건축물. 묘지 등 불법전용된 농지, 농지취득자격증명 발급 가능한가?

건축물. 묘지 등 불법전용된 농지, 농지취득자격증명 발급 가능한가?

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우선 농지에 건축물이나 묘지 등이 불법 설치되어 있는 경우에

농지취득자격증명의 발급을 받지 못하여 애를 태운다거나

또는 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 비법이 있으니

나를 따라 하라는 등의 글이나 강의 등이 난무를 하고 있다.

이는 일면 맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 하다.

물론 때로는 기관이나 담당자에 따라서

법을 엄격히 해석하고 판단하는 경우도 있고

또 쉽게 쉽게 접근하면서 순리대로 풀어가는 경우도 있고

알고 하든 모르고 하든 행정기관마다 담당자마다 약간씩의 차이가 있어서

현장에서 벌어지는 해프닝 정도로 이해를 했으면 한다.

따라서 어떤 경우에는 농취증을 발급받기도 하고

어떤 경우에는 농취증을 받지 못하는 사례가 실제로 있는 것이다.

그러나 원칙을 알고 대응하면 모든 것은 해결 가능하다는 말을 하고 싶다.

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답은?

가능할 수도 있고 불가능할 수도 있다.

세상에 기면 기고 아니면 아니지

그런 뭣 같은 답이 어디 있느냐 할 수 있을 것이다

그러나 앞에서 말했듯이 현실에서는 이것이 사실이기 때문이다.

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우선 법령 등에서 살펴보자면

농지법 시행규칙 제7조 5항 5호와

농지취득 자격 증명 발급 심사 요령 제8조 1항 5호 마항과 8호에 의하면

농작물의 경작지 또는 다년생식물의 재배지 등으로 이용되고 있지

아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구 가능성 등

취득 대상 토지의 상태 등을 확인하고

종합적으로 고려해야 한다고 되어 있다.

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따라서 일반적인 매매 등

현소유자와 취득자가 존재하는 경우에서는

위법 불법 행위에 대하여 농지취득자격증명 발급 신청하기 전에

매도인 등이 원상복구 등 농지로 사용할 수 있는 상태로 만들어 놓고

농지취득자격증명을 발급 신청하면 발급이 가능하다.

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이유는

매도자가 원상복구를 하여야 할 책임과 의무가 있고

또한 충분히 농지의 상태로 만들고

매도를 할 수 있는 시간과 여력이 있기 때문이다.

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그러나 경매나 공매처럼

현 소유자나 새로 취득하려는 자가

취득하는 시점에서는 원상복구 등을 할 수 없는 경우이므로

이런 상황에서는 취득하려는 자가

농지취득자격증명서에 원상복구계획서를 첨부하여 신청하면

발급 기관에서는

원상복구계획서의 적합성 이행 가능성 등을 가지고 판단하여

농지취득자격증명을 발급할 수가 있다.

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이유는

강제 처분되는 농지의 현재 소유자가 원상복구 할 상황이 아니고

이를 낙찰 등 취득하고자 하는 자는 자기 소유가 아니므로

원상복구 등 조치를 할 수가 없는 상황이기 때문에

농취증을 발급받은 후에 원상복구 계획서에 의한 기간 방법 등으로

원상복구하여 농지로 사용하면 되는 것이기 때문이다.

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그리고 이렇게 원상복구계획서를 첨부하여 신청한 농취증에 의거

농지를 취득하고 소유권이전을 하였는데도 불구하고

만약 원상복구 등 이행을 제대로 하지 않고 자경을 하지 않는 경우에는

농지법 제10조에 의거 처분명령 등 법적 조치를 할 수 있도록 하였기 때문이다.

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농지취득자격증명이란?

농지를 취득하여 소유권을 이전하는 등기신청서의 첨부 서류로서

대상 토지가 농지이고 농사를 지을 사람이나 법인인지를 판단하는 증명인데

다만, 휴경이나 불법전용되어 농사를 지을 수 없는 농지에 대하여

농지취득자격증명 신청과 발급에서 발급 또는 미발급 등 혼동이 있는바

이는 위에서 살펴 본 바와 같이 원상복구를 할 수 있는지 없는지에 따라서

농취증의 발급이 달라지는 것을 이해하지 못한 데서 비롯되었다 할 수 있다.

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결론적으로

건축물이나 묘지 등 불법 전용된 농지의

농지취득자격증명 신청이나 발급에 있어서는

불법행위가 있다고 하여 접수를 거부하거나 할 사안도 아니고

불허가 등 반려처분할 사안도 아니라고 할 수 있으니

일반 매매 등 현 소유자가 원상복구 등 할 수 있는 경우에는

매도자 등이 원상복구를 한 후에

매수자 등이 농지취득자격증명을 발급 신청하면 되는 것이고

경매나 공매처럼 현 소유자 등이 원상복구를 할 수가 없는 경우에는

새로 취득하려는 자가 농지취득자격증명 신청할 때에

원상복구 계획서를 첨부하여 신청하면

농지 담당자나 농지관리위원회에서 발급 심사를 하면서

원상복구 계획의 타당성이나 실현 가능성을 보고 판단하여 발급하고

차후에 사후관리 차원에서 원상복구의 이행 여부 등을 보고

농지처분명령이나 농지취득자격증명 허위 기망에 의한 발급 등으로

농지법에 의거 처벌하면 될 것입니다.

