<다같이 부자되기> 토지거래허가지역에서의 농지취득하는 편법 등 사례들

 

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앞에서 토지거래허가지역에서 농지를 취득하는 방법을 이야기했더니

그외에 많이 성행했던 그리고 단속도 벌렸던 부분에 대한 문의가 쇄도하여

토지거래허가지역에서 그동안 행해왔거나 행하고 있는 편법 등 사례들을 살펴보고자 합니다

 

부동산 투자에서 투자수익이 있는 곳에는 많은 사람들이 돈냄새를 맡고 몰려들고 있습니다

또 정부에서는 이런한 행위를 억제하기 위하여 각종 규제책을 내놓고 시행하고 있습니다

 

그중에 토지거래허가제에 대하여 다시한번 살펴 보자면

최초로 농지를 취득하는 경우에는 전가족이 6개월이상 토지소재지에 주민등록을 이전하고

실제로 거주를 하여야하며  경종농업인경우 1000평방미터 이상의 농지를 구입하여야 하며

토지거래허가 최소 규모를 정하고 그 이상의 토지거래시에는 허가를 받아야 합니다

 

정부에서는 강도 높은 땅 투기 억제 대책으로 토지거래허가제에 자금조달내역을 제출하고

위법행위에 대하여는 국세청,검찰등에서 전방위 압박을 가하고 있습니다만

전국 주요 땅 투기지역에서는 편법 등의 매매등 사례가 횡행하고 있다고 보아야 할것입니다

 

사실 오늘 이야기 하고자 하는 이이야기는 이미 관련기관에서 다 알고

그동안 보완대책들을 마련하였거나 하고 있는 사항들로서

앞으로는 이런한 방법들을사용하여서는 아니되는 내용이라는 것을 미리 말씀드립니다

 

먼저 가장 흔한 방법으로서 근저당권설정이 있습니다

       토지를 매매하고 매매대금 또는 매매대금보다 많은 금액으로 이를 채권. 채무 관계로

       하여 해당 물건에 근저당권을 설정하는 것입니다

       그런 후에 매수자가 6개월이상 거주 요건을 충족시킨후 소유권을 확보하는 방법이 있고

       몇개월후에 채무 이행을 안한다는 것으로하여 주소를 이전하지 아니하고 경매를 신청하여

       채무자가 높은 가격(즉 설정금액)으로 낙찰을 받아서 소유권을 확보하는 방법입니다

       * 허가기관에서 더 유심히 살피고 있으나 실제 거주요건을 충족한 경우에는 허가를 하지

          않을 방법이 없고 경매의 경우에도 큰 제약을 받지 않고 있습니다만

          국세청에서는 이러한 방식을 사용한 사람들을 적발해 처벌한 전례가 있습니다

 

다음으로는 매매예약에 의한 소유권가등기에 의한 방법이 있습니다

      토지를 매매하고 소유권이전등기가 안되는 것을 가등기로 설정해 놓고

      추후에 소유권을 확보하는 방법입니다

      *그러나 대부분의 허가기관에서 가등기의 경우에도 허가에 준하는 기준으로 바꾸어 놓았기에

       지금은 소유권이전가등기가 실제로 되지 않고 있습니다

 

다음으로 처분금지가처분을 하는 방법이 있습니다

      토지를 매매하고 소유권이전등기가 안되므로 처분금지가처분을 하고 나중에 그 권한을

      이전 받는 방법입니다

      * 이 또한 국세청에서 적발해서 처벌을 한 사례가 있습니다

 

다음으로 농지를 용도변경 즉 개발행위허가를 받아서 넘기는 방법입니다

       토지를 매매하고 소유권이전등기가 어려우므로 실제 매수자가 사용하려는 용도로

        개발행위허가를 받아서 그 상태에서 소유권을 이전하거나 대지나 잡종지등으로 지목을

         바꾼후에 이전을 하는 것입니다

 

다음으로 증여를 하는 방법입니다

        친인척이라던가 아니면 친분있는 자에게 증여를 하는 것으로 하는 것입니다

        물론 채권이 있어서 상쇄하는 증여로 위장하는 것들이지요

        * 직계존비속간의 증여 이외에는 모두 토지거래허가를 받도록하여

           타인간의  증여를 원천적으로 막아 버렸기에 지금은 불가능한 방법입니다

       

다음으로 토지소유자가 허가면적이하의 적은 필지로 분할을 하여 매도하는 방법입니다

 

위와 같은 방법중에도 있었지만

매도 매수자간의 특별약정이나 공증등으로 한후에

 매매가 가능한 시기에 등기를 이전하여 주는 방법도 있습니다

   * 이는 적발될 여지가 없는 대신에  당사자간에 신뢰가 깨지면 매우 위험한 방법이기도 하여

      거의 사용되지 않는 방법이지만 친인척간에 간혹 사용되기도 합니다

 

앞에서도 잠깐 언급을 하였었지만

이러한 방법들은 매우 고전적인 방법이고 또 적발시에 처벌도 만만치 않으니만큼

법 테두리 안에서 투자의 방법들을 찿아야 할것이라고 보여 집니다

더군다나 앞으로는 부동산 거래나 자금의 흐름과정도 점점 투명해지고 있으므로

어제의 투자 방법이 지금도 아니 앞으로도 유효하다고 말할수 없을 것입니다

 

토지거래허가지역에서 소유권이전받는 방법들에 대하여 많이들 궁금해하고 문의가 많아서       

그동안 토지시장에서 나왔던 이야기들을 생각나는대로 적어본 것입니다

 

다시 한번 강조해서 말씀드리지만

위에서 열거한 방법들은 고전적이고 이미 지나간 방법들이라는 것이며

부동산에 투자함에 있어서도 언제나 법을 준수하면서 정도를 따라 투자하여야 할것입니다

또한 부동산은 현재 우리의 자산만이 아닌 우리 후세의 자산이기도 하다는 것을 명심하고

개발만이 능사가 아니라 보존과 개발을 조화롭게 해 나가야 할 소중한 유산이라고 생각합니다

 

 

                          농지오케이의 횡설수설