다같이 부자되기= 농지에 비닐하우스를 설치 투자로 부자되기

농지에 비닐하우스를 설치하는 경우를 많이 볼수 있습니다

비닐하우스를 설치하는 경우에 농지법에서는 특별한 규제사항이 없습니다

그러나 소위 개발제한구역에서는 원칙적으로 설치 신고를 해야만 합니다

그러나 실제에서 비닐하우스 설치 신고를 하는 경우는 거의 없습니다

다만 비닐하우스가 아닌 유리온실은 농지전용신고나 아니면 행위허가 신고를 하여야만 합니다

 

비닐하우스 이용에 관한 방법별로 알아 보겠습니다

비닐하우스내에서 농작물을 재배하는 경우에는 특별한 제재도 없을뿐 아니라

농업용으로서 정상적인 사업용으로 인정을 받습니다

 

그러나 보온덮개등을 씌우고

축사나 콩나물재배사나 버섯재배사등 농업용으로 사용하는 경우에는

농지전용 신고를 하여야만 합니다

하지만 이경우에 지목변경은 수반하지 않습니다

농업용시설로 이용하므로 사업용으로 인정을 받습니다

 

보통 우리가 흔하게 접하는 대로변등에서 하는 화훼직판장이나 농산물판매장의 경우에는

원칙적으로 농지전용신고를 하여야만 합니다

그러나 비닐하우스에서 하는 경우에는 대부분이 신고를 하지 않고 하고 있습니다

따라서 이런 경우에는 보유시에도 재산세가 농지가 아닌 잡종지로 부과되고 있고

매도시에는 사업용이 아닌 비사업용으로서 양도세 중과 대상입니다

 

이제 정말로 여러분이 궁금하신 사항은 이러한 불법 전용이냐 아니냐가 아니라

투자로서의 가치가 있느냐 없느냐에 달려 있다고 보여 집니다

그러나 이렇게 동일한 경우에도 투자가치가 있다 없다를 답할수가 없습니다

모든것은 바로 투자자의 성향이나 사정에 따라서 다르다는 것이지요

또는 구입시와 이용시 그리고 매도시 관리에 따라서 달라지기도 하구요

 

우선 구입시에는 같은 조건이라고 하겠습니다

즉 농지로 사용하는 것을 구입했습니다

또한 대부분 수도권의 지역이므로 토지거래허가지역에다 그린벨트 농지라고 하겠습니다

 

농지를 구입하자마자 비닐하우스를 지은 경우에 어찌될까요

비닐하우스를 짓고 그 안에서 농작물을 재배한다면 그리 위배되지 않습니다

그러나 화훼등을 판매를 한다면

토지거래허가 의무사용기한인 2년이내에 농작물을 재배하지 않았으므로

즉 농업경영계획서대로 이용하지 않았으므로 과태료 30%에 이행강제금을 물어야 하고

2년이내에 처분을 해야만 합니다

그럼 2년이 지난후에 화훼판매를 한다면

이 경우에는 일부 법률 위반이기는 하나 대부분 과태료 처분에서 그치거나

아니면 그냥그런대로 넘어가는 경우가 많습니다

 

보유시에는 아까도 말했듯이 재산세가 농지로 별도과세가 아닌

일반종합과세대상으로 부과가 됩니다

그렇지만 직접 화훼직판을 한다면 수입이 많다고 보아야 하겠지요

임대를 놓는 경우에는 대략 평방미터당 월 1000원 정도 합니다

그렇다면 월 수입이 나오는 것으로서 수익률이 대단히 높겠지요

 

그럼 매도시에 세금은 어찌될까요

농지로 즉 사업용으로 사용을 하지 않았으므로 양도세는 당연히 60%가 되겠지요

그럼 무조건 세금만 많이 낸다고 볼수 있나요

그렇지 않습니다

농지가 아닌 화훼판매장으로 사용을 하므로서 지가가 농지보다는 배이상 더 나가겠지요

그럼 농지로 매도할때 30%정도라 할때 별반 차이가 나지는 않겠지요

 

투자가치를 따질때

어디에다 기준을 두고 하느냐에 달려 있겠지요

그리고 보유기한이 길다면 아니 매도를 하지 않느다면 정말 좋겠지요

 

농지와 화훼판매장에 대한 비교를 해보지요

수도권 어느 지역에 3300평방미터의 농지를 가지고 비교해 보겠습니다

구입가는 똑같이 3억3000만원이었습니다

보유기간은 편의상 10년으로 하겠습니다

 

농지로 가지고 있다 매도하는 경우에는

농지로 가지고 있다가 매도를 하니 매도가는 10억원이었네요

양도세를 계산해 보자면

10억원-33천만원x 70%x 36%-1170만원= 양도세는 15714만원이고 여기서 1억원 감면세액을 빼니

5714만원을 세금으로 내고  자기손에 남은 자산은  94300만원이 되네요

여기에 년 농사수익률은 년간 100만원에 10년이니 1000만원정도이고

총 자산회수액은 10억 4300만원정도가 될것 같네요

 

화훼직판장으로 가지고 있다 매도하는 경우에는

농지보다는 높다고 했으니 매도가를  15억원정도로 해보겠습니다

양도세를 계산해 보자면

15억원 -33000만원x 60% = 양도세는 7억 200만원이네요

토지에서의 자산회수액은  7억 9800만원이네요

보유기간 수익률은 월 330만원 x 12 x10년 = 3억 9600만원이네요

그럼 총 투자수익률은  11억 9400만원이 되겠네요

농지로 가지고 있었던 것이나 비슷한 수익률로 보여지네요

 

 

자 간단하게 계산해 보앗는데요

여러분이라면 어떻게 투자하시겠습니까

아래의 경우로 다시 생각해 보면 그차이는 더 많이 날수 있겠지요

또 이 방법으로 장기간 투자를 하는 경우라면

아니 매도를 하지 않고 계속 간다면

또 자기가 직접 영업을 영위하는 경우라면

또 양도세률이 60%가 아닌 경우로 바뀐다면(최근 세금폭탄을 터트려 그렇지)

 

이러하기에 똑같은 물건에 투자를 한 경우에도

그 투자수익률이나 자본회수율은 상당한 차이가 날수 있습니다

그러나 그렇게 투자관리를 할수 있느냐

또 자금을 언제 회수하느냐등에 따라서 달라진다는 것이지요

 

농지에 화훼직판장

그것 해볼만한 장사이긴 한데

이 또한 다른 농지보다는 지역적으로 좋은 농지이지요

바로 위치를 선점한 것이라 할수 있겠지요

 

 

부동산 투자

방법은 너무나도 많고

기회 또한 수업이 많이 주어집니다

내가 그 기회를 잡느냐

어찌 활용하느냐에 달려 있지요

 

 

여러분

모두 힘내시고

부자되세요

 

 

자료출처 : 다같이 부자되기 카페에서

                 http://cafe.naver.com/dabujadl