지를

상속인도 처음에는 재촌자경을 하지 않다가

상속받은 지 5년이 지나서 매도하는 경우에는

오롯이 상속인의 재촌자경 기간만으로

사업용 토지나 양도세 감면기준을 판단한다.

 

여기서 말하는 재촌자경에 대한 판단은

실제로 재촌자경을 하였고 이를 자료로서 입증을 하고

이를 세무당국에서 판단 인정을 받아야 한다는 것이다

 

농지에서 세금 중에 가장 중요하므로

사업용 토지 판단의 기준을 법 조항으로 각인시키고자 한다.

사업용 토지의 판단은

소득세법 시행령 제168조의 6(비사업용 토지의 기간 기준)에서

1. 토지의 소유 기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유 기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

2. 토지의 소유 기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 토지의 소유 기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유 기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3. 토지의 소유 기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간.

    다만, 소유 기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유 기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유 기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

 

재촌자경 기간과 자경 요건에 대한 기준을 법 조항으로 각인시키고자 한다.

재촌과 자경에 대한 판단 기준은

조세특례제한법 시행령 제66조(자경 농지에 대한 양도소득세의 감면)

①법 제69조제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란

1. 농지가 소재하는 시(특별 자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」

    제10조제2항에 따라 설치된 행정 시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) ㆍ 군ㆍ구

  (자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

⑬법 제69조제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것

2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것.

 

여기서 간과하거나 놓치거나 하기 쉬운 중요한 포인트는

양도세 신고 납부자인 상속인이 피상속인의 8년 이상 재촌자경을

입증을 자료를 가지고 하고 이를 세무서에서 인정할 수 있어야 한다.

그냥 내가 농사지었소 해서는 안 된다는 것이다.

피상속인이 사망하면 반드시 재촌자경 입증자료를

그 당시에 확보를 해 놓았다가 나중에 매도 시 등에

이 입증자료를 사용 제출하여 입증하여야 함을 명심 또 명심해야 한다.

 

양도세 등 세금의 절세 부분에 대하여는

적게는 몇십몇백에서 많게는 수억을 감면받고 덜 내는 것이므로

세무당국에서도 심사나 판단에 있어서 매우 신중하게

또 꼼꼼하게 서류와 현장 확인 등을 한다는 것이다.

납세자도 그만큼 철저히 대비를 해야 혜택을 누릴 수 있는 것이다.

 

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

 

관련법령 발췌

 

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. <개정 2010. 3. 31., 2013. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 7. 24., 2016. 12. 20.>

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

 

소득세법시행령제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. <개정 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2015. 2. 3., 2016. 2. 17.>

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

[본조신설 2005. 12. 31.]

 

소득세법시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등) ① 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지를 판정한다.<개정 2008. 2. 22., 2008. 2. 29., 2009. 2. 4., 2021. 1. 5., 2024. 5. 7.>

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 또는 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간

② 법 제104조의3제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호에서 규정한 날을 양도일로 보아 제168조의6의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.<개정 2008. 2. 29.>

1. 「민사집행법」에 따른 경매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일

2. 「국세징수법」에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 최초의 공매일

3. 그 밖에 토지의 양도에 일정한 기간이 소요되는 경우 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지

③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다.<개정 2006. 2. 9., 2008. 2. 29., 2008. 10. 7., 2008. 12. 31., 2009. 2. 4., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2021. 1. 5., 2021. 5. 4.>

1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

1의2. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.

2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지

나. 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 법 제97조의2제1항을 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지

4. 법 제104조의3제1항제1호 나목에 해당하는 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지

가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

나. 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지

5. 그 밖에 공익ㆍ기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지

④ 제3항제1호의2에 따른 경작한 기간을 계산할 때 직계존속이 그 배우자로부터 상속ㆍ증여받아 경작한 사실이 있는 경우에는 직계존속의 배우자가 취득 후 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 기간은 직계존속이 경작한 기간으로 본다.<신설 2013. 2. 15.>

 

 

조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

 

조세특례제한법시행령제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제69조제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년[제3항의 규정에 의한 농지이양은퇴보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 “한국농어촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.<신설 2001. 12. 31., 2002. 12. 30., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2006. 2. 9., 2006. 4. 28., 2008. 2. 22., 2009. 6. 26., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2015. 2. 3., 2016. 1. 22., 2024. 3. 26.>

1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

⑪ 제4항의 규정에 따른 경작한 기간을 계산할 때 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우(제1항 각 호의 어느 하나에 따른 지역에 거주하면서 경작하는 경우를 말한다. 이하 이 항 및 제12항에서 같다) 다음 각 호의 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.<신설 2006. 2. 9., 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2010. 12. 30., 2011. 6. 3., 2012. 2. 2.>

1. 피상속인이 취득하여 경작한 기간(직전 피상속인의 경작기간으로 한정한다)

2. 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간

⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.

⑬ 법 제69조제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.<신설 2006. 2. 9., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2., 2015. 2. 3., 2016. 2. 5.>

1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것

2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것.