농지투자OK - 농업경영에 이용하지 않는 농지의 처분 (농지처분명령에 대처하는 방법)

 

 

농지투자 OK - 농업경영에 이용하지 않는 농지의 처분 (농지처분 명령에 대처하는 방법)

 

 

 

7. 농업경영에 이용하지 않는 농지의 처분 

 

우리의 농지짱 농지를 구입하려고 하니 농지를 구입한 후 농사를 짓지 아니하면 농지를 처분하여야 한다고 하네요. 

이장님 : 농지를 구입하여 농사를 짓지 않으면 처벌을 받게 돼요. 

      그러니 꼭 농사를 지을 경우에만 농지를 구입해야 해요. 

공인중개사: 농지법에 농사를 짓지 않으면 처분하도록 규정되어 있어요.

하지만 직접 농사를 지으면 괜찮아요. 

농지짱 : 처벌은 어떻게 되는데요. 

공인중개사: 법적으로는 농사를 안 지을 경우에 1년간의 처분기한을 주고

기한내에 처분을 못했을 경우에는 매수청구 신청을 할 수도 있고,

아니면 이행강제금으로 공시지가의 20/100을 부과하고 있어요. 

농지짱 : 도대체 농지하나 구입하는데 이렇게 복잡하고 힘들어서야, 

     어디 농지처분 의무 규정은 어떤 것인가 알아볼 심산인데... 

* 농지법에서 농지처분의무규정은 농지법이 시행된 96.1.1 이후 취득한

농지에 한하여 적용하고 있다고 하네요. 

처분대상 농지는 96. 1. 1이후 취득한 농지를 농업경영계획서 대로 

농작물을 경작하지 아니하고 휴경하는 농지이며 

처분기한은 통보 후 1년 이내에 처분하여야 하고 

처분 기한 내에 처분하지 아니하는 경우에는 공시지가의 20/100의 

이행강제금을 처분 시까지 부과하는 제도임. 

 

0.소유농지를 처분해야 하는 경우 (농지법 제10조)

0.농지처분의무 부과 등 절차

- 매년 정기 또는 수시로 농지이용실태조사

- 처분 통지 및 청문 (농지법제10조제2항 및 제57조)

- 처분 명령의 유예 (농지법 제11조의2)

- 처분명령 및 매수청구 (농지법제11조)

- 이행강제금부과(농지법제57조)

