농지오케이의 부동산투자교실 - 농지란 무엇인가?

농지오케이의 부동산투자교실 - 농지란 무엇인가?

 

부동산투자재테크에 있어서 땅이란 어떤 존재인가?

땅은 부동산의 근원이며 실질적인 부동산은 땅을 말한다.

그 중에서 이미 건부지 등으로 사용하고 있는 대지 등이 있고

건부지가 아닌 농지나 임야 등 원시상태의 땅들이 있다.

 

그 중에서 농지란 어떤 것인가?

원칙적으로는 생산 기반시설로 보존 유지해야 할 대상이다.

그러나 생산성이 낮거나 개발 압력이 많은 보존가치가 떨어지는 농지등은

다른 용도로 전용 압력이 높아져서 투자대상이 되기도 한다. 

 

농지는 전,답,과수원 등과

유지,구거,농로 등 기반시설과

농지가 아닌 땅을 3년이상 농작물을 재배하는 경우 농지라 한다.

즉 지목이 전,답,과수원,유지,구거,농로 등 이거나

농작물을 3년이상 재배하고 있는 토지를 말한다.(이때 불법전용한 산지는 제외한다)

 

부동산투자 즉 농지 투자를 제대로 하려고 한다면

농지를 어떤것을 말하는지부터 정확히 이해하여야 한다.

그래야 농업인으로서 투자를 할 것인지

비사업용으로 투자를 할 것인지

상속을 받은 농지를 어떻게 관리를 해야 하는지를 판단 할수가 있다.

이런 용어 정리도 안된 상태에서 투자를 한다면

나의 상식 내가 생각하는대로 하기에- 투자에서 착오를 일으킬수가 있다.

 

예전에 한번 정리해서 올리긴 했는데

다시한번 나도 공부할겸 농지투자에 대한 개념부터

관리 세금 등 전반적인 사항을 하나씩 정리해 보고자 한다.

 

 

자세한 것은 아래에 정리한 법 근거를 참고하기 바란다.

 

 

먼저 농지의 개념에 대하여 농지법 위주로 살펴 보자면

“농지”란 다음의 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다

   (「농지법」 제2조제1호, 「농지법 시행령」 제2조, 「농지법 시행규칙」 제3조 및 제3조의2).

 

1) 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목(地目)이 전·답, 과수원인 토지

 

2) 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 다년생식물 재배지로

    이용되는 토지

목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목

과수·뽕나무·유실수 그 밖에 생육기간이 2년 이상인 식물

조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경 목적으로 식재한 것은 제외)

 

3) 1), 2) 토지의 개량시설로서 다음의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지

유지(溜池), 양수·배수시설, 수로, 농로, 제방

농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위해

  설치한 계단·흙막이·방풍림과 그 밖에 이에 준하는 시설

 

4) 1), 2)의 토지에 설치하는 다음의 어느 하나에 해당하는 농축산물 생산시설의 부지

고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 연접하여 설치된 시설

로서 농작물 또는 다년생식물의 경작·재배·관리·출하 등 일련의 생산과정에 직접 이용되는 다음의 부속시설

① 보일러, 양액탱크, 종균배양설비, 농자재 및 농산물보관실, 작업장 등 해당 고정식온실·버섯재배사 및

    비닐하우스에서 농작물 또는 다년생식물을 재배하는 데 직접 필요한 시설

② 해당 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스에서 생산된 농작물 또는 다년생식물을 판매하기 위한

    간이진열시설(연면적이 33㎡ 이하인 경우로 한정함)

③ 시설 면적이 6천㎡이하에서 농림축산식품부장관이 정하여 공고하는 면적 이상인 고정식온실·버섯재배

    사 및 비닐하우스에서 재배하는 농작물 또는 다년생식물의 관리를 위해 설치하는 시설(연면적 33㎡이하

    이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한정함)

축사·곤충사육사

축사 또는 곤충사육사와 연접하여 설치된 시설로서 가축 또는 곤충의 사육·관리·출하 등 일련의

  생산과정에 직접 이용되는 다음의 부속시설

① 축사의 부속시설: 다음의 어느 하나에 해당하는 시설

가. 급여(給與)시설, 착유시설, 위생시설, 가축분뇨처리시설, 농기계보관시설, 진입로 및 가축운동장

나. 자가 소비용 사료의 간이처리시설 또는 보관시설

다. 가목 및 나목의 시설 또는 해당 축사에서 사육하는 가축의 관리를 위해 설치하는 시설(연면적 33㎡ 이하

     이고, 주거목적이 아닌 경우로 한정함)

② 곤충사육사의 부속시설: 다음의 어느 하나에 해당하는 시설

가. 사육용기 세척시설 및 진입로

나. 자가 소비용 사료의 간이처리 또는 보관시설

다. 가목 및 나목의 시설 또는 해당 곤충사육사에서 사육하는 곤충의 관리를 위해 설치하는 시설

     (연면적 33㎡ 이하이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한정함)

간이퇴비장

농막: 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을

  위해 설치하는 시설(연면적 20㎡ 이하이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한정함)

간이저온저장고(연면적 33㎡ 이하일 것)

간이액비저장조(저장 용량이 200톤 이하일 것)

 

 

그럼 농지에 해당하지 않는 토지는 어떤것들이 있을까?

다음의 토지는 농지에서 제외됩니다(「농지법」 제2조제1호, 「농지법 시행령」 제2조제2항).

「초지법」에 따라 조성된 초지

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인

  토지는 제외함)로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른

   산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함함)를 거치지 않고

   농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지

 * 2016.1.1이전에는 불번전용한사지중 3년이상 경작에 사용한 경우에는 농지로 보았으나 지금은 아님