농지로 사용하지 않는 농지, 농지취득자격증명 발급 가능할까?

농지로 사용하지 않는 농지, 농지취득자격증명 발급 가능할까?

 

 

결론부터 말하자면

가능하기도 하고 불가하기도 하다.

이유는 그 사유가 천차만별이고

업무를 처리하는 기관이나 사람에 따라서도 제각각이기 때문이다.

 

이제 그 내용을 천천히 살펴보고 하나씩 풀어가 보려고 한다

 

먼저 불법 농지란 

농지법에 따른 농지전용허가나 농지전용인가를 받지 않고

농지를 농업생산 외의 용도로 사용하는 토지를 말한다.

불법 농지는 농지의 보전과 농업의 육성을 저해하는 행위로서 

농지법에 의해 엄격하게 규제되고 있습니다.

농지취득자격증명은

불법 농지를 취득하려는 자는 농지취득자격증명을 발급받을 수 없습니다. 

농지취득자격증명은 농지를 취득하고자 하는 자가

농업인이거나 농업에 종사할 자격이 있는지를 확인하는 서류로서,

농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 신청할 수 있습니다.

농지취득자격증명을 발급받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출하여 농업경영의 의사와 능력을 입증할 것

농지취득 후 6개월 이내에 농업에 종사할 것

불법 농지의 경우 원상복구를 하거나 원상복구 계획이 실현 가능하다고 인정될 것

불법 농지를 취득하려는 자는 이러한 요건을 만족시킬 수 없으므로, 

농지취득자격증명을 발급받을 수 없습니다.

또한, 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득한 자는

5년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 따른 토지 가액 이하의 벌금에 처하게 됩니다

 

다음으로 다시한번 정리하자면

농지는 농지법에 의거

농사를 지을 사람이나 농업 법인만이 취득이 가능하다.

그리고 농지취득자격증명은 무엇에 쓰는 증명일까?

대부분의 사람들이 농지취득자격증명은 농업인을 증명하는 서류쯤으로 알고 있다.

하지만 농지취득자격증명은

농지를 취득하려는 사람이

농지를 취득하여도 되는지를 심의 판단하고 발급하는 증명서이다.

즉 농지를 소유하려면 등기를 하여야 하는

부동산 소유권이전등기 신청서에

반드시 첨부되어야 하는 서류일 뿐이다.

즉 농지를 취득할 자격이 있다는 것을

행정기관에서 심의 판단하여 발급한 증명서인

농지취득자격증명이 있어야만 농지는 등기가 된다는 것이다.

 

농지취득자격증명은

농업인이든 비 농업인이든 간에

그 어느 농지라도 취득하여 등기를 하려면

소유권이전등기신청서에 첨부하여 제출하여야 하는 필수 서류인 것이다.

물론 예외는 있다.

상속이나 시효 완성으로 취득하는 농지 등

일부법에서 정한 경우에는

농지취득자격증명 없이도 소유권 이전등기가 가능하다.

 

그럼 농지를 농지로 사용하지 않고

유휴지로 방치하거나 다른 용도로 사용하는 경우에

농지취득이 가능한지에 대하여 알아보자.

농지가 농지의 상태가 아니라면

농지취득자격증명의 발급은 불가하다.

(농지법 시행규칙 제7조 5항 5호)

그러나 이런한 농지라 하더라도

농지를 농지의 상태로 만들고 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다.

또는 원상복구 계획서를 제출하고

그 계획이 실현 가능하다고 판단되면

농지취득자격증명을 발급받을 수 있다.

다만 이는 경매나 공매처럼 취득 당시에

현소유자든 매수 희망자든 원상복구가 불가능한 경우이며

일반적인 매매 등에서는 원상복구를 하고

농지취득자격증명을 신청하고 발급함이 원칙이다

 

농지가 농지의 상태가 아닌 경우로서는

유휴지나 나대지로 방치하는 사례도 있으나

산속에 있어 접근이 어려워서 묵답으로 방치된 경우도 있고

주차장이나 야적장 등 타 용도로 사용하거나

아예 무허가 건물 등으로 무단 형질 변경된 경우도 있다

 

여하튼 농지로 사용하지 않는 경우에는

이유가 어떠하든 간에 원상복구를 하고

농지로 사용을 하거나

아예 원상복구를 한 이후에

타 용도로 농지전용하여 이용함이 타당하다.

