부동산 매매시에 특약사항이나 이행조건,각서 등을 함부로 작성하지 마라

 

오늘은 부동산 매매게약서에서의 특약사항이나 이행각서등에 대해서 이야기해 보려고 합니다

 

우리는 부동산을 팔고살때에 부동산매매계약서를 작성하게 됩니다

그런데 계약서를 작성하다가 보면 계약내용의 끝 부분에 특약사항이라는 란이 있고

무언가를 작성하고자 하는 그런 충동을 느끼게 됩니다

그래서 여기에다가 이런 저런 사항들을 기재하게 되지요

심지어는 별지에다 이행각서나 이행조건을 기재하기도 하지요

물론 부동산의 계약에서 명도까지에 있어서 깔끔하게 정리하기 위한

그러한 공적이나 물적 권리의 정리를 위한 내용들이 대부분이기는 합니다

그러나 대부분 이것이 오히려 또다른 다툼의 불씨가 되기도 한다는것도 아셔야만 합니다

 

대부분 주택을 거래하므로 한번 예를 들어 보지요

1. 매매부동산은 계약당시 현재 상태로 명도 한다

2. 부동산등기부상의 근저당권에 대하여는 매수자가 승계 또는 말소하기로 한다

이 정도면 깔끔하게 처리할수 있을 것인데도

 

여기에다가

1. 매매부동산은 원래의 상태로 명도하기로 한다

  - 원래의 상태가 언제를 의미하는지에 대하여 다툼이 생기게 된다

     즉 분양당시의 상태를 의미하는지 계약 당시나 입주 당시의 상태를 의미하는지

2. 근저당권은 매수자가 승계(말소)하기로하며 매도자는 이에 적극 협조하기로 한다

  - 이때 승계에 따른 비용을 어떻게 부담하게 되는지에 다툼이 생기게 된다

     즉 매수자는 매도자가 부담해야 한다고 하고 매도자는 매수자가 부담해야 한다고 하는등

      말소시에는 이것이 더 다툼의 소지가 있는 경우가 많이 있슴

3. 건물에 금이가거나 누수사실이 없으며 수도나 하수구등에도 문제가 없음을 확인한다

  - 새로 지은 건물도 금이가거나 누수가 생기거나 결로 현상이 일어날수 있는데

     얼마정도 지난 건물에서는 무조건 생길수 있는 하자를 문제가 없다고 하는것이 잘못임

     특히나 수도나 하수도는 사용상에서도 문제가 생길수 있습니다

    따라서 건물이나 그외 부수시설에 대한 책임조항을 기재하는 것은 절대로 해서는 안됩니다

4. 임차인은은 매도인이 책임 처리하기로 한다

  - 임차인은 임대차보호법에 의거 일정기간 사용수익할 의무가 있으므로 임대인이 함부로

     내보내거나 할수 있는 사항이 아닙니다

     설사 사전에 임차인과 합의가 이루어 졌다하더라도 일방적으로 이런 특약이나 조건을

     기재해서는 안됩니다

     나중에 약속을 이행하지 않거나 버티게 되면 매도인이 모든 책임을 지게 되어 금전적

     시간적 손해를 많이 볼수 있게 됩니다

     이때에는 반드시 임차인을 계약시에 입회시키고 확인서명날인을 받고 일부 계약금을 지불

     하여야만 안전하게 처리하였다고 할 것입니다

 

토지에서도 마찬가지입니다

매매토지에 다른 사람의 건물이 있는 경우에

이를 명도해 주겠다는 특약사항이나 조건을 기재하게 되면 나중에 타인의 건물을 매도한 사기로

 피소되거나 이를 해결하느라고 추가적인 돈이 들어가서 엄청난 피해를 가져 올수 있습니다

 

또는 측량을 하기로 한다

- 측량을 하는 비용을 매도인이 부담할지 매수인이 부담할지를 가지고 다툼이 벌어지게 되므로

   비용 부담에 대하여도 명확히 기재를 하여야 합니다

또는 도로를 내어준다거나 토지사용승낙을 해준다거나 하는 것입니다

  - 이 역시 자신의 토지라면 도로를 내주거나 사용승락을 해주면 그만입니다

     그러나 타인의 토지를 거쳐서 오는데다 도로를 내어 주기로 한다면 이 역시 사기로 몰리거나

     그것을 해결해 주는데 뜻하지 않게 많은 돈이 들어 금전적 손해를 입게 되는 것입니다

 

 

그럼 부동산 매매계약서를 어떻게 작성하는 것이 가장 좋을까요

 

정답은 -- 정답이 없다 입니다

제가 부동산에는 정답이 없다라고 말했었지요

그때 그때 달라요

내가 매도자라면 특약사항이나 조건이나 이행각서등이 없는 것이 좋고요

내가 매수자라면 하자나 조건을 최대한 많이 받아내는 것이 좋구요

중개업자라면 현재의 상태에서 법적인 정리만 해주는 정도가 가장 좋은 것이니까요

즉 각자가 처한 위치에서 모두 달라 진다는 것이지요

 

 

