주말체험농장+도시근교 농지투자! 돈 되는 농지로 탈바꿈 시키는 농지 투자법

주말체험농장+도시근교 농지투자! 돈 되는 농지로 탈바꿈 시키는 농지 투자법


이번에 농지법 개정으로
주말체험영농 농지투자가 벼락을 맞았다.
그동안 비사업용 예외 즉 사업용이던 것이
이제는 비사업용 토지 예외 적용이 안되니
재촌자경을 하면 사업용 토지이고
재촌자경을 못하면 비사업용 토지가 되었으니
이런 날벼락 아니 똥바가지를 뒤집어쓸 줄이야
그렇다고 법이나 세상을 탓할 수만도 없고
또 발악하고 욕을 해 보았자 부질없는 일이니
이에 대한 투자방법을 찾아서 내가 돈 벌 궁리를 해보자

주말.체험영농농지란?

농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로

농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.

 

농업인이란?

1. 1천 제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나

1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

2. 농지에 330제곱 미터 이상의 고정식 온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐 하우스,

그 밖의 농업생산에 필요한 시설을 설치하여

농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금(家禽) 1천수

또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자

 

즉 주말체험영농 농지라고 하면

주민등록 세대당 1000제곱 미터 미만의 농지를 취득하는 것을 말하며
농업진흥지역 내의 농지는 취득할 수가 없고
농업진흥지역 밖의 농지라야만 취득이 가능하다.

이제 그렇다 보니 저 넓은 들판의 농업진흥지역 내 농지 취득은 불가하고

결국은 마을 주변 등 농업진흥지역 밖의 농지만 취득이 가능하다.

또한 이제는 모든 주말체험영농 농지가 사업용 토지가 아니고

재촌자경을 하는 농지만 사업용 토지가 되니

결국은 자기가 살고 있는 인근지역 즉 재촌지역에 투자를 할 수 밖엔 없고

결국 도시근교 변두리에 있는 농지에 눈을 돌려야 할 때가 되었다.

물론 지금도 많은 사람들이 이런 농지를 취득하여

주말체험영농 농지로 활용하고 있기는 하지만

향후에는 주말체험영농 농지는 거의 모두 이런 농지에 투자를 하게 될 것이다.

주말체험영농 농지의 세금은 앞에서도 언급했지만
사업용 토지의 판단 기준인
3년 중 2년, 5년 중 3년, 보유기간 중 60% 이상의
재촌자경 요건을 충족하였으면 사업용이 되고
그렇지 못하면 비사업용 토지가 되며
8년 이상 재촌자경하고 이를 입증하면
1년에 1억, 5년에 2억까지 양도세 감면도 받을 수 있다.

그렇다면 이젠 재촌자경 지역의 농지를 사서 사업용으로 만들고

또 양도세 감면도 받는다면 투자 수익을 극대화할 수가 있을 것이다.

여기서 농업인도 아닌데 사업용이 되는지

양도세 감면도 가능한지에 대한 의구심이 들겠지만

현재의 세법에서는 재촌자경을 하고 이를 입증하기만 하면 모두 가능하다.

 

그럼 먼저 주말체험영농 농지는 어디에 투자를 해야 할까?

앞에서도 여러 차례 이야기했지만

이제는 저 들판의 농지는 주말체험 영농 농지로 투자는 불가능하다.

그렇다면 도시근교 농지에 투자를 해야 할 것이다.

이왕 도시근교 농지라면 자기가 살고 있는 주변에 하라.

그리고 글자 그대로 주말체험영농으로 하는 방법이다.

재촌자경을 하니 사업용이 대부분 될 것이다.

 

여기쯤서 다시 한번 사업용 토지에 대하여 알아보자

농지의 사업용 여부는 재촌+ 자경을 모두 충족해야 한다.

재촌이란?

농지소재지 시군구에 거주

농지소재지와 연접한 시군구 거주

농지로부터 30킬로미터 이내에 거주

위에 3가지 중 한 가지에 충족하는 지역에 거주하여야 합니다.

그럼 자경이란 무엇인가?