 

그런데 휴경도 아니고 타 용도 활용도 아닌데도

우리 주변에서 가장 흔하게 접할 수 있는

농지에 있는 분묘에 대하여 알아보고자 한다.

농지에 분묘가 설치되어 있는 경우에는

그것이 분묘기지권이 성립되었던 불법으로 설치한 분묘든 간에 상관없이

농지에서는 농지전용 받지 않고 한 무단 농지전용 사례가 되는 것이데

이 경우에 농지취득자격증명의 발급이 가능한지

아니면 소유권이전은 영영 불가능 한지에 대하여 살펴보자

 

농지에 분묘가 설치되어 있는 경우라면

장사법이나 관습법에 따른 합법이냐 불법이냐에 상관없이

모두 농지 불법전용에 해당되어 원상복구를 해야만

농취증이 발급이 되고 소유권이전등기가 가능하다

즉 매매에서는 원상복구를 하지 않으면 농취증 발급이 안되어서 불가능하고

경매나 공매에서는 원상복구 계획서를 제출하고

농지에 대한 소유권이전등기는 가능할지 모르나

결국 원상복구하지 못하면 처분명령 등으로 처벌을 받게 되어 소유할 수가 없게 된다

그런데 우리 주변에서 가끔 보면

농지에 불법 묘지가 있는데도 불구하고 소유권이 이전되는 경우가 있다

이 같은 경우의 대표적인 것이 상속으로 취득하는 경우이다

이 밖에도 관습법에 의하여 오랫동안 점유하고 있는 경우에

토지주가 사전에 분할을 하고 그 분할된 지분에 대하여

시효취득으로 소유권이전등기를 하는 경우도 있다

상속인 경우와 시효취득으로 소유권을 이전등기하는 경우에는

농취증을 받지 않고도 소유권이 이전이 가능하기 때문이다

따라서 농지법에 의한 처벌도 쉽지가 않다

 

다시 한번 정리하자면

농지취득자격증명의 발급은

농지가 농사지을 수 있는 농지 상태이어야 하고

취득자가 농사를 지을 수 있는 사람이거나 농업법인이어야 한다

따라서 농지가 농사지을 수 없는 상태이거나

취득자가 농사를 지을 수 없을 것이라고 판단되는 경우에는

농지취득자격증명을 발급받을 수가 엇는 것이다.

 

농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한

방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 자는 처벌을 받는다.

(농지법 57조)

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

 

관련법령 발췌

 

농지법시행규칙 제7조(농지취득자격증명신청서 등)

⑤ 영 제7조제3항에 따라 농지취득자격을 확인할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려해야 한다. 이 경우 정보ㆍ통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학 중인 학생 또는 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생, 농업경영을 하고 있는 학생 또는 법 제6조제2항제3호의 목적으로 농지를 취득하려는 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생을 제외한 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다.<개정 2012. 6. 29., 2016. 1. 21., 2022. 5. 18.>

1. 취득대상 농지의 면적

2. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계ㆍ장비ㆍ시설 등의 확보여부 또는 확보방안

3. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자만 해당한다) 및 임차 농지 현황(농지를 임차하고 있는 자만 해당한다)

4. 경작하려는 농작물 또는 재배하려는 다년생식물의 종류, 영농 착수ㆍ수확시기 및 작업일정 등이 포함된 영농계획

5. 농작물의 경작지 또는 다년생식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태

6. 신청인(세대원의 노동력을 활용하려는 경우 세대원을 포함한다)의 연령ㆍ직업ㆍ영농경력ㆍ영농거리 등 영농여건

7. 신청인의 영농의지

8. 최근 3년간 농지취득자격증명 발급 이력(해당 농지를 취득한 경우 그 농지의 소유기간을 포함한다)

9. 농지 취득자금 조달계획

10. 신청인이 받은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행정처분의 이행 여부

가. 법 제11조제1항 각 호에 해당하여 받은 농지처분명령

나. 법 제42조제1항 각 호에 해당하여 받은 원상회복명령

다. 법 제63조제1항 각 호에 해당하여 받은 이행강제금 부과처분

 

농지법 제57조(벌칙) 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 제7조에 따른 농지 소유 상한을 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받은 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액(土地價額)[이하 “토지가액”이라 한다]에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.