다같이 부자되기= 농지에서 투자 가치를 높이는 방법들

농지의 가치를 높이는 방법에는 여러가지 방법이 있을수 있습니다

 

우선은 농지전용을 하는 방법이겠지요

이부분은 별도로 알아 보도록 하고

오늘은 그외 방법들에 대하여 알아 보겠습니다

 

땅의 가치를 떨어트리는 요인에는 여러가지가 있을수 있습니다

그럼 이렇게 가치를 떨구는 요인을 해소한다면 가치는 올라가겠지요

 

그럼 땅의 가치를 떨어트리는 요인은 어떤게 있을까요

땅의 형상에 의한 흠결이 있을수 있습니다

폭이 좁다던지 ,길죽하다던지,삼각형,자루형 등등

땅의 접근성에 대한 흠결이 있겠지요

도로에 접하지 않았거나 접한면이 좁다던지 아니면 맹지라던지 등등

땅의 권리관계에 대한 흠결이 있겠지요

지상권이나 지역권 또는 분묘기지권이나 법정지상권 등등

건축허가등 행위허가를 받을수 없는 흠결이 있을수도 있겠지요

법률상의 저촉지역은 그렇다치고 연결도로등등

 

땅투자에서 좋은 것이 바로 이러한 흠결을 해결하여 가치를 높이는 것입니다

토지의 형상에 흠결이 있다면 그 형상을 화장을 하는 것이고

권리관계등의 법률적 문제는 법적으로 풀어 나가면 될것이고

진입도로등이 흠결이 있다면 진입도로를 확보하면 되는 것이겠지요

이렇게 땅을 가공하거나 리모델링을 하면 부가가치가 발생하게 됩니다

바로 이것이 땅 투자의 매력입니다

 

우선은 토지의 합병 분할이 있습니다

못생긴 땅을 이웃한 땅과 합치거나 보기좋게 쓸모있게 분할하는 방법입니다

또하나는 도로에 접하는 면적을 좋게 하기 위하여 맹지와 합쳐서 분할하거나

위와 같이 연접한 토지와 합병 분할하는 방법입니다

 

공유지인 토지는 공유지 분할을 하라

물론 공유지 분할이 반드시 가치를 올리지는 않는다

그러나 대부분은 공유지인 경우 활둉등에 제한을 받아서 가치 가 낮은것이 사실이다

 협의 분할을 잘 만 한다면 그만큼 가치가 상승하는 것이다

 

법률적인 제한이 있는 근저당권이나 지상권 지역권등을 해소하는 것입니다

근저당권이야 대부분 구입시에 승계를 하던 말소를 하던하지만

또한 지상권도 대부분은 구입시에 정리가 되지만

그래도 말소나 정리되지 않은것이 있다면 모두 정리를 하여야 한다

분묘기지권이 없는 다른사람의 분묘나 무연고 분묘는 절차를 밟아서

이장이나 개장을 시키도록 한다

법정분묘기지권이 있는 경우에도 최대한 합의하에 이장등 처리를 한다

지역권등에 대하여도 면밀히 살펴서 말소를 하거나 아니면

분할하여 정리를 해두는 것이 좋다

 

맹지인  토지에 도로를 만드는 방법입니다

앞의 토지를 구입하여 합병 분할하는 방법이 있고

앞의 토지주에게 길을 내는 만큼의 토지를 구입하여 도로를 확보하거나

앞의 토지에 토지사용승낙을 받아 지역권으로 도로를 확보하는 방법

또는 폐구거나 폐도로등을 활용하는 방법등이 있습니다

 

성토나 절토를 하여 멋있게 쓸모있게 구미에 맞도록 토지를 만드는 것입니다

움푹 들어간 토지는 복토를 하여 올려 놓고

높이 솟아 있는 토지는 절토를 하여 평평하게 만드는 것입니다

가장 좋은 방법은 두 토지를 이용하여 상호 좋게 만드는 방법일것이고

특히나 도시주변에서의 복토는 건축현장의 흙을 무료로 받아서 하는 방법이겠지요

즉 토지를 화장하면서 내돈을 안들이거나 적게 들이고 하는 방법을 찿아야 하겠지요

 

건축행위등없이  지목변경을 통한 용도변경으로 가치를 높이는 방법입니다

특히나 수도권이나 대도시 주변에서는 낮은 농지를 매립을 하여

전으로 지목을 변경하는 경우 가치를 매우 높일수 있습니다 

 

다음으로는 작물을 재배하는 방법을 바꾸는 방법입니다

일반  농경지에 과수원이나 약초나 관상수를 재배하는 방법입니다

토지 수용등이 예상되는 경우에 많은 효과를 보게 되지요

가능하다면 장뇌삼등 특수작물 재배도 좋구요

 

또 하나는 비닐하우스나 유리온실을 지어서 매도하는 것입니다

농작물을 재배한다면 농지로 보아서 절세 효과가 있지만

판매시설로 활용한다면 농지가 아닌 잡종지로 보아서

양도세 중과대상이니 조심해야 합니다

따라서 비닐하우스나 유리온실로 지어서 농작물을 재배하는 상태에서

매도하는 것이 가장 좋은 방법입니다

높은 가격에 팔을수도 있고 양도세도 농지의 자경으로 절세할수 있습니다

 

이경우 실사례를 보겠습니다

4차선 도로변에 있는 농지를 10년전에 1억원에 구입하여 2천만원을 들여서

비닐하우스를 짓고 6억2천만원에 매도하는 경우입니다

(편의상 기타 비용등은 생략했습니다

이해를 돕고자하는 것이니 딴지거시지 마시고 보아 주세요)

 

비닐하우스를 지어서 농작물을 재배하며 파는 경우입니다

매도가 6억2천만원-구입가 1억원-시설비 2천만원x 70%x36%-1170만원 =

1억1430만원이지요

여기서 8년이상 자경으로 1억원 감면하면 1430만원입니다

 

비닐하우스를 지어서 판매시설인 상태로 파는 경우입니다

매도가 6억2천만원-구입가 1억원-시설비 2천만원 x 60% = 3억원이지요

 

비교해보면

농지로 매도하면 1430만원인데

판매시설로 매도하면 3억원입니다

여러분은 어느것을 선택하시겠습니까

 

* 물론 이경우 비닐하우스 설치 기간이 길다면

   임대수익률이나 판매수익률이 높을수도 있습니다

   그러나 2억9천만원이라면 10년간 년간 2천만원이 넘어야 하는데

   과연 그렇게 될까요

   거기다가 매도시 원상복구나 임차인에 대한 보상등도 있어야 할꺼구요

 

이 밖에도 이러한 방법들도 생각해 보아야 합니다

주위에 국공유지가 있다면 매입을 해두는 것이 좋습니다

주위에 폐구거나 폐도로가 잇다면 매입을 하는 것이 유리합니다

물론 구거등을 진입도로로 활용하는 방법도 있고요

작은 임야는 등록전환을 하는 것이 좋습니다

물론 등록전환하는데는 조건이 있므로 요건에 적합한 경우에 말입니다

가설건축물을 지어 두는 것도 한 방법일수 있습니다

또한 개발예정지등이라면 수용될때를 대비하는 것도 있고요

 

이래서 부동산 투자는 생물이 살아 움직이는 것이지요

그래서 한번 해볼만한 대상 이라니까요

 

여러분

모두 부자되세요

 

 

자료출처 : 다같이 부자되기  

http://cafe.naver.com/dabujadl.cafe