농지에 투자하고 싶다는 고객과의 상담이야기 =부동산에 투자하고 싶다면

어제는 농지에 투자하고 싶다는 두분의 고객과 상담을 하게 되었습니다

4월 들어서면서 심심치 않게 토지 투자에 대한 상담을 하게 되는 군요

지난해부터 올해 2월까지만 해도 토지에 투자하라고 하면 고개를 좌우로 젓는분들이 많았고

상담을 하러 오는 고객들은  없었다고 하는 편이 맞을듯 한데 말입니다

아 물론 가끔 매도하겠다는 상담은 받았었지만  투자에 대한 상담은 전무했던 터이지요

 

그럼 그동안 투자상담이 없다시피 했으니 토지가격은 내렸을까요

소위 돈이 될만한 지역인 수도권이나 지방의 유망지역들은 오히려 올랐다는 표현이 맞을 겁니다

아마도 지역이나 물건에 따라  다소 차이는 있었겠지만 10~20% 정도는 오른 것 같습니다

물론 지방이나 호재가 없는 일부 지역은 내리거나 보합세인 지역도 많이 있습니다

 

우선 한분은 사무실에서도 아니고 밖에서 만나자고 하여서 사무실을 방문하였는데

농지가 나온게 있으면 하나 사려고 한다는 것이었습니다

 

그래서 현재 사시는 곳과 투자하려는 금액과 투자하려는 기간과 투자하려는 이유를 알아야만

그에 적합한 물건을 소개해 드릴수 있다고 투자상담을 시도했지만

그런건 알 필요가 없고 그냥 농지하나만 소개해 달라는 것이었습니다

조금은 자존심이 상했지만 나온건 몇개가 있다

농지가격만 4억2천만원에서 35억까지 있고 그 이상도 얼마든지 구해 줄수 있다고 했지요

그러니까 대뜸 뭐 그리비싸냐 싼것은 없느냐 대출은 얼마나 되느냐 하는 것입니다

 

 

또 다른 한분은 부천에 살고 있고 농지를 사려고 하니까 부천에 있는 농지이거나

아니면 토지거래허가지역이 아닌 지역에 농지를 사야하는데 재촌자경이라야 세금이 없다하니

부천에 농지를 사고 싶다는 것이었습니다

 

이분은 이미 농지투자에 대한 상당한 정보를 가지고 오신 분입니다

 

이 분은  현재 52세이며, 자기집을 가지고 있고 ,아이들도 2년이면 학교를 마치고

가장 중요한것은  2~3년이 되면 직장에서 그만두어야  할 처지에 있다는 것입니다

그렇다고 지금 집이나 상가를 사기도 그렇고하여 농지투자를 생각하게 되었다는 것입니다

그리고 당분간은 소득도 있고 생활유지도 가능하다는 것입니다

 

그러면서 이지역의 농지가격이 3.3평방미터당 70~75만원선이며

부천시도시기본계획에 지역특구로 개발계획이 있고 부천시에서 적극 추진하고 있어

투자한다면 좋을것으로 보인다는 것이었습니다

다만 문제는 현재 가진 돈이 3억원 정도로서 대부분 1983평방미터인 논을 구입하려면

1억2천만원~1억5천만원정도가 부족한데 적은  규모의 농지가 있는지 적은 규모의 농지가 없다면

그럼 3억원으로 투자할수 있는 방법은 없는지 정말 구체적인 투자계획을 가지고

상담을 받으러 오셨습니다

 

그리고 다른 지역에 농지에 투자한다면 투자가치가 있다고 보는지

또 투자하였을 경우에는 어떠한 문제들이 있는지

이 지역에 투자한 경우와 다른곳에 투자한 경우에 어떻게 보는지에 대하여 문의하시는데

정말 오랜만에 제대로 준비한 투자자를 만나서 얼마나 반가왔는지 그리고 두려웠는지 모릅니다

 

여러분 어떻게 보고 느끼셨나요

 

우리는 일상생활에서 채소나 과일을 하나사도 내가 가진돈과 하려는 용도에 맞는것을

이가게 저가게 아니면 이것과 저것을 비교하면서 사게 되지요

그런데 하물며 돈을 벌고자 하면서 아무생각없이

"남이 장에가니 나도 시레기타래 메고 장에가는 "그런 투자를 한다면

그게 제대로 된 투자라고 할수 있을까요

 

