부동산 매매계약시에 주의하여야 할것들

오늘은 부동산 매매계약서 작성시에 대부분 그냥 지나쳐 버리는 일들을 한번 짚어 보면서

주의하여야 할것들을 살펴 보고자 합니다

 

실무에서 부동산 매매계약서를 작성 할때에 보면 대부분의 사람들은 흥분하여 있거나 너무 깐깐히 따진다고 하면서도 대상물건에 대한 명세내역과 매매가격에만 신경을 쓰고 있다

그러나 매매계약서를 작성할때에는 대상물건에 대한 내역과 금액도 중요하지만 그보다 더 자세히 살피지 않으면 안되는 요소들이 무수히 많다

그리고 매매계약서와 상관없는 중개수수료등에 집착하는 경우를 많이 본다

 

그럼 흔히들 잘 살핀다고 하는 매매대상물건의 내용에 대하여는 대부분 이미 마련되어 있는 계약서에 등기부나 토지대장,건축물대장등을 가지고 정해진 서식에 기재를 하고 있다

그러나 그 내용은 누가 보더라도 객관적으로 알수 있도록 기재하여야 한다는 것이다

대상물건의 지목은  공부상의 지목을 기재하고 실제 지목이 다른 경우에는 그 내용을 기재하여야 한다

면적 또한 공부상의 면적을 기재하고  측량등을 하여 정정되는 경우에는 그 면적으로 한다든지 아니면 육안으로 확인한  면적을 기재하기로 한다고 기재하여야 한다

해당 토지에 나무나 정원석 건물, 구조물등이 있을 경우에는 반드시 계약서에 그 내용을 기재하여

매도대상물에 포함 여부를 명확히 하여야 한다

기타 건물등의 경우에는 기타 부착물에 대하여는 반드시 기재를 하여야 한다

즉 욕실의 연수기,변기의 비데등,  방의 붙박이장, 씽크대나 찬장은 물론, 가스렌지나 세탁기등등

자질구레한 것까지도 살펴서 기재하는 것이 좋다

그리고는 반드시 기존의 붙박이시설은 현상태대로 매도한다는 구절을 넣어야 한다

그래야 나중에 수리나 보수등에 대한 요구나 손해배상 요구등을 할수 없다

 

다음은 매매대금에 관한 사항들이다

매매계약시에는 계약금을 명기하고 지급일자를 기입한다

물론 중도금과 잔금의 지급일자도 명기하여야 한다

그러나 개발사업을 하는 토지의 경우에는 허가 후, 사업시행인가후,준공후등으로 지급시기를 표기하는 경우가 많다

그러나 이런 경우에는 서로간에 대금의 지불시기나 지연등으로 원활히 사업이 지연되지 않을 경우에 책임소재를 가리기 어렵고 마냥 지연되는 경우도 있으므로 주의하여야 한다

또한 매도자인 경우 중도금까지 지불되었기 때문에 잔금을 받을 기약이 없는 경우가 많다

따라서 시기를 일단 못 박고 그때까지 안될경우 지연이자를 지불한다든지 하는 약정을 하는 것이 좋다

 

계약의 위약및 손해배상이나 물건상태나 법적제한사항등에 대한 특약을 잘 명시하여야 한다

일반적으로는 위약금이나 손해배상에 대한 명시를 기본계약서에 의지하고 있다

반드시 위약금이나 손해배상금을 명시하는 것이 좋다

구두로 하는 경우보다는 반드시 계약서에 명기하여야 한다

특히나 임차인이나 점유자가 있는 경우에는 그에 대한 명도책임의 명시등도 빼놓아서는 안된다

그리고 대출금의 상환시기나 각종 제한사항의 말소시기등을 반드시 명시하여야 한다

 

부동산은 그 대상물에 따라 법적인 규제등이 다르고 살펴야 할것들이 각기 다르다

토지의 경우에는 각종 규제사항들이나 개발가능서등 이용목적에 부합한지를 잘 살펴야 하고

공장이나 상업용 건물인 경우에는 그 목적에 사용함에 규제나 저해 요인이 없는지를 살펴야 하며

주거용인 경우에는 물론 쾌적성등 주거환경에 적합하여야 할것이다

건물인 경우 물론 그 노후도나 수선대상 여부등을 살펴야 함은 물론이다

그리고 대부분 매매계약이 이루어지는 경우 그 매매계약당시의 상태로 매매된다고 보는 것이 일반적이므로 구입시에는 꼼꼼히 살펴야 하는 것은 물론이다

면적의 상이나 건물의 균열등이 잇거나 부착물의 훼손이 있는 경우 측량이나 보수를 요구하거나 수리비용이나 측량비용 또는 멸실된 부분만큼 감액 조치하는 것도 계약시에 하여야 할 일들이다

 

부동산 매매계약은 큰 돈이 오가는 것이기도 하고

나와 내 가족이 주거나 여업등을 영위하면서 안정된 생활을 하기 위한 그러면서도 자산증식을 위한 것이다

한치의 소홀함이 없이 꼼꼼히 살피고 따져야 한다

흔히들 시장에서 물건을 하나 사도 유통기한이나 상태를 살핀다

하물며 부동산이랴...