이제는 종부세 부담 없는 부동산, 농지. 산지 투자로 경제적 자유를 누려 보자.

이제는 종부세 부담 없는 부동산, 농지. 산지 투자로 경제적 자유를 누려 보자.

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​지난번 종합부동산세로 고지서를 받아 들고

현장에서도 언론에서도 정부나 정치권에서도

2%도 안되느니 전체 가구의 10%도 안되느니 하는 이야기

2020년 말 현재 땅 소유자는 62%가 가지고 있느니

부의 대부분을 땅 가진 자들이 누리고 있다느니

땅은 불로소득이라서 그 이득을 빼앗아야 한다느니

그런데 1세대 1주택 양도세 비과세 기준을 올려주면서 완화되었고

그동안 투기 대책으로 강력히 엄벌하겠다고 했던

공갈협박이 슬그머니 자취를 감추고 있는 듯하다.

 

그동안 추진했던 다주택자에 대한 징세와

토지 등에 대한 단기 양도세율의 인상과

비사업용 토지의 장기보유공제 배제 및 중가산세 20% 상향 법률안 등이

국회에서 통과되지 못하고 표류하는 등

땅 투자시장에서는 호재가 만발하고 있다 할 수 있다.

 

이건 뭐 정부가 거짓 정책으로 국민을 호도하고

지네들은 끝까지 가지고 있다가 돈을 벌겠다는 수작 아닌가 싶다.

아니 결국은 힘없는 서민 잡고 가진 자들 위한 정책을 하고 있는 것인가?

그럼 정부의 정책을 믿고 그것에 따른

다주택자나 비사업용 토지의 소유자들은 어떻게 할 것인가?

말 안 들은 그런 사람들에게 혜택을 주는 것이 잘 하는 것인가?

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나도 이를 믿고 또 그동안은 어느 정도는 시행되었었던 것을 믿고

투자자들에게 지인에게 수강생에게 ​

가진 자산을 리모델링하면서 어느 정도는 정리를 하라고 했던 것에 대하여

죄책감도 느끼고 정말 죄송해서 얼굴을 들을 수가 없는 지경이다.

이 자리를 빌려서

나로 인하여 손해를 보게 되신 분들에게 진심으로 사죄를 드립니다.

 

 

 

이번에도 다시 한번 뼈저리게 느낀 것이

 

"가진 자는 못 당한다"

동서고금을 통틀어서 땅을 가진 자 세상을 지배한다.

가진 자는 버티면서 살 수 있지만

가지지 못한 자는 버틸 수 없어서 항복하거나 아사하고 마는 것이다.

결국은 가진 자들의 승리로 귀결이 되니

세상을 이분법적으로 재단하고 규제하려 하지 말고

서로가 잘 살아갈 수 있는 방법을 찾아가야 할 것이다.

그리고 시장에서의 격언으로

정부 정책에 반대로만 하면 그것이 성공한다는 말이

이번에도 여실히 나타나고 있는 것을 볼 때 씁쓸하기만 하다.

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그렇지만 땅 투자에서 불안감을 느꼈거나

큰 부담이었던 두세 가지 문제가 모두 해결이 되었다

제일 큰 부담인 종합부동산세는

농지에서는 경작만 하고 있으면 기준 시가 80억까지는 대상이 아니고

또 하나 단기 세율이 40~50%에서 60~70%로 상향 되려다 유예되었고

비사업용 토지 양도세 중가산세가 10%에서 20%로 상향하려다가

이 역시나 국회 본 회의를 넘지 못하고 좌절되었다.

따라서 땅 투자에서는 지금껏 예상되었던 큰 걸림돌이 없어졌다.

그렇다면 이제부터는 땅 투자에 참여를 해야 한다

그렇지 않으면 또 도태될 수밖에는 없는 것이다.

 

이번에 정부 정책을 여당을 너무 믿고

잘못 판단 전달했던 사람으로서 무슨 말을 할 수 있을까마는

지금이라도 정신 차리고 놓친 것은 놓친 것이고

그렇다면 이런 상황에서

어느 부동산에 어떤 곳에 투자를 하여야만

경제적 자유를 얻을 수 있는지에 대하여 알아보고자 합니다.

 

그럼 어떤 부동산이 빛을 발할 수 있을까?

앞에서도 보았지만 그동안 부동산시장을 이끌었던 아파트 등 주거용은

종합부동산세 강화로 인하여 투자가 크게 위축될 것은 사실이다.

그렇다고 우리가 말하는 수익형 부동산도 영향을 받으니

결국은 세 부담이 크지 않은 부동산에 관심이 쏠릴 것이다.

그럼 결국은 세 부담이 적은 것이 어느 것일까?

