2006년이전 기준시가로 신고한 취득가액 계산은 어떻게 해야 하나? 거래사실확인서 사용 용도와 서식

2006년이전 기준시가로 신고한 취득가액 계산은 어떻게 해야 하나? 거래사실확인서 사용 용도와 서식

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오늘은 실무에서 아주 흔하게 접하는 사례를 소개하고자 한다. 부동산 실거래 제도가 시행되기 전에는 사실상 거의 모든 거래에서 검인계약이나 등기권리증 계약서가 기준시가를 준하여 작성된 것이 대부분이고 실제계약서는 개인들이 보관을 하고 있었고 양도세도 기준시가로 하는 것이 대부분이었다.

그런데 지금은 양도소득세 신고에서 실제매매가액으로 하게 되다보니 이 시점에 거래된 경우에 취득가액을 실제 매매계약서로 해야 하는지 또는 등기권리증에 있는 계약서로 해야 하는지 헷갈리고 있고 더군다나 실제매매계약서가 없는 경우에는 어떻게 해야 하는지 많은 혼선을 빚고 있어서 이에 대한 내용을 정리해 보고자 한다.

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지금 현재 양도소득세는 실제거래가액을 기준으로 하여 양도가액에서 취득가액을 차감하고 취득ㆍ보유ㆍ양도 시 지출한 비용들을 공제한 양도차익을 산정하여 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 한 금액을 과세표준으로 하여 해당 세율을 적용하여 산출한다.

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부동산에 대한 양도소득세는 2006년까지만 해도 특별한 경우를 제외하고 양도가액과 취득가액을 기준시가를 적용하여 계산했다. 노무현정부는 기준시가에 의한 양도소득세 과세가 실질과세 원칙에 벗어난 세금부과 원칙이라서 이를 바로잡기 위해 실지거래가액 과세원칙으로 전환하였고 2007년 1월 1일부터는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하였다.

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2006년까지는 기준시가 과세원칙이 적용되다 보니 시군구에 거래가액을 관행적으로 실지거래가액보다 낮게 신고했다. 시군구에 신고하는 거래가액을 기준으로 취득세와 등록세를 부과했기 때문이다. 그래서 2006년 12월 31일까지 부동산거래 신고시 작성된 부동산계약서는 실제계약서가 아닌 공시지가를 기준으로 작성 한 계약서가 대부분이다.

 

문제는 지금 이러한 부동산을 매도하고 양도소득세를 신고할 때에 등기권리증에 있는 계약서로 해야 하는지 아니면 실제 계약서로 해도 되는 것일까 궁금하고 또 실제 매매계약서가 없는 경우에는 어떻게 해야 할지가 매우 궁금하다. 실제매매계약서와 등기권리증계약서나 당시 공시지가는 차이가 많기 때문이다.

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2006년 12월 31일 이전에 취득한 부동산을 양도한 경우로써 취득시 취득가액을 어떻게 계산하는지 알아보자.

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1. 검인계약서가 실지거래가액보다 낮게 작성되었지만 실지거래가액을 입증 할 수 있는 경우

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세법상 소득금액은 실질과세가 원칙이다. 부동산거래당시 시군구에 신고하기 위한 계약서는 거래가액을 낮춰서 신고를 했더라도 실지거래가액을 입증하면 실지거래가액을 취득가액으로 할 수 있다. 즉 검인계약서상 거래가액이 사실이 아니라는 것을 입증하면 된다. 실지거래가액을 입증하는 자료로 거래당시 작성된 실제계약서나 대금을 수수하고 주고받은 영수증, 대금을 지급한 금융증빙 등이 입증자료가 될 수 있다. 거래당시 작성된 매매계약서를 분실하여 실제 계약서가 존재하지 않을 경우 양도하면서 취득당시의 매매계약서를 재작성하는 경우가 있다. 실제거래가액대로 매매계약서를 재작성하였더라도 허위로 작성된 경우로 보아 조세범처벌법으로 처벌될 수도 있음에 유의하여야 한다.

