| 부동산 투자게임 승자는??? - 농지에서 장기투자와 개발행위시 수익률을 비교해 보면서 | | | 농지오케이투자이야기 |
부동산 투자 상담을 하다보면 아직도 많은 투자자들이
부동산 투자를 어디에다 하면 2~3년에 2~3배 남느냐고 한다
그런곳이 있으면 내가하지 남에게 소개해 줄까
요즈음은 그런 물건을 찿기가 쉽지 않습니다
물론 과거에는 매우 흔한 물건이었다고들 말하지만은
지금이나 앞으로는 그러한 물건이란 로또에 당첨되는 것만큼이나 드문일이지 않을까 생각합니다
여기에는 IMF와 금융위기를 겪으면서 달라진 투자 환경이 있다
IMF이전에는 고금리이면서도 개인이 대출을 얻어서 투자를 할수 없었고
기업들만이 대출의 거의 전부를 활용하던 시기였다면
IMF 를 겪으면서 대기업에 대한 대출은 적정선을 유지하면서
개인에 대한 담보 대출이 대폭 늘어 났고 손쉬어 졌다는 것이다
그로 인해 2000년대 초반에서 중반까지 부동산대출이 엄청나게 늘어나게 되었으며
개인도 대출이 얼마든지 가능하게 되어 부동산 폭등을 나았지 않는가 생각해 봅니다
또한 부동산은 심리가 매우 큰 영향을 미치는데
연구기관이나 언론에서 조사하여 발표하는 것이나
직접 시장이나 주변에서 느끼는 감 또한 지금은 투자할때가 아니라든지
부동산을 사려는 적극적인 세력이나 실수요자가 없다는 것이다
즉 부동산 가격이 오를것이라는 기대심리가 있어야만 가능할텐데
과거와 같은 공급과 수요나 금리 등으로는 충분히 오를수 있는 여건이 조성되었습니다만
부동산 가격이 오를것이라는 신호가 잡히지 않는다고 보여 집니다
부동산 투자를 하면서 장기보유 투자는 미친짓이다
투자란 이익을 창출하기 위한 것인데 보유만 해서는 안되고 활용을 해야 한다
물론 직접 이용을 하는 분들이야 그보다 더 좋은 이야기가 아닐수 없습니다
그러나 단기 차익을 바라고 개발을 부추기는 행동은
또다른 부동산 문제를 야기할수 있다고 보여집니다
그것이 어떠한 문제를 야기할지는 저도 잘모르지만
수요없는 공급과잉을 창출한다던가 계획적인 개발이 아닌 난개발을 양산한다던가 등등 말입니다
오늘은 부동산투자 수익률이 어떻게 되는지를 직접 농지투자사례를 예로들어서
부동산 투자게임이라는 말로 설명을 드려보고자 합니다
여기에서 비교하여 드리는 사례는
개발을 전문적으로 하거나 전문적인 업체등에서 행하는 사례가 아니고
일반인들이 투자시에 할수 있는 아주 흔한 사례를 예시로서 적시해 드리는 것이며
또한 일반인중에도 개발하여 막대한 수익을 올리는 사례나 사람들도 많이 있는것도 사실입니다
이 부분에서 오해나 오판이 없었으면 합니다
동일지역에서 3년이상에 2배가 되는 경우로서
조건은 1억을 투자하여 2억이 되어 1억의 차액이 생긴경우와
3억을 투자하여 6억이 되어 3억의 차액이 생긴경우이며
동일한 조건에서 1억의 형질변경비용과 건축비용을 들여
개발한 후 1.5배로 매도하는것으로 가정한 경우로서
3년후 세후 순수익과 수익률을 따져 보고자 합니다
1억투자 1억 차액의 순수한 농지는
10000만원 X 장기보유공제 10% x 35% -1490만원 = 1660만원 +166만원 순수익은 8174만원
* 여기서 대토를 하였다면 전액 1억원이 순수익이 되겠지요
여기에다 1억 개발비용을 들였다면
매도가액 3억 - 투입비용 2억 = 차액 1억원 은 결국 순수익은 8174만원이 되겠지요
자 수익률을 살펴보면
순수농지인 경우에는 100%이고 개발한 경우에는 40% 정도가 되네요
3억투자하여 3억 차액이 생긴 순수한 농지인 경우에는
30000만원 x 장기보유공제 10% x 35%-1490만원 = 7960만원 + 796만원 순수익은 21244만원
* 여기서 대토를 하였다면 전액인 3억원이 순수익이 되겠지요
여기에다 개발을 하였다면
