농지투자OK 17 - 토지거래허가지역에서 농지 투자하는 방법들

농지투자OK 17 - 토지거래허가지역에서 농지 투자하는 방법들

 

이번에는 앞에서 언급만 하고 지나쳤던

농지투자에서 농지취득 방법의 하나인

토지거래허가 지역에서 농지에 투자하는 방법에 대하여 알아보고자 합니다.

 

토지거래허가지역에서 합법적으로 농지 투자하는 방법

 

농업인이 아닌 경우에는 해당 토지소재지에 전 가족이 거주하여야 하며,

구입하려는 농지가 경종 농업인 경우 1,000㎡를 넘어야 합니다.

물론 연접한 시군구의 농지는 구입 할 수가 없습니다.

농업인인 경우에는 해당 토지소재지에 거주하거나

토지 소재지로부터 30킬로미터 이내에 거주 한다면 가능하며,

구입하려는 농지의 면적에도 제한이 없습니다.

즉 1㎡라도 구입 할 수가 있습니다.

그러므로 농업인이라면 당연히 추가 구입만으로

농지에 투자하기가 매우 수월하다는 것도 알게 되었답니다.

 

그럼 농업인이 아닌 경우에 어떻게 투자하느냐에 대하여 말하고자 합니다.

이때에는 일반적으로 토지소재지에 전 가족이 거주하고 있다면

농지의 구입은 가능하다고 말할 수 있습니다.

그러나 문제는 수도권 도시지역의 경우 좋은 물건은 비싸고

조금 싼 물건들은 면적이 적어서 저렴한 농지를 구입 할 수가 없다는 것입니다.

농지를 수도권에서 투자한다는 것은 농사를 지을 목적보다는

투자에 목적이 있으므로 싸고 좋은 물건을 구입하는 것이 좋은 방법이라 할 수 있겠습니다.

 

자 앞에서 살펴본 바와 같이

동일 시, 군, 구에 6개월 이상 전 가족이 거주하고 있다면

일정면적(경종농업인 경우1,000㎡이상) 이상 구입이 가능 합니다.

그러나 소규모 농지이거나 인접한 시군구의 농지는 구입 할 수 없습니다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

농지 투자를 포기 하거나 해당 시, 군으로 이주하여 거주를 해야만 할까요.

그러나 이사를 하자니 자녀교육이나 아니면 기타 등등 사유로 그건 좀 곤란하기도 하지요.

 

이번에는 이사를 하지 않고 토지거래허가지역의 농지에 투자하는 방법을 알아보겠습니다.

첫 번째 방법은 경매나 공매로 해당지역의 농지를 취득하는 방법입니다.

그런데 원하는 좋은 지역의 농지는 별로 경. 공매로 나오지 않습니다.

 

두 번째 방법은 농업인 조건을 충족한 후에 원하는 농지를 구입하는 방법입니다.

즉 1,000㎡이상의 농지를 구입하여 농지원부를 만들고 나서 추가로 농지를 구입하는 것입니다.

이런 경우에도 바로 구입하느냐 2년 후에 구입하느냐에 따라서 절세방법이 달라집니다.

 

성남시 분당에 사시는 분이라면,

성남시내의 농지를 1,000㎡이상을 구입하여 농지원부를 만드는 방법이 있습니다.

그런데 구입비용 등이 만만치 않게 들어 갈 것입니다.

또 한 가지로는 성남시와 연접한 시군구인 하남시, 광주시, 용인시, 수원시.

그중에서 용인시의 토지거래허가 외지역의 농지를 구입하여

재촌 자경 조건을 충족하면서 농지원부를 만드는 방법이 있습니다.

또는 용인시, 광주시의 토지거래허가지역 중 경매나 공매로 농지를 취득하는 방법도 있을 겁니다.

아마도 성남시에서 1,000㎡를 구입하는 가격의 1/2 ~ 1/5 까지도 농지 구입이 가능할겁니다.

그리하고 나서 농업인이 된 후에는 성남시는 물론이고 거주지로부터 30킬로미터 이내인

광주시, 용인시, 수원시의 허가구역 내 농지도 구입 할 수 있지요.

 

세 번째 방법은 위의 지역이 아닌 곳에

소유하고 있는 농지를 가지고 농지원부를 만드는 방법입니다.

즉 지방에 있는 농지를 가지고 농지원부를 만드는 방법 입니다.

그런 다음에 농지를 추가로 구입 할 수 있습니다.

 

네 번째 방법은 다른 사람의 농지를 임대차하여

임차농업인으로 농지원부를 만드는 방법입니다.