농지법 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분) ① 농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 처분하여야 한다.  <개정 2009.5.27> 1. 소유 농지를 자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)·군수 또는 구청장이 인정한 경우 2. 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 제2조제3호의 요건에 맞지 아니하게 된 후 3개월이 지난 경우 3. 제6조제2항제2호에 따라 농지를 취득한 자가 그 농지를 해당 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 4. 제6조제2항제3호에 따라 농지를 취득한 자가 자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 그 농지를 주말·체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 5. 제6조제2항제7호에 따라 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우 5의2. 제6조제2항제10호마목에 따른 농림수산식품부장관과의 협의를 마치지 아니하고 농지를 소유한 경우 5의3. 제6조제2항제10호바목에 따라 소유한 농지를 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하지 아니한 경우 6. 제7조에 따른 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우 7. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 경우 8. 자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 제8조제2항에 따른 농업경영계획서 내용을 이행하지 아니하였다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 ②시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 처분 대상 농지, 처분의무 기간 등을 구체적으로 밝혀 그 농지를 처분하여야 함을 알려야 한다.  <개정 2008.2.29> 농지법 제11조(처분명령과 매수 청구) ① 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장은 제10조에 따른 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. ②농지 소유자는 제1항에 따른 처분명령을 받으면 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다.  <개정 2008.12.29> ③한국농어촌공사는 제2항에 따른 매수 청구를 받으면 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가(해당 토지의 공시지가가 없으면 같은 법 제9조에 따라 산정한 개별 토지 가격을 말한다. 이하 같다)를 기준으로 해당 농지를 매수할 수 있다. 이 경우 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래 가격을 기준으로 매수할 수 있다.  <개정 2008.12.29> ④한국농어촌공사가 제3항에 따라 농지를 매수하는 데에 필요한 자금은 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제35조제1항에 따른 농지관리기금에서 융자한다.  <개정 2008.12.29> 제12조(처분명령의 유예) ① 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)·군수 또는 구청장은  제10조제1항에  따른 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간제11조제1항에 따른 처분명령을 직권으로 유예할 수 있다.  <개정 2008.12.29> 1. 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하는 경우 2. 한국농어촌공사나 그 밖에  대통령령으로 정하는 자와 해당 농지의 매도위탁계약을 체결한 경우 ②시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 처분명령을 유예 받은 농지 소유자가 처분명령 유예 기간에 제1항 각 호의 어느 하나에도 해당하지 아니하게 되면 지체 없이 그 유예한 처분명령을 하여야 한다. ③농지 소유자가 처분명령을 유예 받은 후 제2항에 따른 처분명령을 받지 아니하고 그 유예 기간이 지난 경우에는  제10조제1항에 따른 처분의무에 대하여 처분명령이 유예된 농지의 그 처분의무만 없어진 것으로 본다.  제54조(농지의 소유 등에 관한 조사) ① 농림수산식품부장관, 시장·군수 또는 자치구구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 농지의 소유·거래·이용 또는 전용 등에 관한 사실을 확인하기 위하여 소속 공무원에게 그 실태를 검사하거나 조사하게 할 수 있다.  <개정 2008.2.29> 1. 농업법인 2. 농지의 위탁경영자 3. 농지의 임대인 4. 농지의 사용대주(使用貸主) 5. 농지전용허가를 받은 자 6. 농지이용증진사업의 사업시행자 ②제1항에 따라 검사 또는 조사를 하는 공무원은 그 권한을 표시하는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다. ③제1항과 제2항에 따른 검사·조사 및 증표에 관하여 필요한 사항은 농림수산식품부령으로 정한다.  <개정 2008.2.29>  제55조(청문) 농림수산식품부장관, 시장·군수 또는 자치구구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려면 청문을 하여야 한다.  <개정 2008.2.29> 1. 제10조제1항에  따른 농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분의무 발생의 통지 2.제39조에 따른 농지전용허가의 취소  제62조(이행강제금) ① 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)·군수 또는 구청장은 제11조제1항(제12조제2항에 따른 경우를 포함한다)에 따라 처분명령을 받은 후 제11조제2항에 따라 매수를 청구하여 협의 중인 경우 등 대통령령으로 정하는  정당한 사유 없이 지정기간까지 그 처분명령을 이행하지 아니한 자에게 해당 농지의 토지가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금을 부과한다. ②시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 알려야 한다. ③시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 이행강제금의 금액, 부과사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법, 이의제기 기관 등을 명시한 문서로 하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 최초로 처분명령을 한 날을 기준으로 하여 그 처분명령이 이행될 때까지 제1항에 따른 이행강제금을 매년 1회 부과·징수할 수 있다. ⑤시장·군수 또는 구청장은 제11조제1항(제12조제2항에 따른 경우를 포함한다)에 따라 처분명령을 받은 자가 처분명령을 이행하면 새로운 이행강제금의 부과는 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. ⑥제1항에 따른 이행강제금 부과처분에 불복하는 자는 그 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다. ⑦제1항에 따른 이행강제금 부과처분을 받은 자가 제6항에 따른 이의를 제기하면 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 관할 법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할 법원은 비송사건절차법에 따른 과태료 재판에 준하여 재판을 한다. ⑧제6항에 따른 기간에 이의를 제기하지 아니하고 제1항에 따른 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다.농지법시행령 제9조(농지처분의무가 면제되는 정당한 사유) ① 법제10조제1항제1호 및 제4호에서 "자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유"란 각각 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.  <개정 2009.11.26> 1. 법제23조에 따라 소유농지를 임대 또는 사용대하는 경우 2. 법제26조에 따라 임대인의 지위를 승계한 양수인이 그 임대차 잔여기간 동안 계속하여 임대하는 경우 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 자연재해 등으로 인하여 영농이 불가능하게 되어 휴경(休耕)하는 경우 나. 농지개량 또는 영농준비를 위하여 휴경하는 경우 다.병역법에 따라 징집 또는 소집되어 휴경하는 경우 라. 질병 또는 취학으로 인하여 휴경하는 경우 마. 선거에 따른 공직취임으로 휴경하는 경우 바.제24조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 휴경하는 경우 사. 농산물의 생산조정 또는 출하조절을 위하여 휴경하는 경우 아. 연작으로 인한 피해가 예상되는 작목의 경작이나 재배 전후에 피해예방을 위하여 필요한 기간 동안 휴경하는 경우 자. 가축전염병예방법제19조에 따라 가축사육시설이 폐쇄되거나 가축의 사육이 제한되어 해당 축사에서 가축을 사육하지 못하게 된 경우 ②법제10조제1항제8호에서 "대통령령으로 정하는 정당한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 2.법제9조에 따라 위탁경영하는 경우

