수용보상지역에서 보상받을 때 절세하는 법

수용보상지역에서 보상받을 때 절세하는 법

​

​

공익사업 등 개발 지역에서

수용보상을 잘 받는 방법은

원래 평소에 잘 관리를 하여야 할 것이지만 

개발 발표나 추진 당시 초기부터라도 대응을 잘 하는 것이 좋다.

​

하지만 최근 계양 신도시와 대장 신도시에서 

보상을 받는 분들을 상담하다 보니

2018년도에 발표가 났고 2019~2020년에 지구 지정이 되었고

지난해 연말부터 지금 현재 보상이 나가고 있는데

즉 발표가 나고부터 약 1년 전후에 지구 지정이 되었고

지구 지정이 되고 1년 반 후에 보상이 나가고 있는데

많은 사람들이 아무런 준비가 되어 있지 아니한 상태로

그저 보상금이 적게 나왔다 

내 땅 빼앗아 간다고 하는 것을 보면

참으로 속이 터지고 화가 나기까지 한다.

 

수용보상에 대하여는 몇아례 글을 오렸지만

다시 한번 함께 생각해 보는 시간을 갖고자 한다.

 

많은 사람들은 개발 지역이 발표가 되고

수용보상 통보가 나오면 수용보상가에만 관심을 갖는다.

물론 가장 관심사는 수용보상을 많이 받는 것이기에 그러하지만

수용보상가는 내가 관심만 갖는다고 잘 받는 것은 아니다.

또는 데모를 한다 뭐를 한다 큰소리친다고 잘 받는 것도 아니다.

또 많은 사람들이 오해를 하는 것 중에 하나인

소유자가 선임하는 감정평가사가 엄청남 영향을 미치는 것도 아니다.

위와 같은 관심이나 더 받기 위한 제스처나 감정평가사 선임이 

필요 없다거나 해서는 안 될 일이라는 것은 아니다.

그저 수용 보상하는 감정평가액 결정에

소유자들의 이러한 행동은 그 영향이 미미하다는 것을 지적하는 것이다.

 

그럼 어떻게 해야 하는 것일까?

모두에서 말했지만 가장 중요한 것은 평소에 잘 관리를 해야 한다.

가급적 가치를 높일 수 있는 방법과

절세를 할 수 있는 방법으로 관리를 해야 한다.

 

먼저 가장 중요한 것은 모든 부동산에서 공통적인 사항인

내 땅의 물건의 가치를 높이는 방법이 있을 것이다.

가치를 높이는 방법이야 여러 가지가 있을 수 있다.

높으면 깎고 낮으면 높이는 절토와 성토 등 리모델링과

좀 더 활용가치가 높은 땅으로 지목을 변경하는 방법 등이나

더 나아가서 건물 등 부지로 활용을 하는 방법 등이 있을 수 있고

똑같은 경우에서도 더 가치가 있는 농작물을 심는다든지

더 나은 건물이나 용도로 사용을 한다든지 하는 방법이 있다.

 

그리고 다음으로 할 수 있는 방법은

절세를 할 수 있는 방법들로 관리를 해야 한다.

이는 평소에 항상 그에 맞도록 하는 것이 매우 중요하다.

그리고 임증 자료는 평소에도 항상 챙겨 두어야 한다

지금은 과거와 달라서 인우보증만으로는 안되고

객관적인 입증자료가 있어야만 하기 때문이다.

취득에서부터 처분 때까지 전 과정에서 절세에 대한 생각을 갖고

쓸데 쓰든 못 쓰던 상관없이 절세 방법이나 입증자료를

최대한 찾아서 맞추고 또 자료를 확보하는 것이 좋다.

 

이번에 상담하면서 가장 아쉬웠던 부분들을 요약해 보자면

그동안 수십 년을 재촌 지역에 살면서 농사를 지었지만

좌경한 사실을 입증할만한 자료가 전혀 없는 분들이 있었다.

또한 재촌지 역에 살고 자경을 하고 있지만

다른 지역 농지에 대한 자료는 있는데 해당 지역 농지에 대한 자료는

재촌이나 자경을 입증할만한 자료가 미비한 경우가 있었다.

 

이런 분들이라면 적어도 이 지역은 

산업단지로 복합개발한다고 소문이 난지가  20년 전이고

어느 정보 추진한다고 발표나 설명회 등 한지가 5년도 더 전이다.