매도가액 75000만원 - 4억원 = 35000만원은 결국 순수익은 2억9500만원이 되겠지요
자 수익률을 살펴보면
순수농지인 경우에는 100%이고 개발한 경우에는 98% 정도가 되네요
자 이번에는 장기보유로서 계산을 해 볼까요
동일지역에서 10년이상에 4배가 되는 경우로서
조건은 1억을 투자하여 4억이 되어 3억의 차액이 생긴경우와
3억을 투자하여 12억이되어 9억의 차액이 생긴경우이며
동일한 조건에서 1억의 형질변경비용과 건축비용을 들여
개발하여1.5배로 매도하는것으로 가정한 경우로서
10년후 세후 순수익과 수익률을 따져 보고자 합니다
1억투자 3억의 차액이 생긴 농지인 경우는
30000만원 x 장기보유공제 30% x 35% -1490만원 = 5860만원 +586만원 순수익은23554만원
그런데 8년이상 재촌자경하면 순수익은 3억원 전체이다
그런데 여기에다 1억을 개발비를 투자했다면
6억원 -2억원 x 장기보유공제30% x 35%-1490만원 = 8310만원 + 831만원 순수익은 35521만원
자 수익률을 살펴보면
순수농지인 경우에는 300%이고 개발한 경우에는 177% 정도가 되네요
3억투자 9억의 차익이 생긴 농지인 경우에는
90000만원 x 장기보유공제30% x 35% -1490만원 = 20560만원+2056만원 순수익은 67384만원
여기에다 8년이상 재촌자경 감면하면 차액 9억원 전체이다
그런데 여기에다 1억 개발비를 투자했다면
18억 -4억 x 장기보유공제30% x 35%-1490만원 =32810만원 +3281만원 순수익은 103909만원
자 수익률을 살펴보면
순수농지인 경우에는 300%이고 개발한 경우에는 259% 정도가 되네요
자 여기에서 보듯이
순수한 농지에 투자하여 보유하다가 매도하는 것과
개발을 하여 매도하는 것에는 별반 차이가 없거나 농지가 더 수익률이 높습니다
만약 개발을 한다하여도 토지투자 비용의 30%미만의 개발비가 든다면 비슷하겠지요
또한 여기에는 나타나지 않지만
실제로 개발을 하려면 그에 따른 시달림이나 생각지 않은 비용지출등으로 인한
마음 고생과 사회와 인간에 대한 여러가지 문제들로 인한 어려움이 있습니다
그러므로 일반투자자는 개발을 너무 쉽게 생각하지 마시기 바랍니다
* 내용중에서 양도세 산식은 약식으로 한것이니 참고하시기 바랍니다
부동산은 우리모두가 사용할 땅을 잠시 맡아 두고 있다가 보관금을 받는 것입니다
부동산을 보유하다가 정말 필요로 하는 사람들에게 넘겨 주어야 할 의무가 있습니다
한정된 땅은 보존을 하여 후손들에게 살기좋은 금수강산으로 물려줄 의무가 있다는 것입니다
일부 몰상식한 분들이 개발이 전부인양 말하고 있지만 개발만이 능사는 아닙니다
부동산은 필요하다고 만들어 낼수 없는 부증성이 있다는것은 다아시죠
땅을 사랑하고 보존하는 일도 투자 수익을 남기는 것만큼이나 중요합니다
부동산 투자에서는 정답이 없습니다
어느 것이 반드시 돈이 된다는 것은 없습니다
또한 이세상에는 공짜는 없습니다
부동산 투자 소득이 어째서 불로소득이라고 하나요
얼마나 많은 시간과 노력을 들이고 잇는지는 아마 직접 투자하시는 분이 아니면 모를 겁니다
물론 일부는 다른 사람들의 유혹에 묻지마 투자를 하는 분들이 있을수도 있습니다
그러나 진짜 대부분의 투자자들은 피나는 노력의 결과를 얻는 것입니다
어찌하여 불로소득이라고 보는지를 모르겠습니다
아마도 우리의 전통적인 나쁜 습관중에 하나
바로 "사촌이 땅을 사면 배가 아프다"는 속담에 묻어 있는
배가 고픈것은 참아도 배가 아픈것은 참지 못하는
남이 잘되는 꼴을 보지 못하는 습성 때문은 아닐까 생각해 봅니다
모두 부자 되세요
농지오케이 윤 세 영
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