부동산 투자에서의 성공과 실패는 내가 팔때의 투자심리를 아느냐 모르느냐에 달렸다

부동산 투자에서의 성공과 실패는 내가 팔때의 투자심리를 아느냐 모르느냐에 달렸다

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부동산 투자에서 성공하느냐 실패하느냐는

부동산에 투자하는 투자자들의 심리를 아느냐 모르느냐의 차이에서 결판난다고 봅니다

그럼 부동산 투자 심리는 언제나 한결 같은 방향이냐

그렇지 않고 항상 요동을 치며 변하고 있는데 문제가 있습니다

따라서 개구리 뛰는 방향과 투자자 움직이는 방향은 아무도 모른다는 것이 정설이라고 봅니다

 

오늘은 부동산 투자에 있어서 여러가지 변수중에 하나인

부동산투자 심리에 대하여 알아 보고자 합니다

 

그렇다고 무작정 아니 무턱대고 투자를 할수 없는 것 또한 사실입니다

부동산이 어디 한두푼가지고 껌을 사는 것도 아니고 말입니다

아니 우리는 껌도 평소에 선호하는 것이 있기도 하지만 때로는 고르고 골르다가 사는 경우가 많이 있습니다

아마도 무턱대고 사들고 나오는 경우는 별로 많지 않을 것입니다

 

그럼 그러한 투자심리를 어떻게 파악하느냐가 가장 관점이 될것입니다

나는 심리전문가도 아니고 그져 한낮 시골 촌부에 지나지 않는 사람이올시다

그러니 이 부분에 대하여는 이론적인 근거나 자료를 들이댈수도 없습니다

다만 그동안의 경험으로 다소나마 유추해서 실수를 줄이는 방법은 있다고 생각합니다

 

즉 길바닥에 있는 개구리가 어디로 튈지는 아무도 모릅니다

그러나 적어도 내가 있는 곳으로 튈 가능성은 가장 낮다고 볼수 있습니다

그럼 나머지 3방향중에 어디로 튈것인가를 보면 될것입니다

우선 이놈이 앉아 있는 자세를 보고 뒤쪽으로 튈 확률도 매우 낮다고 볼수 있겠지요

그럼 이제 두방향만 남았습니다

두 방향중에 한곳은 길바닥이고 한쪽은 숲이 있다면..

숲이 있는 쪽으로 튈 가능성이 높지 않은가요!!

또하나는 이놈이 앉아 있는 방향 즉 앞으로 튈 가능성이 가장 높다고 볼수도 있습니다

바로 이러한 식으로 하나씩 정리해 나가다보면 어느정도는 개구리가 튈 방향을 알수가 있지 않을까요

물론 100% 그리 튄다는 것은 아니다 적어도 확률상 그리 튈 가능성이 높다는 것입니다

 

부동산 투자에서도 바로 이렇게 하나씩 불확실한것부터 제거를 하다보면

어느정도의 감이 잡히게 되어 있습니다

물론 이때에는 확실한 것도 하나씩 제거하거나 보태는 방법도 있습니다

 

요즈음 부동산시장은 버블로 끝이라고 난리를 치는 전문가와 그에 동조하는 사람들이 있고

아니다 이제는 침체기에 들었으나 곧 반등을 할것이라고 보는 전문가와 부류들도 있으며

그동안의 부동산 호황기는 이제 끝나고 그져 현상유지 정도로 갈것이라는 사람들도 있습니다

물론 나름대로 근거를 가지고 자신있게 말하고 있을 것입니다

문제는 어느정도 시간이 지나고 나면 누구의 말이 맞는지 알수 있을 것이라고 봅니다

정말 큰 문제는 어느 의견에 편승했느냐에 따라서 성공과 실패로 갈릴것입니다

즉 평생 가난뱅이로 사느냐 부자로 사느냐가 달려 있다고 봅니다

 

여하튼 지금은 대부분의 사람들이 부동산 폭락에 기대를 걸고 있거나 적어도 동조를 하는듯 합니다

그래서 부동산 시장에서는 거래가 끊기고 가격이 밀리는 현상이 일어나고 있습니다

물론 여기에는 여러가지 복합적인 요소들이 얼키고 설켜서 일어나는 현상이기도 하지만 말입니다

따라서 심리만으로는 다 설명할수 없는 부분들도 가미되어 있습니다

 

그런데 여기서 간과해서는 안될 사항이 있다는 것입니다

부동산 투자에서는 현재의 심리나 흐름을 보아서는 안된다는 것입니다

적어도 2~3년 이상의 앞을 보는 혜안을 가져야만 된다는 것입니다

그런데 대부분은 현실에서만 바라보기에 부자로 살아가지 못하고

부자들은 이러한 심리나 흐름을 미리 알고 대비하기에 부자로 살아간다면 억지일까요

 

2007년  분양가 상한제에 따른 건축허가의 봇물로 인하여 이미 입주시기가 되는

2010년부터 1~2년은 입주 폭탄으로 아파트값이 하락할것이라는 것이 예견되었습니다

한번 당시의 신문 기사를 찿아 보시라.. 이말이 거짓인가를...

