도시근교 주변의 농지를 취득하여 개발(농지전용) 하여 사용 수익 한 투자 성공사례

도시근교 주변의 농지를 취득하여 개발(농지전용) 하여 사용 수익 한 투자 성공사례

 

 

농지투자에 대하여는 내가 강조하는 것이 있다.

이제는 다들 이해하고 있고 알고 있으리라고 본다.

바로 농사를 짓는 생산과 보존을 위한 농업용 농지가 있고

농지를 활용하여 사용 수익함으로서 수익을 극대화하거나 자산 가치를 상승시키는

돈 되는 농지 즉 투자용 농지가 있다.

오늘은 그 두 번째인 아니 투자자라면 가장 중요한 방법인

농지전용을 통한 투자 성공 전략에 대하여 알아보고자 한다.

 

어찌 보면 교과서적으로 정석적인 기본 상식인듯하지만

모든 것은 기본에 충실하면 아무런 문제 없이 진행을 하게 되고

향후 지속적인 수익창출 등으로 이어지면

결국은 투자에 성공하는 가장 근본적인 투자 성공 정석이라고 할 수 있다.

 

1. 농지 구입 및 입지 선정

농지를 구입하기 전에 해당 지역의 토지 용도를 확인해야 한다.

특히, 농업진흥구역에 속한 토지는 전용이 어렵기 때문에

도시지역의 자연녹지지역이나 생산녹지지역

농촌지역의 계획관리지역이나 생산관리지역을 선택하는 것이 유리하다.

입지 선정 기준으로서는

접근성에서는 주요 도로와 인접하여 물류 이동이 편리한 곳이어야 하고

규제 여부로는 해당 지역의 도시계획 및 환경 규제 확인 등 규제사항을 파악해야 하며

그리고 중요한 향후 개발 가능성으로 주변 지역의 발전 가능성 고려하여야 한다

 

2. 농지 전용 허가 절차

농지를 비농업 용도 즉 타 용도로 사용하려면 농지전용 허가를 받아야 한다.

이를 위해 다음과 같은 절차를 거쳐야 한다:

전용 허가 신청은 해당 시·군·구청에 신청서를 제출하면 되는데

개발 가능 여부를 확인하는 방법으로는 농지 부서 등 행정기관에 상담 확인하는 방법이 있으나

어차피 허가신청을 하려면 설계서 등이 있어야 하므로

시군 구청 앞의 설계사무소에서 상담하고 의뢰하는 것을 권한다.

용도 지역 확인은 해당 토지가 전용 가능한 지역인지 토지이용계획확인원 등으로 확인한다.

환경 영향 평가는 개인이 하기에는 어려운 사항이지만 주변 환경에 미치는 영향을 검토하는 정도면 되고

도시계획 심의는 허가신청을 하면 해당 지역의 도시계획과 부합하는지 심사하는 것이다.

허가 승인은 허가신청하고 약 1~2개월의 심사 과정을 거쳐 최종 승인이 나는데

보완이나 또는 수정 민원사항 등으로 인하여 수개월이 걸리기도 한다.

 

3. 개발 및 시설 구축

허가를 받은 후에는 실제로 고물상이나 야적장을 운영할 수 있도록 시설을 구축해야 한다.

필수 시설로는 바닥 포장을 아스콘 또는 콘크리트 포장으로 하여 침출수 방지를 하여야 하고

경계 펜스 설치는 주변 환경과 조화를 이루도록 디자인하여 설치하여야 하며

배수 시설 구축은 인근 오·우수 배수관거까지 연결 설치하여야 하고

진입로 확보는 최소 4m 이상의 진입로 확보로 가능하지만 이는 좀 더 넓은 도로에 접하면

큰 차량도 출입이 가능하므로 야적장 규모 등에 따라서 진입로 확보에도 신경 써야 한다.

 

4. 성공 투자 사례 

1. 김해 지역의 야적장 개발 사례

김해 지역의 한 투자자는

물류 이동이 편리한 위치의 농지를 구입한 후

이를 야적장으로 개발하여 성공을 거두었다.

해당 토지는 계획관리지역에 속해 있어 농지전용 허가를 받기가 상대적으로 쉬웠으며,

주요 도로와 인접해 있어 물류업체들의 접근성이 뛰어났습니다.

