농지연금 농지도 투자로 접근하여 보유 관리를 해야 한다고? 왜!
2011년부터 시행해 오고 있는 농지연금이
처음에는 여러모로 신청이 별로였고 관심도 없었지만
이제는 많이 자리를 잡았고 신청 사례도 많아서
하반기에는 지급을 못하는 사례도 생길 만큼 관심도가 높아졌다.
물론 여기에는 농사를 생업으로 하다가 농지연금을 신청하는 분들도 있지만
농지연금을 활용한 투자로 접근을 하는 사람들도 많이 가세하였기 때문이다.
농지연금을 활용한 투자자들이란?
노후에 안정된 생활비 등을 위한 다층연금제도로 활용하는 경우도 있고
도시근교나 개발가치가 있는 농지에 투자하여
농지연금을 타면서 레버리지를 활용한 투자수단으로 하는 경우도 있다.
최근 3기 신도시 개발로 농지연금을 수령하는 농지가 포함되어
수용보상을 당하게 되어 농지연금이 해지되는 과정에서
양도세 등이 발생하는 실 사례를 여러 사람들이 겪게 되었고
며칠 전 상담한 분은 농지연금을 수령하는 농지를
자녀들이 근린생활시설로 개발하여 수익형으로 만들려고 하는데
농지연금 상환과 세금 등에 대한 상담을 하였다.
그래서 농지연금을 수령하다가 상환을 할 때 그 비용
그리고 중요한 것이 재촌자경한 사업용과 비사업용 또 감면으로 구분하여
실제로 농지연금 농지에서 본인이나 상속인이 수령하는 금액을 비교해 보려고 한다.
먼저 설명을 하자면 똑같은 조건을 주어야 하므로
10년 전에 3억 원에 농지를 취득을 하여
5년간 농업인으로 농지연금 신청 조건을 충족하고
5년 전에 만 65세에 공시지가 3억 원으로 농지연금을 신청하여
5년간 농지연금 수령하다가
최근 10억 원에 수용보상 또는 개발하거나 상속을 받는 경우에
잔존가치 즉 실제 손에 쥐는 돈을 계산을 해 보았다.
아래 도표에서 보는 바와 같이
재촌자경을 안한 비사업용인 경우에는 6.4억을 손에 쥐게 된다.
반면에 재촌자경을 한 사업용인 경우에는 7억 원을 갖게 되며
8년 이상 재촌자경 양도세 감면을 받는 경우에는
무려 8억 원을 챙길 수가 있는 것이다.
이는 상속 시에도 많은 차이가 난다.
단순히 상속을 받는 경우에는 8.3억이 남겨지지만
농지연금 수령인이 재촌자경하던 농지이거나
상속인이 영농 상속으로 승계하는 경우에는
농지연금 수령한 상환만을 하고 모두 챙길 수가 있다.
10년 이상 보유한 농지연금 농지의 양도소득세 비교 분석
(매도가액 10억 원 취득가액 3억 원 농지연금 월 123만 원 60개월 수령)
구 분 | 비사업용농지 | 사업용농지 | 양도세감면농지 | 사망 상속시 |
양도차익 (상속가액) | 700,000,000 | 700,000,000 | 700,000,000 | 1,000,000,000 |
장기보유공제 | 140,000,000 | 140,000,000 | 140,000,000 | |
기본공제(상속일괄공제) | 2,500,000 | 2,500,000 | 2,500,000 | 500,000,000 |
양도소득 | 557,500,000 | 557,500,000 | 557,500,000 | |
세율 | 16~52% | 6~42% | 6~42% | |
양도소득세(상속세) | 253,960,000 | 198,210,000 | 198,210,000 | 90,000,000 |
감면액 | 100,000,000 | (90,000,000) | ||
내야할양도소득세 | 253,960,000 | 198,210,000 | 98,210,000 | |
총내야하는 세액 | 279,356,000 | 218,031,000 | 108,031,000 | 9000/ 0원 |
농지연금 중간 상환액 | 80,000,000 | 80,000,000 | 80,000,000 | 80,000,000 |
투자수익회수액 | 640,644,000 | 701,969,000 | 811,969,000 | 920,000,000 |
농지연금 농지도 가치 상승과 재촌자경 절세 방법에 따라서 상당한 차이가 있음을 알 수 있다
농지연금 농지는 자경을 해도 되고
자경을 안 하고 임대를 주어도 되고
농지 보유 관리에서 어느 정도 자유롭기는 한데
중간에 수용보상이나 개발 등으로 상환하게 되거나
아니면 사망으로 상속 등 정산을 하게 되는 경우에는
재촌자경 사업용이나 8년 이상 재촌자경 감면 등을 받게 되어
비사업용 토지나 감면과는 상당한 차이를 보이게 되는 것이다.