그렇다면 이때부터라도 관련한 자료를 챙겨 두었더라면

8년 이상 재촌자경 아니 4년 이상 재촌자경 입증은 가능할 터인데

그냥 내가 농사를 짓고 있으니 당연히 양도세 안 낸다고 알고 있는데 대해서

정말 안타깝고 또 무지함에 대해서 놀랍기도 했다.

 

그렇다고 이들이 이런 것을 모르는 바가 아니고

오히려 그 누구보다도 알만한 지식층에 속한다는 것에 더 놀라웠다.

오히려 이런 것은 준비를 안 하여

몇억이 왔다 갔다 하는 그 부분은 소홀히 하고

재결신청을 하면 얼마나 더 받을 수 있는지에 대하여만 관심이 있고

협의보상에 따른 대토 보상이나 협의라 택지 등에는 관심도 두지 않는데 

또 한번 놀랐다.

 

이미 여러 차례 수용보상 잘 받는 방법이나

수용보상지역에서의 절세 방법을 말한 바 있으니

다같이부자되기 카페 농지오케이투자이야기 메뉴에서

관련한 글들을 찾아서 보아주었으면 합니다.

3기 대장 신도시 등 보상 협의 통보를 계기로 개발 지역에서 수용보상을 잘 받는 방법

https://cafe.naver.com/dabujadl/152922

 

 

아래에서는 누구나 쉽게 간단하게

나의 수익률을 파악할 수 있는 것을 도식화해 보았다.

양도차익 10억에서 양도소득세를 내고 나면

내가 손에 쥐는 돈이니 이를 보고

나라면 어떻게 해야 하는지를 판단해 보기 바란다.

 

간단하게 산술로 풀어보는 양도세 판단

(양도차익이 10억이라고 할 때)

 

구 분	단 독 명 의		공 동 명 의
	사 업 용	비 사 업 용	사 업 용	비 사 업 용
1년미만	5억	5억	5억	5억
2년미만	4억	4억	4억	4억
2~10년	3억	3.8억	3억	3.5억
농업인감면	2억	3.8억	0.7억	3.5억
절세순위	2	4	1	3

재촌자경 사업용 농업인 양도세 감면

재촌자경 가능한 농업인 공동명의

재촌자경 가능한 배우자 등 증여 분산

 

이 또 한 이번 수용보상지역에서 상담을 하면서

수많은 사례가 있었지만 요즈음 핫하게 떠오르는

농지연금을 타는 경우에 수용이 되었을 때

생각하지도 않던 양도소득세로 인하여

내가 갖게 되는 돈이 얼마나 되는지를 판단해 볼 수 있는 자료이다.

물론 일반 투자자들도 양도세 이후 잔액을 판단해도 된다

어느 방법이 가장 절세법인지를 보고 향후에 활용하기 바란다.

 

농지연금 수령자 재촌자경 여부

구분	재촌자경	비 자 경		배우자 증여후 농지연금신청
		비사업용	사업용 (수용)
매도가액	160000	160000	160000	160000
구입가액	4500	4500	4500	60000
필요경비	100	100	100	2400
장기보유공제	46620	46620	46620	(10년)19520
기본공제	250	250	250	250
양도차익	108540	108540	108540	80230
세율	6~ 45%	16~55%	6~45%	6~45%
양도소득세	42298	53157	42298	29563
양도세감면	10000	-	4229	10000
내야할양도세	32298	53157	38069	19563
지방세	3229	5315	3806	1956
총세금	35527	58472	41875	17607
손에 쥐는금액	124473	101528	118125	142393

 

 

 

부동산 투자 농지투자에서 특별한 방법은 없다.

그저 평범함 속에 진리가 있는 것이니

농지의 정석 투자를 통하여 

가치 상승과 절세를 도모하는 것이 가장 좋은 방법이다.

이는 일반적인 투자에서나 개발 지역에서의 투자법이나 다를 바가 없다.

이제 부동산 투자에서 

그만큼 절세투자법이 수익률에 미치는 영향이 크다는 것을 알 수가 있다.

 

부동산 투자는 사용 수익을 위하여 하기도 하지만

궁극적으로는 내가 돈을 벌려고 하는 것이다.

어떻게 관리해야만 가치가 오르고 절세가 되어서

내가 돈이 되는지 만을 생각하고 투자하고 관리한다면 

누구라도 부동산 투자로 성공을 하고 

부자로 경제적 자유를 누리게 될 것이다.

 

 

농지오케이 윤세영

​