 

개발 과정을 설명하자면

해당 지역의 부동산 시장을 조사한 후에 물류업체들이 선호하는 위치의 농지를 매입하였으며

토목설계사무소에 의뢰하여 시청에 농지전용 허가를 신청하고, 환경 영향 평가를 진행하였으며

시설 구축으로는 바닥 포장은 아스콘 및 콘크리트 포장을 통해 침출수 방지를 하였고

경계 펜스 설치는 주변 환경과 조화를 이루도록 디자인하여 설치하였으며.

배수 시설 은 인근 오·우수 배수관거까지 연결 설치하였다.

진입로 최소 4m 이상 확보하여야 한다 했으나 6미터에 접하는 도로의 진입로 확보할 수 있었다.

운영 및 수익 창출 현황을 보면

임대 사업으로 야적장을 물류업체 및 건설 업체에 임대하여 안정적인 수익 창출하였고

창고 및 보관 시설을 추가하여 추가 수익 확보하였다..

성공 요인으로는

입지 선정의 중요성 확보로는 주요 도로와 인접하여 물류 이동이 편리하도록 하였고

모든 허가를 철저히 받고 진행하여 법적 문제가 없도록 신경을 썼으며.

지금보다는 향후 지역 발전 가능성을 고려하여 투자를 결정하였다.

 

2. 충북 지역의 고물상 운영 사례

충북 지역의 한 사업자는

농지를 구입한 후 이를 고물상으로 개발하여 운영 중이다.

해당 지역은 자연녹지지역으로 분류되어 있었으며,

환경 규제를 철저히 준수하여 허가를 받을 수 있었다.

 

개발 과정을 살펴보자면

해당 지역의 부동산 시장을 조사한 후에 고물상 운영에 적합한 농지를 매입하였으며

시청에 농지전용 허가를 신청하고, 환경 영향 평가를 진행하였고

폐기물 침출수를 방지하기 위해 바닥 전체를 콘크리트 포장을 하였으며

재활용품인 철, 구리, 알루미늄 등 자원을 효율적으로 분류할 수 있는 시스템을 구축하였다..

소음 및 먼지 방지 시설 설치로 환경 보호를 위한 조치를 하였고.

운영 및 수익 창출 효과로는

폐기물 수집 및 재활용 사업을 확장하여 수익 증가하였으며

건설업체 및 제조업체 등 지역업체와 협력하여 안정적인 공급망 구축하였다.

성공 요인을 분석해 보면

철저한 환경 보호 조치를 통해 허가를 원활히 획득하였고

이후에도 철저한 환경보호 조치를 하고 있으며.

사전에 시장 수요분석을 통하여 지역 내 폐기물 처리 및 재활용 수요를 정확히 파악하여

폐기물 분류 및 처리 과정을 최적화하여 운영 효율성의 극대화로 비용 절감.

 

5. 투자 시 유의할 점

법적 절차 준수: 허가 없이 개발할 경우 법적 문제가 발생할 수 있음

환경 규제 고려: 소음, 먼지, 토양 오염 방지 대책 마련

장기적인 계획 수립: 향후 지역 발전 가능성을 고려하여 투자

 

생산 보존을 위한 농지 즉 농사짓는 농지와

사용 수익 등으로 수익성 부동산으로 활용하려는 농지 즉 돈 되는 농지는

투자를 함에 있어서 그 위치와 최적의 활용 가능성을 보고 판단하여야 하는 것이다.

도시근교 농지는 개발하거나 사용 수익을 하든 상관없이 지가 상승이 기대되고

농촌의 농사짓는 농지는 생산을 통한 일상 영위를 함으로써 아무래도 지가 상승이 낮은 것이 사실이다.

따라서 투자자들은 도시근교 즉 돈 되는 농지 위주로 투자 포인트를 맞추어야 하는 것이다.

지가 상승이 높은 농지는 개발 등 사용 수익도 좋은 투자이지만

노후의 안정적 생활을 위한 농지연금으로 활용하는 것도 매우 좋은 투자 상품이라 할 수 있다.

이제부터라도 농지투자에 관심을 갖고 하나씩 배우며 실천해 보기를 권한다.

 

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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