특히나 농촌의 농지가 아닌 도시근교 개발 가능한 가치가 상승하는 농지로
농지연금 투자를 하는 경우라면 재촌자경을 하여
사업용이나 양도세 등 감면 혜택을 누리도록 보유 관리를 하여야 한다.
그리고 많은 사람들이 말하기를
나이가 들고 연로하여 농사짓기 힘들어서 농지연금 신청하는 것인데
어떻게 농사를 계속 지을 수 있느냐라고 말한다.
물론 맞는 말이기는 하다.
그런데 평생 일구고 가꾼 내 자산을 후대 다른 이들을 위해서
기꺼이 세금 등으로 이바지하려는 경우가 아니라면
가급적 손이 덜 가는 작물로 가능한 면적까지라도
농사를 짓되
일손이 많이 들거나 힘든 일에는 자녀들이 돕거나 이웃의 고용하는 방법도 있다.
돈을 버는 일이고 자녀들에게 물려주려는 일인데
이 정도는 수고와 노력이 필요하지 않나 생각한다.
농지연금은 단순한 연금 제도를 넘어,
농지를 활용한 복합 수익 모델로 발전할 수 있는 가능성이 크다.
다만, 계약 조건과 법적 제한을 반드시 확인하고,
필요시 한국농어촌공사 또는 전문가와 상담을 병행하는 것이 안전하다.
농지연금 농지투자는 가치 상승이 기대되므로
노후생활 안정은 물론이고 투자 전략으로서의 매력도 듬뿍 담고 있다.
장점으로는
노후에 안정된 수익으로 노후생활에 보탬이 되고
연금 수령 중에도 농지 가치 상승 가능하며
임대 또는 자경 병행 가능하므로 추가 수익을 올릴 수 있고
정부에서 보증하고 지급하는 것이므로 연금 지급 안정적이며
농지연금은 소득이 아니므로 건강보험이나 소득세 등 세금이 늘어나지 않으며
재산세 감면 혜택 (공시지가 6억 이하 농지)까지도 받을 수 있다.
단점으로는
농지연금은 대출이므로 복리 이자로 부담해야 하므로 장기 수령 시 상환액 증가하고
중도 해지 시 이자 포함 위약금 등 상환으로 불이익이 초래될 수 있으며
농지 가격 상승분을 반영하지 않아 연금이 증액되지 아니하여 불합리한 면이 있다.
농지연금 수령 중 일반적인 농지 활용 방법은 대략 다음과 같다
0. 직접 경작 가능
농지 소유권은 여전히 본인에게 있으므로, 본인이 직접 농사를 짓는 것은 허용됩니다.
경작을 통해 농업소득을 추가로 확보할 수 있으며, 공익 직불금 등도 수령 가능할 수 있습니다.
단, 계약서에 따라 일부 제한이 있을 수 있으므로 한국농어촌공사와 체결한 계약 조건 확인 필수입니다.
0. 임대 가능 (조건부 허용)
일정 조건 하에 농지를 임대하여 임대료 수익을 얻는 것도 가능합니다.
공사의 사전 승인이 필요하며, 임대 기간과 방식에 따라 제한이 있을 수 있습니다.
단기 임대: 1~3년 단위
장기 임대: 5년 이상 가능하나 조건이 까다로움
임대 시에는 임차인의 신뢰성과 경작 가능 여부도 고려해야 합니다.
0. 체험형 농장 또는 주말농장 운영
도시민 대상 주말농장이나 농촌 체험 프로그램 운영 가능
소규모 텃밭 분양, 농촌 체험 행사 등으로 부가 수익 창출
단, 상업적 운영이 과도할 경우 계약 위반 소지가 있으므로 사전 협의 필요
0. 스마트팜 및 첨단 농업 활용
자동화된 스마트팜 시스템을 도입하여 노동력은 줄이고 생산성은 높이는 방식
비닐하우스, 수경재배, IoT 기반 농업 등도 가능
초기 투자비용이 들지만, 장기적으로 안정적인 수익원이 될 수 있음
0. 태양광 발전 등 대체 수익 모델 (제한적 허용)
일부 지역에서는 농지 위에 태양광 패널 설치를 통해 발전 수익을 얻는 방식도 시도되고 있음
다만, 농지전용 허가가 필요하고, 농지연금 계약상 제한이 있을 수 있으므로 공사와 사전 협의 필수
그러나 최근 농지연금을 활용한 농지투자자들은
위와 같은 농지연금용 농지를 활용하는 것은 같은 상황이겠지만
자기가 사는 도시 주변의 녹지지역 등 향후 개발 가능성이 높거나
미래에 가치가 상승할 가능성이 높은 농지에 투자하고
이를 농지연금을 수령하다가 개발 등을 하여 사용 수익하거나
그 가치 상승에 대한 것은 본인이나 상속인들에게 자산이전하려는
그런 이유로 농지연금 농지투자를 접근하는 경우가 많은 것이며
사실상 이 방법이 농지투자에서도
또한 노후생활 안정을 위한 방법과 자산 가치 상승을 바라는
농지투자 방법으로 가장 좋은 방법이므로
가급적 그래도 저렴한 이른 시기에 한다거나
은퇴를 앞두고 노후를 위한 자금으로 투자를 하는 것을 강력히 권한다.
