국가소유 농지와 교환시 비과세대상에 해당하는지 여부

국가소유 농지와 교환시 비과세대상에 해당하는지 여부

 

 

• 서일46014-11652
• 귀속년도 : 2002
• 생산일자 : 2002.12.04.

 

요지

거주자가 경작에 사용하는 농지를 국가가 소유한 토지와 교환하는 경우로서, 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임.

회신

귀 질의의 경우 우리청 기 질의회신문【재일46014-2773 (1996.12.30) 및 재일46014-2624(1995.10.5)】내용을 참고하시기 바랍니다.
※ 재일46014-2773, 1996.12.30
거주자가 경작에 사용하는 농지를 국가가 소유한 토지와 교환하는 경우로서 다음의 요건을 갖춘 경우에는 소득세법 제89조 제2호 및 동법시행령 제153조 제1항 제2호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것임.
다 음
가. 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 1/4 이하일 것
나. 거주자의 토지는 교환성립일(또는 교환등기일) 현재 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제 경작에 이용되는 농지일 것
다. 교환일 현재 시지역에 있는 농지 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역안에 있는 농지는 이들지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것
라. 당해 농지에 대하여 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우에는 환지예정지 지정일부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것

상세내용

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1. 질의내용 요약

○ 국ㆍ사유재산 교환에 있어 사유재산의 소유자가 2002.6.20 부모로부터 증여받을 때 양도세 면제(8년이상 영농)를 받은 농지중 일부와 국가(○○대학교 농장부지중 일부) 소유 농지와 다음과 같이 교환시 비과세대상에 해당하는지 여부

                      다 음

【국유재산 내역】 1. 소재지: ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지

2. 지목 : 답

3. 교환면적: 1,253㎡

4. 공시지가 합계액: 16,289,000원

5. 감정가액 합계액: 52,626,000원

【사유재산 내역】 1. 소재지: ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지

2. 지목 : 답, 전

3. 교환면적: 1,170㎡

4. 공시지가 합계액: 19,105,000원

5. 감정가액 합계액: 52,650,000원

 

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 생략

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정)

 

○ 소득세법시행령 제153조 【농지의 비과세】

① 법 제89조 제2호에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)를 교환 또는 분합하는 경우로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우를 말한다.

1. 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

2. 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지

④ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 동 각항에 규정된 농지에서 제외되는 농지는 다음 각호와 같다.

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시지역(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다)안에서 개발사업의 시행으로 인하여 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 되는 농지를 제외한다. (1996. 12. 31 단서신설)

가. 사업지역내의 토지소유자가 1천명 이상인 지역 (1996. 12. 31 신설)

나. 사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모 이상인 지역 (1998. 4. 1 직제개정)

2. 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지 (1995. 12. 30 개정)

 

○ 소득세법시행규칙 제70조 【농지의 범위등】

① 영 제153조 제1항 및 제2항에서 “농지” 라 함은 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함한다. (1997. 4. 23 개정)

② 영 제153조 제4항 제1호 나목에서 “재정경제부령이 정하는 규모” 라 함은 다음 각호의 1의 것을 말한다. (1998. 8. 11 직제개정)

1. 사업시행면적이 100만제곱미터 (1997. 4. 23 신설)

2. 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업 또는 주택건설촉진법에 의한 대지조성사업의 경우로서 당해 개발사업시행면적이 10만제곱미터 (1997. 4. 23 신설)

 

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-2773(1996.12.30)

거주자가 경작에 사용하는 농지를 국가가 소유한 토지와 교환하는 경우로서 다음의 요건을 갖춘 경우에는 소득세법 제89조 제2호 및 동법시행령 제153조 제1항 제2호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것임.

              다 음

가. 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 1/4 이하일 것

나. 거주자의 토지는 교환성립일(또는 교환등기일) 현재 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제 경작에 이용되는 농지일 것

다. 교환일 현재 시지역에 있는 농지 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역안에 있는 농지는 이들지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것

라. 당해 농지에 대하여 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우에는 환지예정지 지정일부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것

 

○ 재일46014-2624(1995.10.5)

【질의】

1. 우리 공공사업시행을 위하여 붙임과 같이 필요한 토지를 교환함에 따라 교환대상 소유주에 대한 양도소득세의 비과세 해당여부에 대하여 질의함.

가. 공공사업내용.

가. 공공사업명 : ○○도 학생 해양수련원 설립

나. 사업시행자 : ○○도 교육감

다. 시설예정지 : ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 구도청국교 인근지역

나. 질의내용

소득세법 제5조 제6호 (마)목 및 동법시행령 제4조 제4항 제2호에 교환하는 쌍방토지가액의 차액이 4분의 1이하로서 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환하는 농지의 양도소득에 대하여 비과세한다고 되어 있음.

동법 제89조에 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가 및 개별공시지가를 기준으로 한다고 되어 있음에 관하여

우리가 교환취득한 개인의 농지가격과 우리가 교환처분한 토지가격의 차액이 공시지가로 계산하면 4분의 1 초과되고, 감정가격으로 계산하면 4분의 1이하일 경우에 교환대상자의 농지처분으로 인한 양도소득이 비과세 대상으로 적용받을 수 있는지.

다. 참 고

지방재정법시행령 제101조 제1항에 지방자치단체에서 직접 공용 또는 공공용에 사용하기 위하여 필요한 경우에는 토지가액의 차액이 4분의 1이하이고 취득하고자 하는 면적이 2분의 1이상일 경우에 한하여 교환할 수 있음.

공공용지 취득 및 손실보상에 관한 특례법시행령 제2조의 10 제8항 및 지방재정법시행령 제96조에 교환, 취득, 처분토지의 가액은 감정평가액으로 하도록 되어 있음.

【회신】

소득세법 제5조 제6호 (마)목 및 동법시행령 제14조 제4항의 규정을 적용함에 있어 교환하는 쌍방 토지가액의 차액을 산정하는 경우에는 원칙적으로 교환하는 쌍방토지의 기준시가에 의하는 것이나, 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환하는 농지로서 교환하는 쌍방 토지의 실지교환가액이 확인되는 경우에는 그 실지교환가액에 의하여도 토지가액의 차액을 산정할 수 있음.