농지법의 영농 거리와 자경 그리고 세법의 재촌과 자경은 엄연히 다르다

농지법의 영농 거리와 자경 그리고 세법의 재촌과 자경은 엄연히 다르다

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농지 투자에서 아주아주 중요한
재촌과 자경에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

그런데 이 재촌과 자경에 대하여 농지법과 세법에서 정한 규정이 다르다.

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먼저 재촌에 대하여는
농지법에서는 재촌에 대한 규정이 없으며
세법에서만 재촌에 대하여 규정을 하고 있습니다.

 

세법에서 정하고 있는 재촌 규정은
소득세법 시행령에서
재촌 이란?
농지소재지에 거주
농지소재지와 연접한 시군구에 거주
농지소재지로부터 30킬로미터 이내에 거주
라고 정하고 있습니다.

다만 농지법에서는
농지취득자격증명 발급 요건에서
영농거리를 기재하도록 되어 있으나
세부적인 내용도 규제하는 내용도 없습니다.

 

이는 농작물에 따라서 통작 거리의 개념으로 보겠다는 것으로 보입니다.

과거에는 농지법에서도 통작거리라는 것이 있었습니다.

정확하게 법전으로 말고 대략 살펴보자면

80년대이전에는 8킬로미터

이때의 8킬로미터는 사람이 걸어서 다니는 길로 8킬로미터입니다.

90년대에는 20킬로미터

이때에는 농기계가 다닐수 있는 길로 20킬로미터입니다.

2000년대 이후 30킬로미터(하지만 농지법에서는 규정 안함)

이때부터는 지도상의 직선거리로 30킬로미터 입니다.

즉 교통수단을 가지고 통작거리를 재단하였다는 것입니다.

즉 경종농업인 경우에는

어느 정도의 통작거리가 필요하기에 정했던것으로 보이며

하지만 지금은 교통수단도 좋아 졌고 재배작물도 다양하기 때문에

재배작물에 따라서 인정을 하겠다는 것으로 이해합니다.

즉 벼농사나 채소농사를 30킬로 50킬로 밖에서 짓는다면

농사짓기도 어렵지만 사실상 타산이 맞지를 않으니 인정하기 어렵겠지만

과수나 다년생작물을 재배를 한다고 하면 이는 가능한 일일 것입니다.

다음으로 자경에 대하여는
농지법에서는 상시 농업에 종사하거나
농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 하는 자라고 정하고 있고
세법에서도 소득세법 시행령에서
상시 농업에 종사하거나
농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 자라고 정하고 있습니다

자경에 대하여는 농지법과 세법에서 똑같이 규정하고 있습니다.

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자경을 하지 않는 경우에 대한 불이익으로는
농지법에서는 자경하지 않는 농지에 대하여는

고발이나 과태료 부과 등에 대한 처벌과
처분명령 등 조치를 할 수 있도록 정하고 있으며
세법에서는 재촌과 자경을 동시에 충족하지 않으면
이를 비사업용 토지로 보아서 높은 세율로 세금을 내도록 하고 있고

매도는 물론이고 증여나 상속의 경우에도 세금 감면을 배제하거나

고세율 적용을 하는 등 불이익을 주고 있습니다.

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다시 한번 정리하자면
농지법에서는 어디에서 살든 소유자가 직접 농사만 지으면 되고
세법에서는 농지 근처인 재촌지역에 살고
소유자가 직접 농사를 지어야 사업용 토지로 인정하고
양도세 증여세 상속세 감면 등 혜택을 받을 수가 있는 것입니다.

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농지투자를 하려고 한다면
법에 처벌도 안 받고 세제 혜택을 받기 위해서라도
가급적 가까운 재촌지역 농지를 사서

무조건 자경을 하여야 하는 이유가 여기에 있다고 할 수 있습니다.

투자는 결국 자금 회수를 더 많이 하는 것에 목적을 두고 있기 때문입니다.

 

그렇기에 농지의 투자는

돈 된다는 곳, 개발한다는 곳, 향후 발전한다는 곳 등

이런 곳을 찾아가기보다는

내가 살고 있는 주변에다 투자를 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

정말인지 한번 비교를 해 보여 드리겠습니다.

재촌자경하는 경우와 재촌자경을 하지 못하는 경우에

3억을 투자하여 10년후에

양도차익 10억에 매도를 한다면 실제 회수는 얼마나 될까?

재촌자경한 경우에는 세금이 33000만 원이지만

1억원 감면받아서 내야 할 세금은 22000만원이 되며

결국은 88000만 원을 회수하게 되니 293%가 되는 것입니다.

재촌자경을 못한 경우에는

비사업용 토지로 세금은 41700만원이고

58300만 원으로 수익률은 194%가 됩니다.

그런데 개정한다는 내년도 세금으로 한번 보자면

내야 할 세금이 64100만으로

손에 쥐는 돈은 35900만원으로 119%에 지나지 안호는다는 것이다.

외곽지역에서 3배가 남는 것과 내 주변에서 두 배가 남는 것이 비슷하고

또 대부분의 경우 거주지가 도시이니 이 주변이 실제 더 많이 오르므로

투자는 굳이 개발 지역 너무 찾지 말고 내사는 주변에서 투자하기 바랍니다.

 

멀리는 말고 최근에 바닥에서 고점까지 오른시기인 2011년부터 현재로

수도권이나 대도시 등에서 집값은 대략 2배 정도가 올랐다고 할 수 있으나

지방이나 농촌지역의 집값은 거의 그자리에 있음을 알수 있고

수도권이 토지도 거의 모두가 3~4배 정도가 올랐으나

​지방에서는 2배가 오른것이 대부분이고

개발등으로 붐이 일었던곳이라해도

수도권 에서의 오름 폭보다 그다지 높지 않다는 것을 보면...

또 몇십배 올랐다고 특별한 것 가지고 토달지 마세요.

그제도 1000원으로 58억짜리 주택복권에 4명이나 당첨 되었답니다.

 

끝으로 다시 한번 강조하자면

농지법에서의 재촌자경과 세법에서의 재촌자경은 다르다.

농지법에서는 자경만 하면 처벌 대상은 아니고

세법에서는 재촌과 자경을 해야만 절세를 할 수가 있다

아! 소득 3700만 원이란 말이 나오는데

이 역시 세법에서만 적용을 받는다는 것도 함께 기억하시기 바랍니다.

 

부동산투자는 내가 사는곳

특히나 대도시나 도시 주변에서 해야만 돈이 된다.

많이 오르기도 하지만 절세도 신경을 써야 한다.

투자는 내가 돈을 벌려고 하는 것이니

내가 돈이 많이 될 수 있는 곳에다 하자.

재촌과 자경 지역에다가....

 

 

 

농지오케이 윤세영