결론 및 조언
앞에서 보면 사업용 세율이나 세금 감면 적용은
재촌자경 요건을 충족한 농지를 보유하고 있었기 때문에
사업용 세율이나 양도세 감면 혜택을 극대화할 수 있었고
농지연금 수령 중에도 자산 가치 상승이라는 이중 수익을 실현 한 셈이다
앞으로도 농지연금은 단순한 복지 수단이 아닌,
전략적 투자 자산 운용 수단으로 충분히 활용할 수 있어야만 한다.
단, 세금 감면, 연금 이자, 농지 용도 제한 등은
반드시 전문가와 상담하며 투자전략을 수립하는 것이 좋다.
행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영
연락처 : 010-5340-1788
농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,
농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가
카페 http://cafe.naver.com/dabujadl
유트브 농지오케이윤세영의 부동산투자재테크
https://www.youtube.com/channel/UClvCJZ_aNvnQYITqtIItX7Q
아래는 농지연금 농지 투자를 하려면
기본적으로 알아야 하는 농지연금에 대한 가입 조건 등에 대하여
관련 자료를 첨부하니 참고하기 바라며
향후 농지투자교실 메뉴에 농지연금과 관련한 궁금한 사항들을 게재하고자 한다.
먼저 농지연금 가입 조건 (2025년 기준)은 다음과 같다.
항목 | 내용 |
연령 | 신청일 기준 만 60세 이상 (부부 중 1인만 충족해도 가능) 배우자 승계형의 경우에는 배우자는 55세 이상 |
농지 소유 | 본인 명의의 농지여야 하며, 실제 경작 중이거나 휴경 중인 농지 |
농지 위치 | 농업진흥지역 외 농지가 유리 (진흥 지역은 제한 있음) |
농지 규모 | 소규모부터 대규모까지 가능, 공시지가. 감정가에 따라 연금액 결정 |
기타 | 임대 중인 농지도 일정 요건 충족 시 가능 |
농지연금 가입 절차는 다음과 같다
0. 사전 상담 신청 - 한국농어촌공사 콜센터(☎ 1577-7770) 또는 지역 지사 방문
0. 기본 자격 요건 확인 - 서류 제출
주민등록초본, 가족관계증명서, 농지 등기부등본, 토지이용계획확인서 등
농지 감정평가를 위한 서류 포함
0. 현장 실사 및 감정평가 -공사 직원이 농지 현장 방문 감정평가 후 담보가치 산정
0. 심사 및 승인 - 농지 가치, 신청자 자격 등 종합 심사
0. 계약 체결 - 관할 지사 방문하여 계약서 작성
0. 담보 설정 등 법적 절차 진행
0. 연금 지급 개시 - 계약 체결 후 1~2개월 내 첫 연금 지급
연금 수령 방식은 다음과 같으며 신청인이 선택하면 된다
유형 | 설명 |
종신형 | 평생 매월 일정 금액 수령 (가장 일반적) |
기간형 | 5년, 10년 등 정해진 기간 동안 수령 |
전후후박형 | 초기 몇 년간 더 많이 받고 이후 줄어드는 방식 |
일시인출형 | 필요시 일부 금액을 일시 인출 가능 (복합형 가능) |
* 예시: 감정가 1억 원 농지 기준 → 월 35만~45만 원 수준 수령 가능
해지 및 상환 시 유의사항으로는 다음과 같다
0. 농지 매각 시: 수령한 연금 원금 + 이자 상환 후 잔액 수령 가능
0. 사망 시: 상속인은 채무 한정 승계 가능 (초과 채무 부담 없음)
0. 중도 해지 시: 이자 포함 상환 필요, 일부 위약금 발생 가능
농지연금 수령 농지 유의사항
항목 | 내용 |
담보 설정 | 농지는 담보로 제공되어 있어 매각, 추가 담보 설정 불가 |
처분 제한 | 연금 수령 중에는 임의 처분 불가, 해지 후 가능 |
소득 발생 시 세금 | 임대료나 농업소득 발생 시 소득세 과세 대상이 될 수 있음 |
공익 직불금 수령 | 일정 조건 충족 시 직불금 수령 가능, 단 중복 수령 여부 확인 필요 |
농지연금 농지의 활용 전략
전략 | 설명 |
연금 + 자경 병행 | 연금 수령하면서 직접 농사 → 안정적 현금 흐름 |
연금 + 임대 병행 | 공사 승인 후 임대 → 추가 수익 확보 |
체험형 농장 운영 | 도시민 대상 체험 프로그램 → 부가 수익 + 지역 활성화 |
스마트팜 전환 | 자동화 농업으로 효율성 제고 → 고령자에게 적합 |
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