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2. 검인계약서가 실지거래가액보다 낮게 작성되었지만 실지거래가액을 입증할 수 없는 경우

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일반적으로 2006년 12월 31일 이전에 시군구에 신고시 작성된 검인계약서는 관행적으로 다운계약서가 작성되었으므로 과세관청도 거래당시 실지거래가액이 아니라는 것은 대체로 인정한다. 납세자가 실지거래가액을 입증하는 자료를 제출하지 못하여 취득가액을 알 수 없는 경우에는 취득가액은 기준시가를 적용하여 계산한 환산취득가액을 취득가액으로 인정한다.

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환산취득가액은 양도당시 실지거래가액 × (취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)로 계산한다.

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과세관청에서 검인계약서는 존재하지만 실지거래가액을 알 수 없다고 하여 환산취득가액을 취득가액으로 신고를 한 경우 대부분 인정해 준다. 그러나 환산취득가액이 거래당시 실지거래가액 보다 너무 과도하게 계산되었다고 판단되면 과세관청은 환산취득가액을 부인하고 검인계약서에 기재된 거래가액으로 취득가액을 적용하기도 한다. 이 경우 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액 보다 낮게 작성되었다고 하더라도 거래당시 거래조건대로 기재하여 시군구에 거래가액이라고 신고된 이상 거래당시 실지거래가액으로 추정된다. 법원에서도 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액이 아니라고 주장할 경우 주장하는 자에게 입증책임이 있다고 보고 있다. 따라서 취득당시 실지거래가액을 알 수는 없지만 검인계약서가 거래증빙으로 확인될 경우 검인계약서상 거래가액을 취득가액으로 볼 수 있다.

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3. 취득당시 작성된 검인계약서도 없고 실지거래가액을 알 수 없는 경우

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부동산을 취득한 시기가 오래되어 취득당시 실제계약서는 보관하고 있지 않더라도 검인계약서는 갖고 있다. 등기권리증에 검인계약서가 첨부되어 있기 때문이다. 그런데 등기권리증을 분실한 경우에는 검인계약서도 없게 된다. 검인계약서도 없고 거래당시 실제 작성된 계약서도 보관하고 있지 않다면 세법상 부득이하게 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 계산한다.

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이 경우 국가나 지방자치단체로부터 부동산을 매입했거나 법원을 통해 경락을 받았다면 거래관련 증빙들을 영구보존하고 있어서 취득당시 실지거래가액이 확인된다. 건설회사로부터 아파트를 분양받은 경우에도 분양가액을 확인할 수 있다. 또한 과세관청은 전소유자를 통해 양도가액을 확인하여 현소유자의 취득당시 실지거래가액을 밝혀 낼 수도 있다.

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여기서 주의할 점이 있다.

우리가 실제 매매계약서를 분실했거나 폐기해 실제 매매금액을 증빙할 수 없다고 우리 마음대로 이러한 환산가액으로 신고할 수는 없기 때문이다.

세무서나 국세심판원 및 법원의 일괄된 견해는 매매당사자들이 작성해 시·군·구의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성됐다고 추정하기 때문이다.

즉, 검인계약서가 실제 매매금액과 달리 작성한 사실을 금융자료나 영수증, 실제 매매계약서 등을 제출해 입증하면 검인계약서를 무시하지만 그렇지 못하면 실제 매매금액으로 인정한다.

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검인계약서가 존재하는 경우 검인계약서상의 매매금액을 실제 매매금액으로 인정하므로 실제 취득가액이 확인되는 것으로 판단해 추계신고시 순차로 적용하는 매매사례가액·감정가액·환산가액을 적용할 수 없게 된다.

따라서 환산해 신고한 취득가액은 취득가액으로 인정되지 아니하므로 검인계약서상의 기재금액을 취득가액으로 하여 양도세를 다시 산정하게 된다.