그리고 추가로 농지를 구입하는 방법입니다.

그러나 세 번째와 네 번째 방법은 허가기관에 따라서 인정하지 않거나

까다롭게 확인하는 경향이 있으니 무조건 추천할 사항은 아닙니다.

 

토지거래허가지역에서 농지취득 하는 편법 사례들

 

부동산 투자에서 투자수익이 있는 곳에는 많은 사람들이 돈 냄새를 맡고 몰려들고 있습니다.

또 정부에서는 이러한 행위를 억제하기 위하여 각종 규제책을 내놓고 시행하고 있습니다.

또한 정부에서는 강도 높은 땅 투기 억제 대책으로 토지거래허가 시에

자금조달 내역을 제출하고 위법행위에 대하여는

국세청, 검찰 등에서 전 방위 압박을 가하고 있습니다만,

전국 주요 땅 투기지역에서는 편법 등의 매매 등 사례가 횡행하고 있다고 보아야 할 것입니다.

 

먼저 가장 흔한 방법으로서 근저당권설정이 있습니다.

토지를 매매하고 매매대금 또는 매매대금보다 많은 금액으로

이를 채권. 채무 관계로 하여 해당 물건에 근저당권을 설정하는 것입니다.

그런 후에 매수자가 6개월 이상 거주 요건을 충족시킨 후 소유권을 확보하는 방법이 있고,

또는 몇 개월 후에 채무 이행을 안 한다는 것으로 하여

주소를 이전하지 아니하고 경매를 신청하여

채권자가 높은 가격(즉 설정금액)으로 낙찰을 받아서 소유권을 확보하는 방법입니다.

그러나 이 방법은 조심을 하면서 접근해야 합니다.

투기 단속이나 조사시에는 가장 타킷이 되기 때문입니다.

 

다음으로는 매매예약에 의한 소유권가등기에 의한 방법이 있습니다.

토지를 매매하고 소유권이전등기가 안되니까

가등기로 설정해 놓고 추후에 소유권을 확보하는 방법입니다.

그러나 지금은 이 방법도 막아 버렸습니다.

가등기를 위한 토지거래허가를 받아야 하니까요.

 

다음으로 처분금지가처분을 하는 방법이 있습니다.

토지를 매매하고 소유권이전등기가 안되므로

처분금지가처분을 하고 나중에 그 권한을 이전 받는 방법입니다.

이 역시 근저당 방법과 같이 투지조사등 타킷이 될수는 있습니다.

 

다음으로 농지를 용도변경 즉 개발행위허가를 받아서 넘기는 방법입니다.

토지를 매매하고 소유권이전등기가 어려우므로

실제 매수자가 사용하려는 용도로 개발행위허가를 받아서

그 상태에서 소유권을 이전하거나 대지나 잡종지등으로 지목을 바꾼 후에 이전을 하는 것입니다.

 

다음으로 증여를 하는 방법입니다.

친인척이라던가. 친분 있는 자에게 증여를 하는 것으로 하는 것입니다.

물론 채권이 있어서 상쇄하는 증여로 위장하는 것들 이지요.

다음으로 토지소유자가 허가면적이하의 적은 필지로 분할을 하여 매도하는 방법입니다.

위와 같은 방법 이 외에도 매도 매수자간의 특별약정이나 공증 등으로 한 후에

매매가 가능한 시기에 등기를 이전하여 주는 방법도 있습니다.

* 이는 적발될 여지가 없는 대신에 당사자 간에 신뢰가 깨지면 매우 위험한 방법이기도 하여

거의 사용되지 않는 방법이지만 친인척간에 간혹 사용되기도 합니다.

 

앞에서도 잠깐 언급을 하였었지만,

이러한 방법들은 매우 고전적인 방법이고 또 적발 시에 처벌도 만만치 않으니만큼

법 테두리 안에서 투자 방법들을 찾아야 할 것이라고 보여 집니다.

더군다나 앞으로는 부동산 거래나 자금의 흐름과정도 점점 투명해지고 있으므로

어제의 투자 방법이 지금도 아니 앞으로도 유효하다고 말할 수 없을 것입니다.

부동산에 투자함에 있어서도 언제나 법을 준수하면서 정도를 따라 투자하여야 할 것입니다.

부동산은 현재 우리의 자산만이 아닌

우리 후세의 자산이기도 하다는 것을 명심하고 개발만이 능사가 아니라

보존과 개발을 조화롭게 해 나가야 할 소중한 유산이라고 생각 합니다.

 

 

농지투자 OK 책 중에서

농지오케이 윤세영