우리가 부동산을 구입하거나 처분을 하는데 있어서
그동안 무심코 지나쳤던 일들을 상기시켜 보고자 합니다
4월말, 5월말, 12월말은 정말 특별한 달입니다
이달을 그냥 지나쳐서는 결코 세테크를 할수 없습니다
4월말로 주거용에 대한 기준시가가 새로 고시되고
5월말에는 토지 공시지가가 새로 고시되고
12월말에는 기타 건물에 대한 신축가격기준액이 고시되는 때입니다
따라서 그 익일로 각 과표가 오른다고 보면 되겠지요
요즈음 부동산 매수시점을 6.1 일 이후에 하라고 종부세가 절약 된다고 언론에서 난리입니다
그런데 실제 부동산의 취득시에는 꼭 6.1 이후가 중요하지 않습니다
과거에는 그러 했습니다(또 7.1일기준도 있었슴)
재산세와 종합토지세의 납부기준일이었으니까요
그리고 취득세,등록세와 양도세를 기준시가로 납부했으므로 매우 중요했습니다
그런데 지금은 실거래가로 납부하므로 별 영향이 없습니다
다만 아직도 상속과 증여시에는 좀더 검토하여 처리하는 것이 좋을 것입니다
그리고 재산세와 종부세 부동산 거래에서의 보유세는 사실 큰 비중을 차지하지 않습니다
처분시 양도세가 큰 비중을 차지한다고 할수 있습니다
이렇게 말하면 혹자는 또 그러겠지요
1가구 1주택으로 비과세인데 양도세가 뭐 그리 중요하냐고
그런데 비과세 주택이라면 종부세 대상이 아니므로 보유세도 그리 부담될것이 없습니다
그러나 매도자,상속.증여자라면 양상은 달라 집니다
기준시가 고시일 이전과 이후 매도에서 많은 차이를 보입니다
매도자가 구입시 실거래가 계약서가 있다면 별 문제가 없습니다
다만 매도자가 구입시 실거래가 계약서가 없거나
상속.증여로 취득한 부동산을 매도한다면 구입가격을 추정가액으로 산정하게 되는데
이때가 문제입니다
현재 매도가가 10억이고 5월말 고시 이전에는 4억이고 고시이후엔 5억이라면
구입가가 5억인데 그때 공시지가가 2억이었다면 한번 보겠습니다
차액은 똑같이 6억이지요
5월말 이전이라면 10억은 공시가의 2.5배이므로 구입가는 2억의 2.5배인 5억으로 보므로
차액은 5억으로서 양도세는 약 1억5천입니다
6월 1일 이후라면 10억은 공시지가의 2배이므로 구입가는 2억의 2배인 4억으로 보므로
차낵은 6억으로서 양도세는 약 1억 8천이 됩니다
* 특히나 상속이나 증여 받은 것의 매도시에는 공시지가와 매도시기가 매우 중요 합니다
부동산의 구입이나 매도시에는 반드시 사전에 세테크 상담을 받으시기 바랍니다
앞으로의 부동산재테크에서는 부동산세금이나 부담금등을 떼어 놓고는 할수 없을 것입니다
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