그래서 대부분의 사람들은 아파트 청약에 매달렸고 분양시장에서는

금새 몇천 몇억이라는 프리미엄이 붙는 투자의 광란의 심리를 만들어 내었다면 좀 과장인가 ㅎㅎ

여하튼 당시에 아파트 청약에 당첨된 많은 사람들이 좋아라고 난리부르스를 추었던 것 또한 사실입니다

이게 바로 현상으로 보이는 심리만을 읽었기 때문에 벌어진 일이라고 말할수 있을 것입니다

 

그러나 돈냄새를 잘맡는 발빠른 투자자들은 아파트 청약을 하지않고 재개발에 투자를 했으며

청약열풍에서 프리미엄으로 들뜬 많은 사람들과 아파트 청약에 참여하지 못한 많은 사람들이

재개발로 몰리는 심리를 만들어 냈으며 이때에 이미 투자했던 이분들(돈냄새 잘맡는분들)은

모두 처분하고 부를 축적하였다고 하더라...이말입니다

바로 이와 같이 부동산 투자에서 성공을 하려면 심리를 잘 읽어야 하는 것은 맞는데

바로 눈앞의 현상에 휩쓸리지 말고 그 밑에서 벌어지고 있으나 나타나지도 보이지도 않는 

향후 2~3년후에 벌어질 현상이 될수 있는 그 심리를  읽어야 한다는 것입니다

 

또한 부동산은 2~3년이상을 보유해야만 투자수익을 극대화 할수 있다는 것도 아시지요

2년이 지나야만 양도세가 일반세율이 되고

3년이 지나면 장기보유공제에다가 비과세나 감면을 받을수 있다는 것도 말입니다

그래서 2~3년후를 바라보는 투자를 해야만 한다는 겁니다

아니 금방 사서 차익을 남기고 팔면 되지 무엇때문에 2~3년씩 기다려..하시는 분이 있을수 있겠죠

때로는 이와 같은 단기 투자로도 돈을 벌수는 있겠지만

일반적인 부동산 투자자라면 대부분은 중장기 투자라는 것을 바탕으로 말씀드리는 것이니

오해를 하시거나 시비를 걸지는 마시길~

 

자 그럼 지금의 부동산 시장은 어떠한가요

바로 2007년 분양한 아파트의 입주시기의 한 복판에 서 있다고 봅니다

그렇다면 이 여파가 진정되려면 적어도 아직은 6개월이상이 걸리지 않을까 보여 집니다

즉  2007년의 과다분양물량의 입주가 마무리되는 시기 말입니다

거기다가 요즈음 정부에서 내어 놓은 보금자리 주택이 한몫을 거들고 있지요

입주 물량의 과다에다가 대부분은 되지도 않은 보금자리 주택을 쳐다보고 있는 실정입니다

아마도 금년말쯤 3차지구 분양시기가 되면 보금자리주택이 일부지역을 제외하고는 입지도 그렇고

분양가가 결코 싸지도 않고 향후 가치도 그리 높지도 않다는 것을 알게 될것이고

무엇보다도 내가 그 아파트를 청약할수 없다는 것을 일반인들이 인식하게 되는 시기가 될때까지는...

 

지금은 작금의 현상만을 보고 부동산을 구입하려는 수요자가 끊기다시피 한것이 사실입니다

 

금융위기로 지금은 쏙들어갔지만 2008년이후의 민간분양아파트가 거의 끊기면서

부동산 공급 부족으로 2~3년후에는 주택 부족현상이 올것이라고 불과2년전에 기사들이 도배했습니다

그런데도 지금의 현상만을 보면서 부동산이 폭락하는것이 현실인양으로 보고 있지는 않은지요

 

자 다같이 지금의 눈에 보이는 현상만을 보지 말고

2~3년후 아니 그보다도 더 멀리 일어날 현상을 그려보면서

오늘을 살아가야만 하지 않을까 합니다

 

부동산투자는 심리다

그러나 지금의 심리가 아니라 내가 팔때의 심리를 읽어라

이것이 바로 돈을 버는 길이다라고 말하고 싶습니다

 

여러분

모두 부자되세요

 

 

   농지오케이   윤세영