농지의 처분 명령 어떻게 대처해야 하나 - 농지오케이의 투자이야기

다같이 부자되기

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농지오케이 윤세영의  농지투자 OK        농지의 처분 명령 어떻게 대처해야 하나 - 농지오케이의 투자이야기    부동산투자재테크는 선택이 아닌 필수다.  투자를 위해서는 관련 법령을 잘 이해하고 이를 지켜야 하는 측면도 있다.  오늘은 요즈음 많이 상담이 오는 농지처분명령에 대하여 살펴보고자 한다.    농지처분 명령 제도란 무엇인가?  우리가 농지를 구입 할때에 등기를 하기 위하여는  농지취득자격증명을 발급 받아서 첨부를 해야만 한다.  물론 예외적으로 토지거래허가를 받거나 상속,시효취득인 경우에는  농지취득자격증명을 발급 받지 아니한다.  그러나 이중에서도 토지거래허가 신청시에는 농업경영계획서를 작성하여  제출한다.  따라서 상속과 시효취득 할 때에만 농업경영계획서를 제출하지 않는다.    농지의 처분 명령 대상은 농지취득자격증명이나 토지거래허가신청시에  첨부한 농업경영계획서대로 농사를 짓지 아니하면 처분 대상이라고 보면 된다.  다만 이때에 경작시기나 작물 등이 다른 경우는 해당이 안되며  농사를 짓지 아니하거나 불성실하게 농사를 짓는 경우라고 이해하면 될것이다   다만 소유농지를 자연재해,농지개량,질병 등 법과 시행령에서 정한 정당한  사유가 있는 경우에는 처분명령 대상이 아니다.    농업경영에 이용하지 아니하는 농지에 대하여 시장,군수,구청장은 소유자에게  처분대상 농지와 처분기간을 명시하여 통지하게 된다.  다만 처분 통지를 받고 자기의 농업경영에 이용하거나 농어촌공사 등에 위탁을  한 경우에는 그 처분 명령을 3년간 유예할수 있다.   처분명령유예기간중에 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 농어촌공사  등에 위탁을 하지 아니하는 경우에는 지체없이 유예한 처분 즉 처분명령을  하여야 한다.     자 그럼 대처법을 알아 보자  법에도 눈물은 있는 법이니까.  먼저 처분명령을 하기전에 청문(이의)통보를 받은 경우에는  미리 담당자를 찾아가 전후사정을 이야기하고  금년부터는 농사를 짓겠다고 하는 청문답변서(이의신청서)를 제출하면서  잘 이야기를 해 보라.  그리고 부족한듯 싶으면 청문회날 출석하여 심사위원들에게 잘 설득해보라.  이러한 이의 신청이 받아들여지면 처분명령이 유예가 되며  이 경우에 3년간 자경을 하면 처분대상에서 제외가 된다.  직접 자경이 어려운 경우 농지은행에 위탁을 해도 된다. ​  이런 노력을 했는데도 처분명령이 나왔을때에는  1년안에 명의를 이전하면 큰 불이익은 없다.  그런데 어떤 이유로 만료후 6개월이내에나 이전이 가능하다면  이때에는 처분명령 유예신청을 하면 6개월까지 연장 받을수 있다.  또한 농어촌공사에 농지의 매수청구를 할수도 있다. ​  이렇게 별짓을 다해도 소유권이전이 안되면  처분명령통지서를 받게 되는데  이제는 하느님빽이라도 공시지가의 20%의 이행강제금을  소유권이전시까지 매년 물어야만 한다.  이행강제금의 감액이나 유예가 있을까하는 기대는 저버리기 바란다. ​  부동산투자는 투기와 다르다.  법과 제도를 잘 이해하고 유연하고 능동적으로 대처를 한다면  그 또한 투자의 한 방법이란걸 알수가 있을 것이다. ​  아!  처분명령 등 통지 받고는 전화로 하거나  소위 빽이라고 하면서 옆에 사람에게 부탁하거나 함께 가지마라.  직접 담당자와 직접 만나서 사정을 이야기하고 해결책을 찾는게 상책이다.    농지의 처분명령 두려워 하지 마라.  구입할때 마음 그대로 농사를 지으면 되는 일이고  설사 중간에 농사를 못 짓게 되었더라도  지적 받은 순간부터 농사를 착실하게 지으면 된다.  농사는 반드시 벼나 콩 등 농작물만이 아니라  과수나 관상수 약용작물 등을 심어도 된다.  좀 더 폭넓게 생각하고 융통성있게 농사를 지어라.    농지도 투자로서 매우 좋은 부동산이다.  개발이 안된 원형지로서 개발가치에 따라 가격도 오르고  농지를 보유하므로서 각종 세금을 감면 받을수도 있고  정부의 각종 지원도 받을수 있으며  특히나 65세가 넘은 후에 농지연금을 수령할수도 있다.    농지처분 통지나 명령 두려워 하지 말라.  잘 대응하면 아무런 문제가 되지 않는다.       농지오케이 윤세영      관련법 발췌  농지법  제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분) ①농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에  해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에  해당하는 농지를 말한다)를 처분하여야 한다.  <개정 2009.5.27., 2013.3.23.>  1. 소유 농지를 자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지     아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)·군수     또는 구청장이 인정한 경우  2. 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 제2조제3호의 요건에 맞지 아니하게 된 후 3개월이 지난 경우  3. 제6조제2항제2호에 따라 농지를 취득한 자가 그 농지를 해당 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수      또는 구청장이 인정한 경우  4. 제6조제2항제3호에 따라 농지를 취득한 자가 자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이     그 농지를 주말·체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우  5. 제6조제2항제7호에 따라 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우  5의2. 제6조제2항제10호마목에 따른 농림축산식품부장관과의 협의를 마치지 아니하고 농지를 소유한 경우  5의3. 제6조제2항제10호바목에 따라 소유한 농지를 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하지 아니한 경우  6. 