그럼 최소한의 특약사항 기재는 어느정도가 좋을까요

- 근저당이나 가압류등에 등기부상의 권리에 대하여는

   매도자가 잔금일까지 또는 잔금일에 말소한다라고 기재하고

   기타 특약사항을 기재하지 않는 것이 좋습니다

 

그러나 중개당시나 계약시에 눈에 보이는 해결할수 있는 하자등에 대하여는

  - 계약서에 누가 언제까지 어떻게 해결한다고 명시하는 것이 좋지요

 

또 앞에서의 말과  뒤에 한 말이  달라 졌지요

 

그래서 부동산에는 정답이 없다가 정답입니다

 

오늘의 교훈은

부동산 매매계약시에는 함부로 특약사항이나 이행각서나 조건을 기재하지 말라

그것이 족쇄가 되어 큰 손해를 불러 올수도 있다

정히나 작성하려거든 조목조목 명확히 규정하여서 하되

즉석에서 즉흥적으로 하지 말고 두고두고 또는 전문가의 도움을 받은 후에 서명날인하라

그것이 실수를 줄이는 아니 손해를 안보는 가장 좋은 방법이라는 것입니다

 

 

여기서 엊그제 상담 내용을 올려 보렵니다

 

토지를 12억에 매도를 하였습니다

그리고는 잘 넘어가는 듯 했습니다

그런데 특약사항에 토지에 있는 타인의 무허가 건물을 등기이전해 주기로 했습니다

토지에 대한 등기권리 이전은 모두 완료 되었습니다

그런데 매수자가 건물 이전을 매도자가 이행하라고 요구하는  것입니다

 

자 한번 봅시다

우선 무허가 건물이니 등기가 안되지요

그리고 타인의 건물이니 매수를 해야만 이전해 줄수 있겠지요

더군다나 타인의 건물을 이전해 준다 했으니 남의 물건을 내가 매도한것이나 다름없으니...

 

지금 매수자는 건물을 이전해 달라는 것입니다

그렇지 않으면 사기로 고소를 하겠다는 겁니다

 

순간의 실수로 인하여 사기 피의자로 몰릴수도 있고

매수자와 잘 협의가 되어  타인 건물을 매수하여 넘겨 준다고 하여도

매수비용으로 몇억이 날아가게 되었지요

 

왜 그런 실수를 했느냐고 하니까

모르겠다는 겁니다

그냥 아무생각없이 도장을 찍었다는 것이지요

자 사위에 의한 계약도 아니지요

술을 먹지 않았으니 의사판단능력이 없는 상태도 아니지요

가두어 놓거나 협박을 한 사항에서 한것도 아니니 궁핍한 사항에서 한것도 아니지요

어떻게 빠져 나갈수 있을까요

 

순간의 실수가 마음고생은 있는대로 하고

돈은 돈대로 날리게 되는 결과를 초래하게 된것이지요

 

 

 

부동산에 투자를 할때는(사고 팔때은)

현장을 보고 또 보고 확인하고 또하고..

계약서를 작성 할때에는 문구 하나하나를  보고 또 보고..

수없이 확인을 해야만 합니다

 

우리가 작은 물건하나

흔히 콩나물 하나를 사면서도 좋은지 나쁜지 이리 뒤져보고 만져보고 삽니다

그런데 수천 수억하는 부동산에 투자하면서는 왜 그리 덤벙대고 그냥 도장들을 주는지...

허긴 저도 그래요

그래서 흔히들 부동산에 투자할때에는 눈이 먼다고 하는 이야기가 있지만...

 

부동산에 투자하는데 있어서는 이해관계인이 수없이 많이 있습니다

크게는 매도자와 매수자 중개업자가 있을수 있겠지요

여기에다 개발을 한다면 개발업과 관련된 분들이..

집이라면 이사업체등등이..

부동산에서는 누가 돈을 어떻게 버느냐가 관건입니다

따라서 특약사항이나 계약이행조건등을 기재하고 안하고는

나의 유불리를 가지고 판단하여야 할 문제이며

여기서 이야기하고자 하는 주된 이야기는 함부로 작성하지 말라는 것입니다

 

앞서 말한 특약사항이나 이행조건의 기재 여부도 각자의 위치에서 다릅니다

매수자에게는 매우 유리하게 작성되었으니 투자에 성공한 것이요

매도자에게는 매우 불리하게 작성되었으니 결국은 큰 손해를 보고 마음고생을 하게 되는 것이요

중개업자는 매도자냐 매수자냐의 입장에 따라서 곤혹을 치를수도 아니면

추가적인 이익을 볼수도 있겠지요

결국은 나에게 유리하면 취하고 나에게 불리하면 거절하면 되는 겁니다

 

여러분 부동산 투자는 누구나 할수가 있습니다

그러나 부동산투자로 돈을 버는것은  아무나 할수 없습니다

이 글을 보신 여러분은 부동산 투자로 성공하실수 있을겁니다

오늘도 한가지를 배우셨으니까요

 

여러분 모두 부자되세요

 

 

  농지오케이  윤세영