부동산투자 어디에다 어떻게 하는 것이 돈을 벌수 있는걸까????

부동산투자 어디에다 어떻게 하는 것이 가장 좋을까 ???

 

아마도 이 정답을 아는 사람은 한사람도 없을 것이다

정답은 없다

그걸 안다면 아마도 소리소문없이 자기가 그리고 그 친척이 그리고 그 친지가 투자하겠지...

아마도 자기만 하고 친척이나 친지에겐 말도 안할수도 있겠네...

사촌이 땅을 사면 배가 아프다는데...

우리는 항상 상대적 우월감 내지는 빈곤감을 느끼니까

내가 돈을 많이 벌고 남들은 못 벌어야 내가 상대적 우위에 서니까 말이다

 

그렇다면 지금 부동산 어디에다 어느 부동산에 투자를 해야 할까

많은 사람들이 생각하고 있고 비슷한 생각을 하고 있다면 그곳이 그리고 그 부동산이 아닐까

생각하게 됩니다

또는 법이나 정책등을 잘 활용한 투자를 하면 되지 않을까 합니다

그래서 오늘은 제가 생각하는 부동산 투자 방법을 두루뭉수리로 한번 풀어 나가고자 합니다

 

미분양 아파트를 잡으라고 하고 싶네요

그것도 입주가 내년 하반기 이후인것으로 말이죠

우선은 많지 않은 돈으로 계약을 할수 있고

중도금이나 기타 옵션등 매우 조건이 좋죠

그리고 무엇보다 양도세가 감면되는 아주 매력적인 요소가 있지요

다만 내년 2월 11일까지 구입해야 한다는 것....

 

뭐니 뭐니해도 분양아파트가 되겠지요

아무래도 초기 자금 부담이 여유가 있을 것이고

향후 입주시기가 되면 경제도 성장세에 접어들고

또 그동안 공급 부족이던 주택으로 수요가 많을 것이겠지요

역시나 대출규제인 DTI등도 없고 양도세에도 매력일 있지요

다만 신도시나 뉴타운등 공급이 왕창 늘어나기 전에 분양을 받아야 한다는것이지요

 

무주택자로서 청약저축 통장을 갖고 있다면 보금자리주택 무조건 해야지요

보금자리 주택은 아마도 다시 올수 없는 기회가 되리라 봅니다

다만 10년이상의 장기 전매에 걸린다면..... 글쎄요?

여하튼 무주택자라면 내집마련을 하시라고 하고 싶고

그중에 으뜸은 보금자리 주택이 되겠지요

 

뉴타운 재개발 이주 수요를 노린 인근지역의 소형아파트,다세대등이 되겠지요

전세난등에 놀라서 철거등 사업 속도를 조절한다고는 하나

지금 도시지역은 뉴타운,재개발,재건축 등 개발로 인한 이주 수요가 엄청나게 많아 졌지요

그리고 이러한 사업들이 전개되고 있는 지역들은 국지적이라 말할수 있어요

또 이지역 거주자 대부분은 철거후 이주시에 멀리 떠나지 못하는 속성이 있어요

우선은 학생들 그리고 삶의 터전 그리고 이웃등등으로 말이죠

그래서 그들이 나오면서 수요가 있을 만한 부동산을 선점했다가

그 이주하면서 처분하고 새로 구입하려는 이들에게 넘겨주는 방법을 택하라는 겁니다

 

예로서 개발지역의 일반적인 거래가가 3억원이라면 이주시에도 그정도선에서 매매가 이루어 질것이고 그들이 나와서 새로 구입할 부동산도 그 정도 선이라는 것이지요

그렇다면 그들이 나중에 나와서 구입할 부동산에 맞도록 지금은 3억원에서 아래위로 20% 정도의 부동산이라면 이들의 수용에 적당한 부동산이 되겠지요

그럼 인근지역에 투자할 경우 얼마짜리가 좋을 까요 

물론 이주시기등 기한에도 달려 있지만

대략 2년전이라면 2억에서 3억정도의 부동산이 가장 좋은 투자처가 되겠지요

 

앞에서도 말했듯이 다주택자의 갈아타기와 신규 구입이 되겠지요 

현재의 다주택 을 매도하고 새로운 주택을 구입하여 양도세 특례 규정을 적절히 활용하는 것이지요

물론 현재 집을 한채 가지고 있는데 추가로 구입하시는 경우도 좋은 투자 방법이고요

내년말까지 구입하는 주택은 언제팔아도 일반세율로 부과해 준다니

양도세 중과세에서 자유로우니까 말입니다

 