재산세나 종합부동산세 등 보유세에서도 비교적 자유롭고

거래세인 취득세나 양도세 등에서도 절세할 수가 있는 땅 투자

그중에서도 농지. 산지 투자에 관심을 가져 볼 때라고 봅니다.

 

이중 농지나 산지에 관심을 가지라고 하는 것은

농지나 산지는 미개발지로서 생산과 보존에 주 목적을 이루지만

한편으로는 개발 가능한 미래가치를 담은 토지이기도 하다.

보유하면서 직불금이라는 부가적인 수익을 올릴 수도 있고

농지연금이나 또 계속 추진하려 하는 산지 연금 등

안정적인 수익으로 노후에 경제적 자유를 누리는 생활을 할 수도 있다.

사실상 농지 산지 투자에서 가장 매력적인 것은

이를 개발하여 자기의 사업장으로 활용하거나

필요로 하는 사람들에게 임대를 주어 수익형으로 할 수도 있는 등

안정적 생활을 할 수 있음은 물론이고

자녀에게 물려주고자 하는

우리 일반인들의 자산증식 욕구 충족에도 적합한 상품이라고 본다.

따라서 농지 산지 투자를 고려해 볼 때라고 본다.

 

물론 최근 강화된 농지법 개정 등

농지투자에서 약간의 걸림돌이 있는 것은 사실이나

재촌자경하는 경우는 물론이고 자경하는 경우에는

아무런 제약이 없으니 이를 걸림돌이라 생각할 필요는 없을 것이다.

농지 투자에 대하여는 그동안 올린 다른 글들을 보면서

취득과 보유 관리 그리고 절세와 처분에 대한 것등

농지의 전반적인 투자 관리법을 익히고 하여야만

제대로 된 투자와 보유 관리를 할 수 있을 것이다.

적어도 몇 년간은 농업인용 농지를 취득하고

지식과 정보를 수집하고 활용하는 법을 배우고 익히고

그리고 나서 돈이 될만한 농지 산지에 투자를 하기를 바란다.

 

그럼 어디에다 하여야 할까?

나는 자기가 살고 있는 주변 도시근교에다가 하라고 권한다.

우선 이런 곳은 도시근교이니 개발 가치도 있고

또한 지속해서 땅값이 상승하는 지역이기 때문이다.

또 하나는 자기가 사는 주변에 하면 웬만하면 사업용으로 하기가 쉽다.

사업용과 비사업용의 투자 수익은 약 15% 정도의 수익률 차이를 보인다.

재촌자경 한 것과 사업용인 경우 투자수익은 약 25% 정도의 수익률 차이가 난다

그렇기 때문에 재촌자경지역에다 투자를 하고 재촌자경 조건을 충족하는 것은

지금 현재로서는 가장 좋은 투자법이라고 말하고 싶고 추천한다.

지금 현재 이보다 더 좋은 투자법은 없을 것이다.

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또 한 곳을 추천하라고 하면

개발사업이 될 곳 그것도 공익사업 수용이 될 곳에다 하라는 것이다.

지구 지정 5년 전에 투자하면 비사업용 토지라 해도 사업용이 되기 때문이다.

간단하게 10% 정도의 차이가 난다 생각하면 오산이다.

여기서는 수용보상 양도세 감면 10~15%를 받을 수도 있고

대토를 받게 된다면 40%까지 양도세 감면을 받을 수도 있으며

또한 다른 부동산을 사는 대체 취득을 하게 되면

취득세를 100% 감면을 받게 되므로 인하여

실제 10%가 아닌 20~30% 정도 나 되는 수익률을 창출할 수가 있다.

 

이를 이번 3기 대장 신도시에서의 수익률로 살펴보고자 합니다.

 

 

농지의 취득세는 3%이고 부가세 포함 3.4%로

1세대 1주택보다는 높은 편이나 보통의 수준이지만

재촌자경을 하는 농업인들에게는 감면이란 것이 있어서 낮은 편이다.

보유세인 재산세는 0.07%로 매우 낮고

종부세는 농사를 짓고 있다면 기준시가 80억이상으로 거의 해당이 안된다.

양도세는 다른 부동산들과 비슷한 세율이지만

재촌자경으로 일정 조건을 충족하면 양도세 감면을 해 준다.

이 감면은 양도뿐만이 아니라 증여와 상속에도 적용이 된다.

영농자녀 증여세 감면은 1억원으로 약 11억원까지는 세금이 없고

영농자녀 상속인 경우 15억원까지는 상속세가 공제가 된다.

그러니까 세후 순수익을 따져 본다면

또한 부동산의 자산가치 상승이 높은 농지투자가 제격이라는 것이다.

 

 

 

 

행정사 공인중개사

농지오케이 윤세영