상속 받은 토지가 사업용 토지 인지, 비사업용 토지 인지 문의 드립니다.
아버님께서 10년 이상을 농사를 지으셨고, 3년전 돌아가시면서 제가 상속을 받았습니다.
상속 받은 농지는 아버님 지인의 자식분께 대리작을 맡겼습니다.
질문과 답변
안녕하세요?
많이 답답하시고 궁금하시지요?
질문이 많아서 질문항목별로 답변 드리겠습니다.
질문과 답변
아버님께서 10년 이상을 농사를 지으셨고, 3년전 돌아가시면서 제가 상속을 받았습니다.
상속 받은 농지는 아버님 지인의 자식분께 대리작을 맡겼습니다.
질문 1) 이경우 기한 상관없이 사업용 토지로 분류 되는지요?
: 10~20년 후 매매를 한다고 했을 경우(매매전까지는 계속 대리작 예정입니다.)
아버님이 8년이상 재촌자경을 하셨다면 5년까지는 농사를 안 지어도 사업용토지로 보지만
그 이후부터는 비사업용 토지로 봅니다.
질문 2) 저는 직장을 다니고 있고 거리, 소득이 초과하여 경작이 어려운 상태입니다.
이럴 경우 농지은행에 맡겨 8년 이상 대리작을 하는게 맞는건지요?
아니면 계속 지인분께 대리작을 맡기는게 좋은지요?
비사업용예외인 사업용으로 인정 받으려면
농지은행에 8년이상 위탁을 하고 매도하는 경우에만 해당 합니다.
사인간의 임대차는 인정 받지 못합니다
질문 3) 농지은행에 8년 이상 맡기고 2년 이내에 매매를 해야 사업용 토지로 본다고 하는데
농지은행에 맡길수 있는 기한이 8년까지 인지요?
그이상 15년, 20년도 맡길 수 있는건지요?
만약 8년 이상 맡길수 있다면 15년 맡기고 농지은행 종료 후 2년 내에 매매해야 된다
는 얘기 인지 궁금합니다.
농지은행의 위탁기한은 5년 단위로 얼마든지 연장 할수 있습니다.
위탁 기간중에도 일정 위약금 지불하고 임차인과 합의되면 해지하고 매도등이 가능합니다.
질문 4) 지인분께서 "직불금"을 받게 해달라고 하시는데 이경우 추후에 매매시 세금 문제가
발생되지 않을까요?
: 대리작으로 인해 직접 농사를 지은게 아니니 세금 혜택을 못 받는건 아닌지요?
상속농지는 사인간 임대차를 해도 무방하지만
양도시 비사업용으로 10% 가산하여 세금을 내야 하니
농지은행을 통한여 임차인과 위탁 및 수탁하는 것으로 하세요.
임차인도 이리하면 직불금 타는데 지장이 없습니다.
지인분과는 별도의 계약서 없이 구두상으로 대리작을 맡긴 상태이며, 농지은행을 통하자고
했는데 그기는 가기 싫다고 하여 그냥 맡기는 중입니다.
그런데 지금와서 "직불금" 얘기를 하셔서 어떻게 해야 될 지 모르겠습니다.
싫어할 하등의 이유가 없습니다.
임대인 임차인이 지금은 함께 가서 계약을 하수 있습니다.
지난해까지는 이것이 안되었습니다.
임대료도 서로 합의하에 조정을 하면 가능한 것이고요
질문 5) 농지은행을 통하지 않고 개인간 계약서 채결 및 서류를 가지고 직불금을 신청했을
경우 대리작 하시는 분은 직불금을 받아서 좋은데(저도 받았으면 합니다.)
소유주는 어떤 불이익이 발생되지 않는지요?
추후에 매매 했을 경우나, 장기간 직접 농사를 안짓었기 때문에 발생되는 문제라
던지요 그런게 없나요?
인간 임대차를 하게 되면 자경을 하지 않는것으로 되어서
소유주는 처분명령을 받는 법이 있으나
상속을 받은 농지라서 예외조항으로 자경을 안해도 되므로 불이익은 없을것입니다.
그러나 농지은행에 위탁했을때보다 매도시 가산세 10%를 더 세금으로 내야 할것입니다.
조언을 드리자면
부모님이 주신 큰 선물이니
1000제곱미터는 자경을 하며
농지원부, 농업경영체 등록하여 농업인이 되고
거주지 지역농협에도 가입을 하여 혜택도 보고 하세요.
전부 농지를 임대를 하면 추후 농지구입이 안되고 농지연금 안되니
반드시 1000제곱미터는 자경으로 하고 농업인이 되세요.
직장이나 소득하고 상관이 없습니다 (세금에서만 관계가 됨)
잘 관리하여 복덩이로 키워 가세요.
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