 

 

* 농지를 당초 취득목적대로 이용하지 않아 처분통지를 받았을 경우   

다시 본래 목적대로 이용하면 처분 의무가 소멸되는지? 

- 한번 처분 통지를 받은 경우에는 처분하여야 한다. 

- 다만 처분 통지를 받은 농지소유자가 정당한 사유를 소명하여 이의를

신청하고 이를 시구읍면장이 인정하여 처분명령의 유예를 한 경우에는

계속하여 소유 할 수 있습니다.  단 처분명령 유예기간동안 대상농지를

자기 농업경영에 이용하지 않거나 농지의 매도위탁계약이 해지 또는 만

료 되는 경우에는 즉시 처분명령을 받게 됩니다.

* 농지 처분 명령을 받은 사람이 팔려고 해도 팔리지 않는 경우는? 

- 농지를 처분하지 못할 경우에는 한국농어촌공사에 당해 농지의 매수 청

구를 할수 있으나 이때는 농지의 공시지가를 기준으로 매수하게 됩니다. 

* 농지처분명령을 이행하지 않아 이행강제금이 부과된 경우 즉시 농지를

처분하면 부과된 이행강제금은 납부하지 않아도 되나? 

- 이행강제금이 부과된 이후에 해당농지를 처분하는 경우에도 이미 부과된

이행강제금은 납부하여야 합니다. 

* 처분명령을 받은 농지를 배우자에게 이전 할 수 있는가 ?

- 농지를 경작하지 아니하여 처분명령을 받은 것이기 때문에 농업인의 가족

구성원인 배우자는 처분명령 받은 농지를 취득할 수는 없음.  

* 농사를 짓지 않고 있는 사람이 가지고 있는 농지는 새 농지법에 의해

모두 처분해야 하나? 

- 96.1.1 이전부터 소유하고 있는 기존 농지는 직접 농사를 짓지 않더라도

계속 소유 할 수 있습니다. 

- 그러나 96.1.1이후 농지를 취득한 경우로서 

  8년 이상 자경하고 이농 시 소유농지 중 1만 제곱미터 미만이나 

 상속받은 농지로서 1만 제곱미터 미만은 계속 소유 할 수 있다네요. 

 

 

 

 

 

 

 농지 처분 명령에 대한 이해와 대처 방법

 

요즈음 한창 관심 가는 농지 처분 명령에 대하여 알아보기로 하겠습니다.

사실은 제가 별로 달가워하지 않는 관리 방법이지만,

그래도 관리방법들을 몰라서 제대로 관리를 하지 못해서 발생하는

처분명령을 당하지 않도록 하기 위해서 이야기를 펼쳐 보렵니다.

 

농지처분명령제도에 대한 이해

 

농지처분명령에 대하여는 농지법에서 규정하고 있는 제도로서 

농지법에 관련 규정들이 나열되어 있습니다.

 농지법 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분)

 농지법 제11조(처분명령과 매수 청구)

 농지법 제54조(농지의 소유 등에 관한 조사)

 농지법 제62조(이행강제금)

 

위 법조문에 의거 농지취득자격증이나 토지거래허가신청시에 함께 제출한

농업경영계회서대로 이행을 하고 있는지를 매년 가을에 조사를 하게 됩니다.

그리고 자체 조사와 확인을 거쳐서 심의위원회의 심의를 거쳐서 처분대상

농지를 확정하게 되고 처분명령 통지를 하게 되고 기한 내 처분하지 않을

경우 이행강제금을 부과 징수하는 것이 농지처분명령에 대한  절차입니다.

 

농지처분명령에 대한 대처 방법 ( 이의신청이나 청문 댕응 방법) 

 

농지처분 명령에 대하여는 위에서와 같이 관계법에 정해진 절차가 있고

이에 따른 대응 절차들이 아래와 같이 규정되어 있습니다.