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결국, 추가적인 양도세 고지와 함께 신고기한이 지난 경우 가산세를 부담해야 한다. 따라서 실제 매매금액보다 훨씬 낮은 검인용계약서상의 금액을 취득가액으로 하지 않으려면 실제 매매계약서나 영수증을 잘 보관해야 하며 가능한한 계약금·중도금·잔금지급시 금융기관을 통한 이체거래를 활용해 나중에 대금지급에 대한 증빙을 하기 쉽게 준비해 둬야 한다.

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4.실제 매매계약서가 없는 경우에 부동산거래사실확인서를 활용할수도 있다.

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부동산거래사실확인서의 서식을 중개업자가 활용을 잘하면 매도인 매수인의 이익을 줄 수 있는 서식이 되기도 하고 후일에 분쟁의 대상이 될 수도 있는 것을 막을 수도 있는 서식이라 할 수 있으며 다음과 같은 용도로 사용할 수 있다.

 

가. 세무서에 제출

세무서에서는 부동산매매계약서는 인정을 해주지 않고 부동산거래사실확인서를 작성하여(인감증명을 첨부) 제출하면 이의 사실확인서에 기재된 거래금액을 인정해 준다. “예” 부동산을 몇 년 전에 매매하였는데 매도인은 양도소득세 과세대상이 아닌 것으로 믿고 있었는데 세무서에서 양도소득세를 납부해야 된다고 어떤 안내장이 왔다면, 이의 금액을 확인시켜주어야 하는데 실제 계약서를 가져다줘도 인정해주지 않으며 거래사실 확인서에 매수인이 날인하여 인감증명을 첨부해 주어야 인정을 해 준다. 이러한 용도로 사용할 수 있는 것이다.

 

나. 고객보호용으로 사용할 수 있는 경우

매수한 부동산(토지)을 매도하려고 하는데 양도소득세의 세금 때문에 걱정하는 경우가 있다. 실제 매수한 금액과 매도한 금액을 비교한다면 양도소득세 부과대상이 아닐 수도 있는데, 실제 거래가액을 확인시켜줄 수가 없기 때문이다.(등록세, 취득세를 적게 납부하려고 “매수가액”을 적게 기재하여 소유권 이전을 이미 하였으므로) 몇 년 전에 매도자에게 가서 그때 거래가액을 확인해 주며 인감증명을 첨부해 달라고 하면 해주지 않는다.

중개업자가 몇 년 전에 중개시에 거래사실확인서를 작성하여 매도자에게 인감증명제출을 요구하여 거래사실확인서와 인감증명을 중개업자가 보관하고 있다면 매수자에게 제출하여 주면 세무서에 신고할 수 있게 된다.(단, 거래사실확인서에 첨부된 인감증명은 몇 년이 되었어도 인정해 준다)

 

이와 같이 중개업자가 매도자를 위하여 또는 매수자를 위하여 도움을 줄 수 있는 서식이 부동산거래사실확인서이다. 이러한 것을 참고하여 필요에 따라(물건에 따라) 거래사실확인서(인감증명 첨부)를 작성해 둘 필요성도 있을 것이다.

 

※ 부동산거래사실확인서의 구성은 물건의 표시, 거래가액, 계약일, 잔금일과 매매사실확인이라는 내용과(인감증명 첨부) 매도인, 매수인의 인적사항이 기재되어 있다.

 

다. 2중으로 계약서를 작성한 경우 등

매매가액을 실제 거래가액보다 적은 금액으로 작성한 실제 매매한 금액을 기재한 부동산 매매계약서는 그대로 두고 실제 거래가액을 적게 기재한 부동산매매계약서를 별도로 작성한 경우 즉, 계약서가 2가지가 되어 후일에 분쟁이 있을 수도 있으므로 어떤 계약서가 실제 거래한 계약서라는 것을 거래사실 확인서로 작성해 두어야 후일에 문제점을 사전에 막을 수가 있다. 또한, 점포 등 소유권 이전이 즉시 안 된 물건 등에 거래사실 확인서를 이용하기도 한다.

거래사실확인서(매도자용).hwp

거래사실확인서(매수자용).hwp

거래사실확인서(공동사용).hwp