도로나 신도시등 개발계획이 발표되면 어디에 투자를 해야 할까

도로나 신도시등 개발계획이 발표되면 어디에 투자를 해야 할까

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농지오케이투자이야기

2009.09.03 02:56

농지오케이윤세영(nongjiok)

카페 매니저

http://cafe.naver.com/dabujadl/13527

 

 

88년도 올림픽이 끝나고 주택난이 나오자 200만호 건설계획인 5대신도시계획이 발표된이래

아마도 지난 참여정부에서의 행복도시,혁신도시,기업도시,2기신도시 발표에다가

이명박 서울시장의 도심재개발 뉴타운지구 지정등이 연일 발표되어서

서민들은 내집마련 꿈에 부풀었고

금융위기로 집값이 폭락하자 "부동산 대폭락 시대가 온다"고 하여 

거저 내집을 장만할수 있을줄 알았더니 신도시등을 발표만 했지 집을 짓지 않아서

전세값이 폭등하고 구할수 없더니 이제는 집값마저 정신없이 오르고 있네요

 

이명박 정부 들어서는 새만금사업(물론과거부터지만),4대강정비사업,보금자리주택,

그린벨트해제, 군사보호구역완화,농업진흥구역해제,관리지역세분화 등등

개발계획과 집공급계획이 정신없이 쏟아져 나오고 있다해도 과언이 아닌것 같습니다

여기에도 동서고속도로를 비롯하여 전국토의 격자형 고속도로 일반도로 건설로

전국은 1일 아니 반나절 생활권 시대로 닥아서고 있는것 같습니다

정말 자고 일어나면 도시가 하나 생기고

자고 일어나면 새길이 뚤린것 같은 빠르게 변하는 세상에 살고 있습니다

 

그럼 부동산 관점에서는 어떤 변화가 있었을까요

과거에는 이러한 개발계획등을 빨리 알아야 고급 정보라 했습니다

물론 지금도 계획단계에서 알수 있다면 아주 좋은 투자가 되겠지요

그렇지만 주민 공람이다 사업계획 수립안이다 해서 요즈음은 수시로 보도하고 공개를 합니다

 

한가지만 예를 들어 보지요

동서고속도로 나는 것을 몇년전부터 모르는 사람들이 있었나요

나들목이 어떻게 나고 어느 도시가 수혜를 입을것이라고 온갖 언론단체가 다 이야기했습니다

그런데 그 지역에다가 투자를 하셨나요

대부분은 투자를 하지 않으셨습니다

그나마 투자하신분들도 최근에 하였거나 소위 부동산컨설팅업체를 통하여 하신분들이 많지요

그래도 조금 빠르신 분들은 눈에 보여야만 뛰어 들어 옵니다

그러나 대부분의 분들은 누가해서 돈을 벌었다는 소리를 들어야만 허겁지겁 뛰어 들지요

아 아직도 개통한것도 모르는 분도 있을수 있겠네요

 

정부에서  신도시 개발계획이나 요즘 보금자리주택 처럼 개발 계획이 발표가 나면

그곳이 어디가 될것이냐고 난리 법석을 피웁니다

개발계획이 발표가 나면 이미 그지역은 정부에서 돋보기를 들이대고 있는 곳입니다

물론 그곳에서도 투자하는 여러가지 방법이 있습니다

편법이나 불법등이 난무하기도 하고요

그러나 제대로 된 투자자라면 이제는 성숙한 면을 보여야 겠지요

 

편법,불법이 아닌 경우로서

과거에는 즉 기준시가로 양도세 신고하던 시절에는 증여의 수단으로 투자했다는것 기억하시나요

즉 자녀나 배우자 명의로 토지등을 구입합니다

그리고는 기준시가로 신고를 하지요

1년이지난면 기준시가로 양도세 신고하게 되어 있있지요

그럼 1년이 지난후 (대부분 보상은 개발계획발표후 당시에는 5년정도 걸렸슴)에 수용되면

그때는 보상가격이 되겠지요(거의실거래가 수준)

그럼 구입시 실거래가에서 기준시가만큼의 차액은 증여세없이 증여를 할수가 있었답니다

 

그럼 요즈음은 개발계획 발표난곳에 누가 투자를 할까요

첯번째는 수용되면 보상을 많이 받으려는 투기꾼이 많이 들어가고요

정상적인 토지건물을 이용목적대로 투자하는 경우에는

그 지역에 내집을 마련하려는 분들이 있고요(약간의 투기성도 있지만 애교로 봐주고..)

손실보상용 소형평수 상업용지가 아닌

상업용지나 주거용지를 대체토지로 받으려는 목적으로 투자하는 분들이 많이 생겼어요

대신에 요즈음은 실거래가로 하기때문에 증여를 위한 투자는 완전히 사라졌어요

 

아하 많이 질문을 받는것이 개발계획 발표된곳의 수용가격인데요

토지수용보상관련법에 잘 규정되어 있으니 절차나 내용은 찿아 보시기 바라며

단지 그동안의 과거사례들을 보면

보상가격은 마지막 거래 가격정도라고 보시면 별반 차이가 없습니다

다만 보상을 받으면서 보상가가 낮다고 말씀을 하시는데 그이유는 다음과 같습니다

첯째는 정부에서 또는 공공기관에서 밀어 붙이니까 빼앗긴다는 마음이고요

두번째는 개발계획이 발표되고 보상까지는 3~5년정도가 걸리는데 그동안에 해당지역은

   거래도 끊기고 가격도 안오르는데 바로 옆 주변지들은 개발지 호재로 계속오르거든요

   그러나까 보상을 받으면 상대적으로 적다고 느끼게 되는것 같구요

세번째는 감정평가를하여 보상을 하는데 실제 거래가격에 못미치게 하는 경우가

     그동안은 많이 있었기 때문이지만 최근에는 마지막 거래가에 근접하는것 같아요

 

저는 개인적으로 개발계획 발표지역내에 투자하시는 분들에게 다른 방법을 권하고 싶어요

그 투자하시는 자금으로 그 인근지역이나 자기가 잘아는 지역에 투자하여 돈을 버세요

그리고 분양할때 청약등으로 장만을 하거나

아니면 입주시에 나오는 물건을 구입하면 된다고 봅니다

분양까지는 적어도 5년 (요즈음은 조금 빠르게하지만)  입주까지는 8년여 이상이 걸리니까

얼마든지 돈을 벌어서 원하는 물건을 구입 할수 있다고 봅니다

그리고 신도시나 뉴타운의 투자가치가 과거와 같지는 않을것이라고 보여집니다

 

또 횡설수설하였으나

제가 하고자하는 이야기는 개발계획이 발표된다고 그지역만 고집하지 말고

다른 곳도 살펴 보라는 것이고

이제는 철저한 분석을 한후에 투자하는 것이 좋을 것이라고 본다는 것이지요

 

다음에는 개발계획이 발표되면

그 계획에 대한 판단을 하기 위한 이해를 돕는  이야기를 하겠습니다