또한 비사업용토지의 갈아타기와 신규 취득이 되겠지요

비사업용 토지를 보유하고 있다면 내년말까지 양도세특례를 활용한 처분을 하고

갈아타기를 해서 양도세 특례 규정을 잘 활용해야 할것이겠지요

물론 신규로 땅에 투자하고 싶으신 분들로서 비사업용토지를 취득하려분 분들도

이 양도세 특례제도를 활용하여 내년말까지 취득을하여 중과세가 아닌 일반세율 혜택을 누려야지요

 

임대사업을 위한 역세권 소형주택이나 도시형 소형주택 투자를 고려해야 겠지요

향후 임대 소득을 위한 투자가 좋다고 아무곳이나 다 좋을것은 아니라고 봅니다

더군다나 주택보급률이 높아지고 일부에서는 남아돈다는 이야기가 나올 앞으로 몇년후에는 말입니다

그렇다면 역세권이나 오피스빌딩이나 공장등이 밀집한 수요가 많을 곳에 있는

소형주택이나 요즈음 나오는 도시형소형주택의 투자도 좋은 방법이라고 봅니다

 

수익성 부동산인 상가나 공장등도 좋은 투자처가 되리라 봅니다

상가의 경우는 복합상가나 단지화 상가들이 나오면서 골목 상가가 잘 안되고

음식점은 대형이나 교외 가등이 잘되는 등 상권은 변화를 살펴서 투자를 해야 할것입니다

공장은 임금이나 종업원 문제등으로 외곽의 경우에는 저렴하긴 하나 임대등에 문제가 있고

공업지역내 도심형 공장은 가격이 비싸다는 것이지요

배후가 튼튼하고 대기업공장이 있어 하청등 수요가 있는 곳이라면 좋은 곳이겠지요

 

토지투자에 대하여는 다음에 만나기로 하지요

 

여하튼 현재 발표된 보금자리,신도시,택지개발지구,혁신도시,뉴타운,재개발 등이 많이 있지만

(물론 아직 그러한 지정을 기다리는 곳도 많이 있고) 

아직 제대로 된 공급이 판교와 송도,청라를 제외하면 별로 이루어 지지 않고 잇는 것이 사실이며

금년말에서 내년까지 보상을 하고 공급을 한다하여도 본격적인 분양은 내년이후이고

입주는 3년후인 2012년이후 그리고 입주가 이루어져 그 여파가 미치는 기간을 고려한다면

2013년까지는 주택 부조견상이 나타날수 밖에 없다는 사실에 유년하여야 할것입니다

 

다만 그시기가 지나면 우리가 1기 신도시 200만호가 건설되어 입주가 된 93년 이후 5년이상

침체 안정기를 가졌던 부동산시장을 상기해 볼 필요가 있습니다

 

따라서 언제까지나 주택가격이 오른다고 보기는 어렵다고 봅니다

그것도 모든 부동산이...

다만 새로 나오는 주택은 시설등에서 차이가 있어 어느정도 상승할것이고

구옥은 침체되거나 감가상각액만큼 다소 떨어지는 정상시장이 되리라고 봅니다

또 역세권이나 주거환경이 좋은 지역은 상대적으로 가격을 유지하거나 오를것이고

변두리나 주거환경이 좋지 않은곳은 침체하거나 다소 내려가는 양극화 시장이 형성되겠지요

 

그 시기가 언제일지는 저도 모릅니다

다만 위에서 몇가지 언급한 것으로 볼때 멀지는 않았다고 봅니다

또한 일부에서 이야기하는 부동산 대폭락이 오리라고 보지는 않습니다

왜 우리나라 가구의 60% 정도가 주택을 가지고 있으니까...

또한 그 논리대로라면 이미 주택보급률이 100%를 넘었거나

땅덩어리가 남아도는 선진국의 부동산은 똥값이 되어 있어야 되니까.....

 

부동산 투자에서는 정책이나 제도를 잘 활용하고

특히나 최유호 이용을 위한 투자를 하는 것이 가장 좋은 투자라고 봅니다

 

역시나 횡설수설 했네요

 

모두 부자되세요