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끝으로 팁을 하나 드리자면

다른 글에서도 여러 번 해결책으로 제시한 바와 같이

매매 등에서는 원상복구를 해야 한다는 것을 명심하고 이행하고

경매나 공매의 경우에서는

반드시 입찰하기 전에 농지취득자격증명을 미리 신청 발급받은 후에

입찰에 참여하고 낙찰자 결정되면

바로 농취증 제출을 하면 실수가 없게 하는 방법이다.

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이는 낙찰 후 7일 정도의 허부결정일까지 농취증을 제출해야 하는데

농지취득자격증명의 발급은 7일에서 길면 15일이 소요되어

농지취득자격증명 미발급이나 제출 기일이 지난 후 발급 등으로

기일 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못하게 되어

불허가 등이나 보증금이 몰수되는 사례도 막을 수 있는 방법이기도 하다.

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행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

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관련법령 발췌

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농지법시행규칙 제7조(농지취득자격증명신청서 등)

⑤영 제7조제3항에 따라 농지취득자격을 확인할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려해야 한다. 이 경우 정보ㆍ통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학 중인 학생 또는 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생, 농업경영을 하고 있는 학생 또는 법 제6조제2항제3호의 목적으로 농지를 취득하려는 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생을 제외한 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다.

1. 취득대상 농지의 면적

2. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계ㆍ장비ㆍ시설 등의 확보여부 또는 확보방안

3. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자만 해당한다) 및 임차 농지 현황(농지를 임차하고 있는 자만 해당한다)

4. 경작하려는 농작물 또는 재배하려는 다년생식물의 종류, 영농 착수ㆍ수확시기 및 작업일정 등이 포함된 영농계획

5. 농작물의 경작지 또는 다년생식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태

6. 신청인(세대원의 노동력을 활용하려는 경우 세대원을 포함한다)의 연령ㆍ직업ㆍ영농경력ㆍ영농거리 등 영농여건

7. 신청인의 영농의지

8. 최근 3년간 농지취득자격증명 발급 이력(해당 농지를 취득한 경우 그 농지의 소유기간을 포함한다)

9. 농지 취득자금 조달계획

10. 신청인이 받은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행정처분의 이행 여부

가. 법 제11조제1항 각 호에 해당하여 받은 농지처분명령

나. 법 제42조제1항 각 호에 해당하여 받은 원상회복명령

다. 법 제63조제1항 각 호에 해당하여 받은 이행강제금 부과처분

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농지취득자격증명발급심사요령 제8조(농지취득자격증명 발급요건)

① 농지취득자격증명신청서를 접수한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지취득자격증명신청서 및 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서의 기재사항과 주민등록 및 농지원부 등에 따라 신청인이 다음 각 호의 요건에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격자격증명을 발급하여야 한다. 이 경우 신청인이 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 제출한 경우로서 필요하다고 판단되는 경우에는 현지 확인 등을 하여야 한다.

5. 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 제출하여야 하는 경우에는 그 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것. 이 경우 다음 각 목의 사항을 종합적으로 고려하여하며, [별표 1] 농지취득자격 확인기준에 부합하지 않는 경우 신청인의 농업경영계획이 실현가능하지 않다고 판단할 수 있다. <각 목 외 전문개정>

가. 취득대상 농지의 면적

나. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계ㆍ장비ㆍ시설 등의 확보여부 또는 확보방안

다. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한정한다) 및 임차 농지현황

라. 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년생식물의 종류, 영농 착수시기, 수확시기, 작업일정 등이 포함된 영농 계획

마. 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태

바. 신청인의 연령ㆍ직업ㆍ영농경력ㆍ영농거리 등 영농여건(세대원의 노동력을 활용하고 있거나 활용하려는 경우 세대원도 포함한다) <전문개정>

사. 신청인의 영농의지

아. 최근 3년간 농지취득자격증명 발급 이력(해당 농지를 소유한 경우 그 농지의 소유기간을 포함한다)

자. 농지 취득자금 조달계획

차. 신청인이 법 제10조제1항, 법 제11조제1항, 법 제42조제1항 및 법 제63조제1항을 위반하여 받은 행정처분의 내용 및 이행여부

8. 농작물의 경작지 또는 다년생식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하여 신청인이 농지로의 복구계획을 제출하는 경우에는 그 계획이 실현 가능할 것

② 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제1항에 따른 확인과 심사 시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 법 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 법 제7조에 따른 농지 소유 상한을 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 법 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명 발급 신청 여부 또는 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제19조의5 위반 여부 등에 대해 면밀히 검토한 후 농지취득자격증명을 발급하여야 한다.

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