<다같이 부자되기> 토지거래허가지역에서 합법적으로 농지에 투자하는 방법은

 

오늘은 앞에서 언급만 하고 지나쳤던

농지투자에서 농지취득 방법의 하나인

토지거래허가 지역에서 농지에 투자하는 방법에 대하여 알아 보고자 합니다

 

토지거래허가지역에서의 농지를 취득하려는 경우에는 다음과 같이 분류해 볼수 있습니다

 

농업인이 아닌 경우에는

해당 토지소재지에 전가족이 6개월이상 거주하여야 하며

구입하려는 농지가 경종 농업인 경우 1000평방미터를 넘어야 합니다

물론 연접한 시군구의 농지는 구입 할수가 없지요

 

농업인인 경우에는

해당 토지소재지에 거주하거나 연접시군구로서 20킬로미터 이내에 거주한다면 가능하며

구입하려는 농지의 면적에도 제한이 없습니다 즉 1평방미터라도 구입할수가 있지요

 

 

그러므로 농업인이라면 당연히 추가 구입만으로 농지에 투자하기가 매우 수월하지요

그런데 농업인이 아닌 경우에 어떻게 투자하느냐에 대하여 말하고자 합니다

 

이때에는 일반적으로 토지소재지에 전가족이 6개월 이상 거주하고 있다면

농지의 구입은 가능하다고 말할수 있습니다

그러나 문제는 수도권 도시지역의 경우 좋은 물건은 비싸고 조금 싼것들은 면적이 적어서

아니면 이웃 시군들의 저렴한 농지를 구입할수가 없다는 것이지요

농지에 수도권에서 투자한다는 것은 농사를 지을 목적보다는

투자에 더 목적이 있으므로 싸고 좋은 물건을 구입하는 것이 좋은 방법이라 할수 있겠지요

 

자 앞에서 살펴본바와 같이

동일시군구에 6개월이상 전가족이 거주하고 있다면 일정면적(경종농업인 경우1000평방미터이상)

이상 구입이 가능합니다

그러나 소규모 농지이거나 인접한 시군구의 농지는 구입할수 없다면 어떻게 해야 할까요

농지 투자를 포기 하거나 해당시군으로 이주하여 6개월이상 거주를 해야만 할까요

그러나 이사를 하자니 자녀교육이나 아니면 기타 등등 사유로 그건 좀 곤란하기도 하지요

 

이번에는 이사를 하지 않고 토지거래허가지역의 농지에 투자하는 방법을 알아 보겠습니다

 

첯번째 방법은

경매나 공매로 해당지역의 농지를 취득하는 방법입니다

그런데 원하는 지역의 농지는 별로 경.공매로 나오지 않습니다

 

두번째 방법은

농업인 조건을 충족한후에 원하는 농지를 구입하는 방법입니다

즉 1000평방미터 이상의 농지를 구입하여 농지원부를 만들고 나서

추가로 농지를 구입하는 것이지요

이 때에도 바로 구입하느냐 2년후에 구입하느냐에 따라서 절세방법이 있지요

 

예를 하나 들어 보지요

성남시 분당에 사시는 분이라면

성남시내의 농지를 1000평방미터 이상을 구입하여 농지원부를 만드는 방법이 있습니다

그런데 구입비용등이 만만치 않게 들지요

 

이때 성남시와 연접한 시군구인 하남시,광주시,용인시,수원시..

그중에서 용인시의 토지거래허가 외지역의 농지를 구입하여 재촌자경 조건 충족하면서

농지원부를 만드는 방법이 있습니다

또는 용인시,광주시의 토지거래허가지역중 경매나 공매로 농지를 취득하는 방법이 있겠지요

아마도 성남시에서 1000평방미터 구입하는 가격의 1/2 ~ 1/5 까지도 가능할겁니다

그리고 나서 농업인이 된후에는 성남시는 물론이고 거주지로부터 20킬로미터 이내의

광주시,용인시,수원시의 농지를 구입할수 있지요

 

세번째 방법은

위의 지역이 아닌곳의 소유하고 있는 농지를 가지고 농지원부를 만드는 방법입니다

즉 지방에 있는 농지를 가지고 농지원부를 만드는 방법이지요

그리고 나서 농지를 추가로 구입 할수 있습니다

 

네번째 방법은

다른사람의 농지를 임대차하여 임차농으로 농지원부를 만드는 방법입니다

그리고 추가로 농지를 구입하는 방법이 있지요

그러나 이때 임대인은 농지를 96년.1.1이전에 구입한 농지라야 처분명령등 조치를 받지 않습니다

물론 상속농지도 가능하구요 다만 증여농지는 아닙니다

 

그러나 세번째와 네번째 방법은 허가기관에 따라서 인정하지 않는 경우도 있으니

무조건 추천할 사항은 아닙니다

 

다섯째 방법은

탈법을 하는 방법이나 실무에서는 자주 사용하는 방법이라서

주소만 토지소재지로 이전한후에 6개월이 지나서 농지를 구입하는 것입니다

 

이 다섯번째 방법은 투자자는 물론 중개업자들도 앞으로는 절대 해서는 안될 일입니다

앞에서 두세가지 방법으로 얼마든지 할수 있는데 꼭 그렇게까지 할 필요는 없다고 봅니다

 

또한 고전적인 방법으로 근저당후 경매나 증여등의 방법을 택하기도 하지만

제가 말하고자 하는것은 제대로 된 투자방법을 이야기 해보려는 것입니다

 

이제는 부동산 투자를 하면서도 법이나 기본 룰은 지키면서 한다는

투자자들의 기본적인 투자마인드를 가져야 합니다

 

물론 농지를 구입하는 사람의 자격조건등이 있고

양도세등 세금 부분에서 절세하는 투자에 대한 이해등

그런것은 차후 살펴 보기로 하겠습니다