제7조에 따른 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우  7. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된      경우  8. 자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 제8조제2항에 따른 농업경영계획서 내용을      이행하지 아니하였다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우  ②시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 농림축산식품부령으로     정하는 바에 따라 처분 대상 농지, 처분의무 기간 등을 구체적으로 밝혀 그 농지를 처분하여야 함을 알려야 한다.     <개정 2008.2.29., 2013.3.23.>  농지법시행령 제9조(농지처분의무가 면제되는 정당한 사유) ①법 제10조제1항제1호 및 제4호에서 "자연재해·  농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유"란 각각 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.    <개정 2009.11.26., 2012.7.10., 2013.12.30., 2016.1.19.>  1. 법 제23조제1항에 따라 소유농지를 임대 또는 사용대하는 경우  2. 법 제26조에 따라 임대인의 지위를 승계한 양수인이 그 임대차 잔여기간 동안 계속하여 임대하는 경우  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우   가. 자연재해 등으로 인하여 영농이 불가능하게 되어 휴경(休耕)하는 경우   나. 농지개량 또는 영농준비를 위하여 휴경하는 경우   다. 「병역법」에 따라 징집 또는 소집되어 휴경하는 경우   라. 질병 또는 취학으로 인하여 휴경하는 경우   마. 선거에 따른 공직취임으로 휴경하는 경우   바. 제24조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 휴경하는 경우   사. 농산물의 생산조정 또는 출하조절을 위하여 휴경하는 경우   아. 연작으로 인한 피해가 예상되는 작목의 경작이나 재배 전후에 피해예방을 위하여 필요한 기간 동안 휴경하는        경우   자. 「가축전염병예방법」 제19조에 따라 가축사육시설이 폐쇄되거나 가축의 사육이 제한되어 해당 축사에서        가축을 사육하지 못하게 된 경우   차. 「곤충산업의 육성 및 지원에 관한 법률」 제10조제2항에 따라 곤충의 사육 및 유통이 제한되거나 폐기 명령을        받은 경우   카. 소유농지가 「자연공원법」 제18조제1항제1호에 따른 공원자연보존지구로 지정된 경우  ②법제10조제1항제8호에서 "대통령령으로 정하는 정당한사유"란 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 경우를 말한다.   1. 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우   2. 법 제9조에 따라 위탁경영하는 경우  농지법 제11조(처분명령과 매수 청구) ①시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장은   제10조에 따른 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지를    처분할 것을 명할 수 있다.  ②농지 소유자는 제1항에 따른 처분명령을 받으면 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사    에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다.  <개정 2008.12.29.>  ③한국농어촌공사는 제2항에 따른 매수 청구를 받으면 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가(해당     토지의 공시지가가 없으면 같은 법 제8조에 따라 산정한 개별 토지 가격을 말한다. 이하 같다)를 기준으로 해당     농지를 매수할 수 있다. 이 경우 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래 가격을 기준으로     매수할 수 있다.  <개정 2008.12.29., 2016.1.19.>  ④한국농어촌공사가 제3항에 따라 농지를 매수하는 데에 필요한 자금은 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」    제35조제1항에 따른 농지관리기금에서 융자한다.  <개정 2008.12.29.>  농지법 제12조(처분명령의 유예) ①시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)·군수 또는   구청장은 제10조제1항에 따른 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자가 다음 각 호의   어느 하나에 해당하면 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 제11조제1항에 따른 처분명령을 직권으로 유예할 수   있다.  <개정 2008.12.29.>  1. 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하는 경우  2. 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자와 해당 농지의 매도위탁계약을 체결한 경우  ②시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 처분명령을 유예 받은 농지 소유자가 처분명령 유예 기간에 제1항 각 호의     어느 하나에도 해당하지 아니하게 되면 지체 없이 그 유예한 처분명령을 하여야 한다.  ③농지 소유자가 처분명령을 유예 받은 후 제2항에 따른 처분명령을 받지 아니하고 그 유예 기간이 지난 경우에는    제10조제1항에 따른 처분의무에 대하여 처분명령이 유예된 농지의 그 처분의무만 없어진 것으로 본다.

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