부동산 투자에서 귀가 아프도록 이야기하는 것을 다시 한번 말하려 합니다

현재 자산상태(적어도 투자하려는 자금의 규모와 내용), 어떤 부동산(거주용,수익형,자산형),

무엇때문에(거주나 직접사업용,임대나투자용),투자기간(투자하려는 기간,매도예상시점),

예상투자수익 등을 정하고 투자 상담을 하여야 제대로 된 투자를 할수 있습니다

 

이를 6하원칙에 대입하여 정리를 해보면 다음과 같습니다

누가= 어떤 사람들을 위하여 할것인가

         자기가 직접 거주나 사업장으로 사용하려는 실수요자인지

         임대나 투자수익률을 기대하는 투자용인지가 분명해야 합니다

언제 = 언제 사고 언제 팔 것인가

         구입은 언제 할것인가(무조건 쌀때가 아니라..돈이 언제 어떻게 준비되는지 사용은언제 등)

         매도는 언제 할것인가 (비싸지면이 아니라 ...1년후,5년후,10년후 또는 수익률이 얼마일때)

어디에 = 어느 곳에다 할 것인가 

          수도권이냐 지방이냐 - 서울이냐 경기도냐 - 강남이냐 강북이냐 - 강남구냐 서초구냐 -

          서초동냐 압구정동이냐 - 우성이냐 현대냐 - 50평대냐  30평대냐(20억대냐 10억대냐) 처럼

          투자하고자 하는 곳을 구체적으로 선정하여야 합니다

무엇을 = 어떠한 부동산을 선택할것인가

           주거용부동산이냐(아파트냐,주상복합이냐,빌라냐,단독이냐,오피스텔이냐...)

           상업용부동산이냐(상가,근생,빌딩,공장....)

           자산형 부동산이냐(농지,임야,나대지,공장,빌딩.....)

어떻게= 어떠한 방법으로 구입하거나 매도할것인가

           매매로 할것인가 아니면 경공매로 할것인가  또는 상속이나 증여로 할것인가

           직거래로 할것인가 중개등 위임 처리할것인가

왜 = 무었 때문에 하는 것인가

            실제 사용을 위한 것인가

            임대소득을 올리기 위한것인가

            가치상승을 노린 투자인가

 

부동산 투자 원칙은 간단  합니다

실제 거주나 사업장으로 사용하면서 거주나 사업에 편리성을 위한  순수한 실소유자이거나

주거를 하거나 임대나 사업장으로 사용하면서 가치 상승을 기대하는 투자 목적이겠지요

그런데 사람들은 꿩도 먹고 알도 먹는 그런 투자를 생각하고 있습니다

그러나 그러한 물건은 꿩도 놓치고 알도 깨뜨려 버리는 경우가 많습니다

결론은 모든 투자는 돈이 된다면 하면 됩니다

 

또 다 아는 사실을 횡설수설 했네요

 

다시 농지투자시에 살펴야 할 이야기로 돌아와 보지요

농지를 구입하려면 자경을 요건으로 합니다

토지거래허가지역은 토지소재지에서 전가족이 6개월 이상 거주해야만 합니다

구입후에는 물론 자경을 해야하고 자경하지 아니하면 처분명령등 제재를 받습니다

매도시에는 재촌자경을 한경우에는 일반세율에 장기보유특별공제를 받을수 있고

8년이상재촌자경시에는 2억원, 3년이상재촌자경하고 대토할시에는 1억원의

양도세 감면 혜택도 있습니다

* 지금 비사업용토지의 양도세 중과가 법개정중에 있습니다

 

그럼 재촌자경 가능한 농지에 투자하는 것이 좋으냐

아니면 부재지주라도 돈이 되는 곳에 하는 것이 좋으냐 이겠지요

저는 둘중에서 투자분석을 해서 돈이 더 되는곳이면 하라고 하고 싶네요

다만 여기서는 구입과 매도에 따른 투자 수익뿐만 아니라

관리나 세제등에 관련된 제반 사항을 검토한후에 돈이 더 되는것을 따져봐야 하겠지요

그러나 부동산 투자에는 정답이 없다고 하였습니다

부동산을 소유하고 이용하고 관리하면서 얻어지는 심리적 안정감이나 불안감 등

금전과 관련하지 않은 다른 요소들도 따져 보아야 할것입니다

 

끝으로 상담 결과는 어떠했는가

 

여러분 상상에....

 

 

 

모두 부자되세요

 

 

 

자료출처 ; 부동산으로 다같이 부자되기 위한 재테크 모임

                 http://cafe.naver.com/dabujadl.cafe