추석 명절에 부모님 농지 증여받을 생각하지 마라, 상속을 받는 것이 유리하기 때문이다.

추석 명절에 부모님 농지 증여받을 생각하지 마라, 상속을 받는 것이 유리하기 때문이다.

 

 

지난번에도 한번 아래와 같이 한번 글을 썼던 적이 있다.

시골에 계신 부모님의 농지를 도시에 있는 자녀에게 준다는데,

증여와 상속 어느 것이 좋은가요?

https://cafe.naver.com/dabujadl/183378

 

올해도 아니 지금도 증여에 대한 문의가 많고

특히 이번 추석을 맞아서 가족들이 모이면서

자녀들이 노 부모로부터 농지 등을 증여를 종용하는 사례가 예상되기에

다시 한번 증여와 상속에 대하여 이야기를 해 보고자 한다.

 

먼저 부모님이 연로하시고 농사는 물론 관리가 어려운 경우이고

자녀가 해당 지역에 살거나 귀촌하여 농사짓거나 관리가 가능하다면

이 경우에는 증여를 하든 상속을 받든 어느 경우든 크게 상관이 없다.

오히려 부모님 살아서 재산 정리도 하고

또 상속세도 줄일 수가 있기 때문에 오히려 권장할 만한 일이다.

 

그러나 자녀가 도시 등 외지에 살아서 재촌자경도 불가하고

재산 관리도 제대로 하기 어려운 경우인데

남들이 부모님 아파트 등 증여를 받아서 재테크 한다고

그것을 따라서 하려고 부모님 가지고 있는 재산 물려 받아서

잘 활용하겠다는 생각으로 증여를 받는 것은 지양하라는 것이다.

이는 그동안 보모님이 어렵게 마련한 재산과 부를

세금과 다른 이들에게 주는 등 쪼개발려서 쪼그라트리는 일이기 때문이다.

 

부모님들도 마찬가지라고 본다.

물론 이번 국회에서 또는 내년도에

증여세나 상속세 관련 법이나 세제에 변화가 올 수는 있다.

그렇다고 하여도 상속인 1인에 5억 원까지 공제를 한다니

자녀가 2명이 있다면

기본공제 포함 12억 원 또는 배우자까지 17억 원까지는 상속세가 없을 것이니

그 이내인 재산을 굳이 지금 쪼개 부수어 버릴 필요는 없다는 것이다.

그러니 부모님이 중심을 잡고 자녀들이 졸라대더라도

돌아가실 때까지는 지키고 있다고 남겨 줄 것을 권하는 것이다.

 

이해를 돕기 위하여 다시 한번 증여와 상속을 정리를 해 보자면

 

우선 농지를 증여를 받게 되는 경우에는

증여를 하고 소유권이전등기를 하기 위해서는

농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

이 경우 농촌에 있는 농지를 도시에 있는 자녀가 받기는 쉽지 않다.

다음으로 증여받은 농지는 반드시 수증인 이 자경을 해야 한다.

부득이한 사유가 있다 해도 3년간 자경을 한 후라야

농지은행에 위탁을 하고 소유할 수가 있다.

농지은행이 아닌 개인 간 임대를 하면 처분명령 대상이 되고

농지법에 의거 처분 또는 이행강제금을 물어야 한다.

양도소득세에서도 증여받은 농지는

수증인 인 보인이 재촌 자경단 기간 등으로 사업용 비사업용 판단하고

또한 양도소득세 감면 혜택도 받을 수가 있다.

다만 증여인이 8년 이상 재촌자경한 농지로서 이를 입증하면

수증인 이 재촌자경 충족 못했더라도 사업용 세율을 인정받을 수는 있다.

그리고 증여받은 농지를 10년 이내에 매도하게 되면

이월과세라 하여 세금 면에서도 절세가 어려운 부분이 있기도 하다.

 

그럼 이번에는 농지를 상속 받는 경우를 살펴보자!

상속으로 농지를 등기할 때에는 농지취득자격증명이 필요 없다.

따라서 상속인이 어디에 거주하든 농지가 어떠하든 상관이 없다

따라서 농지에 분묘 등이 설치되었거나 하는 불법전용된 농지도

상속으로는 상속등기 즉 소유권 등기가 가능하다.

그리고 증여와 다른 것이 상속받은 농지는

반드시 자경해야 하는 의무가 없어서

개인에게 임대를 해도 아무런 법적 제재를 받지 아니한다.

물론 농지은행에 위탁을 할 수도 있다.

양도소득세에서도 상속인이 재촌자경을 하지 않더라도

증여처럼 사업용 토지로 인정을 받을 수 있고

피상속인이 8년 이상 재촌자경을 한 농지라면 이것도 사업용 토지로 인정받는다.

또한 피상속인이 8년 이상 재촌자경한 농지를 3년 이내에 매도하면

양도소득세 1억 원까지 감면을 받을 수도 있다.

더군다나 이런 농지를 상속받고 매도하기 전까지 보유기간에

1년 이상 상속인이 재촌자경을 하고 매도하면

양도소득세를 1억까지 감면을 받을 수가 있다.

 

이를 도표로 정리를 해 보았다

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결론적으로 증여받은 농지와 상속받은 농지는 비슷한 면도 일면 있기는 하지만

전반적으로 증여 농지는 자경을 하거나 직접 관리가 필요한 반면에

상속받은 농지는 자경 안 해도 되니 관리에서도 좀 자유롭고

또한 증여보다는 상속 농지가 세금 면에서도 감면 등 혜택이 더 크다는 것이다.

따라서 굳이 부모님이 살아계시고 재촌자경하고 있는 농지를

도시에 사는 외지 자녀들에게 증여를 할 필요가 없다는 것이다.

 

물론 자녀들이 다른 재테크를 위하여 돈이 필요하다면

그때는 그냥 현재 보유한 부동산을 매도하고 절세 등 활용하여

다른 방법으로 자본 이전을 할 것을 권합니다

부모님이 재촌하면서 자경하고 있는 농지의 경우에는

그 어느 누가 무어라고 하더라도 증여보다는 상속이 훨씬 유리합니다.

 

오히려 이번 추석에도 고향을 찾거나 친지를 찾아다니면서

가는 귀성길이나 고향마을 또는 도로 주변이나 도시 주변 등

지역이 발전하고 부동산이 가치 상승하는 것을 살펴볼 것을 권하며

꾸준하게 부동산 투자 재테크에 관심을 갖는 계기로 삼기 바랍니다.

 

부동산 투자 재테크

남이 한다고 해서 하는 것도 아니고

과거에 대박이 났다고 해서 지금 해도 대박 나는 것도 아니고

내가 알고 하는 만큼 나에게 주어지는 것입니다.

꾸준하게 관심 갖고 책이든 강의든 유튜브든 보면서

기본적인 지식을 축적하면서 다른 사람들이 하는 것도 보면서

직접은 아니더라도 간접적인 경험과 그 과정을 이해하면서

한편으로는 투자를 할 수 있는 종자돈이든 투자금이든 융통할 방법도 궁리하고

그러다가 기회가 되면 저질러야만 내 것이 되는 것입니다.

남이 했다고 한다고 투자해서는 백전백패입니다.

아니 남들만 돈 벌어 주는 호구가 되는 것입니다.

 

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

카페 http://cafe.naver.com/dabujadl

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