소유한 농지에서 농작물은 상시 재배하는 자

소유한 농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 재배하는 자

농업 외 소득이 3700만 원 이상이 아닌 자

상기 조건을 충족하면서 실제 농사도 지어야 하지만

농사를 지었다는 자료들로 입증을 할 수 있어야 합니다.

 

자경하였다는 입증자료는 농사를 지으면서 들어간

각종 농자재 등 구입 영수증이나 확인내역이면 모두 됩니다.

다만 담당자가 인정할 수 있어야 하므로

가급적 세금계산서, 현금영수증 등이 좋으며

카드 영수증인 경우에는 견적서 등 그 내역을 함께 제출하면 되고

그 외에 사적인 영수증이나 간이세금계산서 등은 보조적인 자료일 뿐입니다.

 

 

다음으로는 주말체험영농 농지를 어떻게 사업용으로 만들수 있을까?

재촌자경을 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

소유자 본인이 재촌자경이 불가 한 경우에는

본인이 일정 기간 후에 재촌자경 가능하다면 기다렸다가 하면 될것이고

배우자 등 재촌자경 가능한 가족에게 증여를 하여

재촌자경을 하면서 사업용 토지로 만드는 방법입니다.

본인도 가족도 재촌자경이 불가한 농지라면

타 용도로 전용을 하여 사업용 토지로 만드는 방법입니다.

주택이나 근생 등으로 개발을 하는 것입니다.

개발을 허가받고 2년이 경과한 후에 매도를 하면 되니

지금 바로 할 필요는 없고 매도 3년여쯤 전부터 준비하여 매도하면 됩니다.

 

현재는 사업용 토지와 비사업용 토지의 양도세가 10%가 산세 정도지만

내년부터는 비사업용 토지에 대한 세금 폭탄이 예상되므로

사업용으로의 전환이 매우 중요하다 할 것입니다.

 

 

끝으로 양도세 감면을 받으려면 어떻게 해야 할까?

농지의 양도소득세 감면 기준은?

8년 이상 재촌자경을 하고 양도하는 경우

4년 이상 재촌자경을 하고 대토하는 경우

(대토농지를 종전 농지 포함 8년 이상 재촌자경 조건 )

양도소득세 감면 금액은?

1년에 1억 원 5년에 2억 원 감면

감면을 받으려는 자는 위 재촌자경 요건을 충족하고

그리고 이를 자료로 입증을 하면 된다.

그냥 농사를 지었다 이것만으로는 안되고

세무서 담당 직원이 제출된 입증자료를 가지고 인정할 수 있어야 한다.

 

특히나 주말체험영농 농지의 경우에는

농지원부 등 공적 장부가 없고

농자재 구입에서 부가세 감면 등의 혜택이 없어

이를 아끼려고 자재를 덜 사거나 아예 안 사는 경우가 있는데

이래서는 자경을 입증할 수가 없으니 유의해야 한다.

 

따라서 재촌자경이 가능한 경우라면

330제곱 미터 이상의 시설을 설치하고 (현재 약 1천만 원 미만 소요)

그리고 자경을 하면서 입증자료를 챙겨 두고

농지원부, 농업경영체 등록으로 농업인을 만들 수 있고

지역농협에 따라서는 조합원 가입도 가능하니 이도 가입을 해 보고

그리고 재촌자경을 하면 사업용이 되고 양도세 감면도 가능하니

주말체험영농도 하면서 돈도 벌수 있는 가장 좋은 방법이다.

다시 말하지만 농업경영체 등록으로 농업인이 되면서

농자재 구입 시에는 부가세 등 면세도 가능하고

또 입증자료 확보도 더 쉽게 할 수가 있기도 하다.

 

사업용으로 만드는 방법이나

농지를 돈 되는 부동산으로 잘 관리하는 방법이나

처분하는 여러가지 방법 등이 있으나

전부 다 소개하지 못할 뿐이며

이는 강의 등으로 만남에서 자세히 전달할 수 밖엔 없으니

아쉬움을 가지고 간단하게 나마 소개를 하였습니다.

 

결론적으로 주말 체험영농 농지는 도시근교에 투자하고

재촌자경을 하면서 사업용으로 만들고 농업인이 되고

그리고 재촌자경으로 절세와 감면을 받는다면 최고의 투자법을 활용하라

 

 

농지오케이 윤세영