부동산 투자! 지금 투자할 시기인가?

부동산 투자! 지금 투자할 시기인가?

 

 

 

부동산 투자를 하는 시기는 정해진 바는 없다.

또한 특별히 좋다거나 나쁘다고 할 수도 없다.

그리고 부동산 투자란?

구입만이 아니고 보유 관리나 전용 개발 절세 처분 등

부동산을 구입하여 처분하기까지의 전 과정 과정이 투자이지

구입하는 것만을 특별히 투자라고 할 수는 없다.

 

그럼 말을 바꾸어서

지금 부동산을 살 시기인가? 아니면 팔 시기인가?

이 또한 일률적으로 말하기는 어려운 일이다.

다만 부동산 경기변동으로 매도냐 매수 시기를 판단해 보자면

매도는 상승기의 어깨 부근에서 하락기의 어깨 부근에서 하는 것이고

매수는 하락기의 무릎 부근에서 회복기의 무릎까지라고 할 때

지금은 정부 정책이나 대책 그리고 경기순환국면에서도

그 누구나가 다 상승 막바지라는데는 이론의 여지가 없다 할 것이니

그렇다면 매도를 하는 시기인 것만은 부정할 수 없을 것이다.

따라서 매수는 실수요자가 아니라면 가급적 기다리는 것이 맞지 않을까

 

부동산 투자에서는 투자 시기도 매우 중요하다.

그러므로 부동산을 취득하고 처분하는 시기나

방법에 대하여서도 제대로 알고 제때에 하는 것이 좋다.

그러나 실수요자라면 투자자라면 그 시기를 특정할 필요는 없다

다만 이왕이면 부동산 투자를 좀 더 잘하려면

가급적 시기를 염두에 둘 필요는 있으니 그에 대하여 알아보고자 한다

 

부동산의 경기 변동을 보는 방법은 여러 가지가 있으나

경제학에서는 경기변동을 단기-중기-장기로 나눈다.

단기의 경우 40개월 주기의 ‘키친 파동’이고,

중기의 경우 10년 주기의 ‘주글러 파동’이고,

장기의 경우 50년 주기의 ‘콘트라티에프 파동’이다.

한국 부동산(=토지) 경기변동의 경우, 10년 주기, 주글러 파동에 해당한다.

실제로 우리나라에서 보이는 패턴을 보자면

단기 4~5년, 중기 10~12년, 중장기 17~20년, 장기 30년, 60년 등으로 보며

대체적으로 토지시장의 경기변동의 주기별 파동은

수축기는 5~8년이고 확장기는 3~5년이라고 하며

나는 개인적으로 위축기 2~3년, 활황기 3~5년, 수축기 2~3년,

침체기 3~4년 정도로 이보다 때로는 1~3년 정도가 길거나 짧게 반복된다.

마치 어느 여름은 별로 덥지도 않고 짧게 끝나거나

어떤 겨울은 매섭고 춥고 길제 이어지거나 하듯이

때로는 그 기간이 짧기도 하고 때로는 길기도 하지만

반드시 봄, 여름, 가을, 겨울은 반복되면서 오고 가듯이

부동산 시장에서도 회복기 활황기 수축기 침체기를 반복하고 있지

언제나 활황이거나 언제나 침체가 이어진 일은 없다는 것이다.

 

 

 

나는 부동산 투자를 농사꾼이 농사를 짓듯이 해야 한다고 한다

또 한편으로는 마치 아리를 가진 엄마?

아이를 낳아 기르고 사회에 나가도록 하는 것과 같다고 이야기를 합니다.

봄 파종 적기에는 웬만한 땅에다가 웬만한 씨앗을 뿌리면

다 나고 자라고 그리고 거둘 것이 있는 것이며

그 토지가 좋은 땅이냐 종자가 좋은 품종이냐

그리고 얼마나 잘 가꾸었느냐에 따라서 그 수확량이 달라질 뿐이다.

하지만 한여름이나 가을에 뿌린다면

이 또한 대부분의 씨앗은 나고 자라지만 거둘 것이 없는 것이 대부분이다.