 농지법 제12조(처분명령의 유예)

 농지법 제55조(청문)

 농지법시행령 제9조(농지처분의무가 면제되는 정당한 사유)

 

처분명령이 내려지기까지에는 여러 번의 구제절차가 있습니다.

우선 농지이용실태조사를 하는 과정에서 마을대표나 경작자들로부터 확인

하여 적극해명 할 수 있는 기회가 있을 수 있으나 대부분은 이를 놓치게

되는 것 또한 사실입니다.

 

다음으로 이용실태 조사가 끝난후에 처분결정을 위한 청문 통지가 있습니다.

이때에는 대부분 서면 통보가 이루어지므로 일반적으로는 이때에서야 알게

됩니다.

통지를 받은 후에는 지체하지 말고 해당기관 담당자를 찿아 가서

농사를 지었으면 지었다고 농사를 짓지 못했다면 그 사유를 밝히고

(구두,서면) 앞으로는 성실히 농사를 짓겠다고 하던가 농지은행에 위탁하겠

다고 신청을 하여 처분명령 유예처분을 받으시면 되는 것입니다.

대부분 이때에도 망설이고 나타나지 않다가 이제 뒤늦게 처분명령을 받고서

이의 신청을 제출하겠다거나 변호사를 사서 소송을 하겠다거나 하는 등,

어찌할 바를 몰라서 이리 묻고 저리 묻고 하면서 허둥대게 됩니다.

그러나 이때는 달리 방법이 없습니다.

농지를 1년 안에 처분을 하거나 매수청구를 하는 수밖에는....

 

농지처분명령에 따른 통지에 대처하는 방법

 

처분명령에 대한 청문이나 이의신청 등 통지를 받으면

당황하지 말고 침착하게 대응을 하여야 합니다.

농사를 지었다면 적극적으로 농사를 지었다는 사실을 주장하시면 되고,

농사를 짓지 않았다면 어떠한 사유로 농사를 못 짓게 되었는지를 소명하고,

금년부터는 농사를 짓겠다는 계획서를 작성하여 소명을 하시면 됩니다.

 

*이때 작년도까지는 농사를 지었으나 금년에는 여차저차한 사유로 자경을 못하였다

는 것을 주장하면서 금년도에는 여차저차한 방법으로 직접 농사를 짓겠다고 작성

하시면 됩니다*

자경을 하였다는 사실이나 자경하겠다는 사실 주장을 하는 방법으로서

전화나 서신보다는 직접 담당자를 만나서 진솔하게 대화를 하면서

해결방안을 제시하고 담당자의 해결의지나 의중을 살피는것이 매우중요하다.

또한 단체장이나 지역유지 등을 동원하지 말고 1차적으로는 소유자가 직접

나서서 적극적인 소명을 하는 것이 가장 중요하다.

그런 후에 좀 어렵다 싶거나 하는 경우에 측면지원 정도로 하는 것이 좋다.

이는 이 건 뿐만 아니라 관공서 상대하는 모든 민원에서 반드시 명심하여야

할 사항이다.

 

반드시 처분 명령이 확정되기 전에 소명을 하여라.

즉 처분명령을 위한 이의신청이나 청문 통보를 받았을 때 적극적으로 소명

하라는 것이다.

처분명령 조치가 내려진 이후에는 사실상 해결책이 없다.

모든 일에는 시한이라는 타이밍이 아주아주 중요하다.

버스가 지나간 후에 아무리 손을 흔들어도 매연과 먼지만 뒤짚어 쓸 뿐이다.

이 세상에 해결되지 않는 일은 없다.

본인의 불찰을 인정하고 적극적으로 해결의지를 보이면서 소명을 한다면

해결되지 않는 일은 없다는 신념으로 부딪혀 보라.

 

처분유예 신청을 했다면

 

처분유예 신청이 받아 들여져서 처분유예 결정이 났다면

반드시 3년간은 자경을 해야만 합니다.

만약 3년 안에 자경을 하지 않는 경우에는 즉시 처분명령 처분을 받게 되며

이때에는 다시 처분유예를 신청할 수가 없습니다.

또한 농지은행에 위탁매매신청을 하는 경우가 간혹 있는데

위탁매매신청보다는 직접 자경을 하는 것이 여러 면에서 유리 합니다.

이 부분은 민감하여 생략 합니다.