더군다나 겨울에 씨앗을 뿌리면 대부분 나오지도 않고 거둘 것도 없다.

 

 

이와 같이 부동산 투자에서도 마찬가지로 적용되어서

회복기에는 웬만한 부동산에 투자를 하면 어느 정도 수익을 내고

활황기에는 단기간에 큰 수익을 낼 수도 있으나

이때 너무 늦게 투자를 하면 하락기로 접어들면서 수익을 못 낼 수도 있고

더군다나 수축기나 침체기에 투자를 하면 아예 손해를 보게 되는 것이다.

농사를 짓는 것도 때가 있는 것이고

부동산에 투자를 하는 것도 때가 있음에서 같은 이치로 이해를 하고 있다.

 

 

 

끝으로 지금 부동산 할 시기인가에 대한

나의 생각을 조심스럽게 언급하며 맺고자 합니다.

경기 전망 특히 부동산 전망은 신의 영역이라 할 수 있으며

이러한 것을 보는 데는 여러 가지 방법들이 있을 수 있으나

보통 사람들인 우리로서는

이런저런 지표나 과거 사례 등을 가지고 예측을 해 보는 것입니다.

그러니 그냥 참고만 하세요.

지금 부동산시장은 2013년 하반기부터

8년이 넘게 우상향으로 오른 것이 사실입니다.

그리고 그동안 25번의 부동산 억제 대책이 나왔고

무수한 법안들이 통과되어 시행이 되고 있으나 잡히지 않자

급기야 금리 인상에다가 대출 조이기로 막판 목 조르기를 하고 있습니다.

이제는 한판승으로 끝날 것이라고 보여집니다만

아직은 내년 대선이 있기에 섣불리 하락을 점치기도 어렵습니다.

 

다만 최근 여당과 야당의 대표주자들이 선출이 되고

아직은 정리되지 않았지만 쏟아져 나오는 공약들을 보면

부동산을 억제하고 단속하고 투기를 방지하겠다는 것은

어느 정당이나 후보나 같은 맥락으로 보입니다.

결국 대선이 끝나고 나면 다소의 눈치싸움 기간을 거쳐

하향 침체기로 이어질 것이 명약관화한 것이 사실입니다.

또한 2022년부터 4~5년간에 나올 신도시 등 주택 공급은

시장에서도 감내하기 힘들 만큼의 고통을 안겨 줄 것이라고 봅니다.

그리고 팬데믹에서 푼 돈의 통화팽창으로 인한 인플레를 잡기 위한

고금리 정책으로 갈 수 밖에 없는 현실과

주택 공급 과잉으로 인하여 결국은 하락이 예상된다 할 것입니다.

우리 투자자들은 이점을 유념하여 투자 리모델링을 해야 할 때이며

이번 20대 대통령 재임기간은 투자의 기회로 잡으시기 바랍니다.

하향 침체기가 될것이라면서 투자라하니 의아해 할 수 있으나

진정한 투자자라면 이런 시기에 좋은 물건에 투자를 하는 것입니다.

​

투자라고 하니 부동산을 사는 것을 말하는 것이 아닙니다.

처음 1~2년 하향 조정기에는 공부와 지식 기술을 습득하고

그다음 2~4년 무렵에는 줍줍한다는 용어처럼 투자를 적극 실행하십시오

다음 정권에서는 이제 다시 회복과 활황을 맞을 것이니

그리고 이렇게 일찌감치 좋은 물건에 투자를 해야

내가 매도하는 시기에 매도가 가능하기 때문입니다.

다만 레버리지를 많이 활용한 투자자라면

상승기 초반인 2025년 경에 투자를 시작해야 할 것입니다.

지금부터 3년간 부동산 투자지식 정보 그리고 노하우를 습득하며

종잣돈 투자자금을 마련하는 시기로 삼으시고

그 이후에 여건에 맞게 일찍 아니면 다소 임박하여 투자를 실행하여

모두 부동산 투자로 성공하여 잘 살아갔으면 합니다.

 

 

 

농지오케이 윤세영