농지 지분 투자 경고! - 농지법 개정으로 농지 지분투자할 때 주의가 요망 된다

농지 지분 투자 경고! - 농지법 개정으로 농지 지분투자할 때 주의가 요망 된다

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농지법이 개정이 된 사실은 다들 알고 있을 것이다.

농지법의 주요 개정 내용은

농지의 취득 심사를 강화한다는 것과

농지의 이용실태 조사 강화

그리고 농지의 불법 행위에 대한 처벌 강화로 요약을 할 수 있다.

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오늘은 이 중에서

지금 아무도 생각하지 않고 있고 깊이 생각해 보지도 않는

지분 농지에 대하여 살펴보고자 한다.

 

제일 먼저 현재 보편적으로 공유자들이

공유지분 토지들을 사용하고 있는 방법들을 살펴보기론 하자.

하나는 현재 공유자들이 구획을 지어서 농사를 짓고 있는 경우로서

공유자들이 관행이든 합의든 구분하여 사용을 하고 있으니

지금처럼 사용하는 데서는 일단은 크게 문제가 될 일이 없을 것이다.

다른 방법으로는 현재 공유자들이 구획을 짓지 아니하고

소유자든 임차인이든 어느 한 사람이

농사를 짓고 있는 경우라면 이야기가 달라진다.

공유자들이 구획을 하려고 하면

분명 좋은 위치 나쁜 위치가 나오기 때문이며

이때 서로 협의가 되지 않으므로 해서

구획하여 사용하지 않고 있는 경우가 대부분이기 때문이다.

 

​그럼 이런 공유지분이 왜 문제가 될 수 있다는 것인지

투자 경고를 할 만큼 심각한 것인지에 대하여 살펴보자.

 

우선 개정 농지법에서는

농지의 세분화 방지를 위하여

공유지를 7명 이내로(조례로 정함) 제한을 하였다.

이 부분은 아주 잘 한 것으로 보인다.

이것은 오늘 하고자 하는 이야기와는 거리가 있어서 생략하고자 한다.

 

공유지분을 취득할 때에 각각의 지분 면적의 위치를 구획 표시하여

농지취득자격증명을 신청하도록 하고 또 발급받을 수가 있도록 하였다.

그렇다면 농취증을 신청할 때

그럼 내가 그냥 지도에 여기는 내 것 하면 될까?

그렇게 해 온 것을 담당공무원이 그대로 인정하여 받아 줄까?

그건 아닐 것입니다.

공동소유자들이 합의한 구획 표시 도면을 제출해야 할 것이다.

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그럼 농취증에 첨부하는 공유지분 표시 도면 작성 시에

일반 매매의 경우 알면 반반이 될 것으로 보인다.

매도인이 구획을 표시하여 줄 수 있는 경우와

그렇지 못한 경우가 있을 것이다. ​

지분을 구획하는 협의서를 작성할 수 있는 경우는 문제 될 것이 없다.

하지만 대부분은 협의가 안되어서

지분구획협의서를 작성하기 어려울 것으로 보인다.

따라서 지분 투자에서 주의가 요망 되는 것이라고 한 것이다.

그래도 일반 매매에서는 좀 나은 편이다.

이 지분 구획이 안되어서 취득이 안되는 경우

매매계약이 취소 해지되어서 구입을 포기하게 되면 그만이기 때문이다.

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그러나 문제는 경매나 공매에서는

향후 지분 농지에 대하여는 투자를 거의 포기하는 것이 좋을 것이다.

경공매로 낙찰을 받아서

지분권자들에게 기한 내에 지분구획협의서를 작성하여 제출한다는 것은

내가 보기에는 아니 현실에서는 불가능에 가까울 것이기 때문이다.

경공매에 대한 인식이 또 그런 투자자에 대한 호감도가 매우 높기 때문이다.

또 하나는 경공매로 그 땅을 싸게 사사 이익을 챙기려 한다는 반감이나

또는 내 형제나 이웃이 경공매로 땅을 날리는데

이걸 거저 주워 먹으려 한다는 인지상정 동정과 반감이 있기 때문에

설사 현재 지분별로 구획하여 땅을 사용하고 있는 경우라도

공유지분할사용협의서를 작성하여 제출하기는 어려울 것이라고 본다.

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그러니까 향우 경공매로 나오는 지분 농지투자는

아는 물건 해결 가능한 물건이 아니라면

무조건 피하는 것이 상책이라고 본다.

공연히 보증금 날릴 필요는 없을 것이다. 

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자! 그럼 지분 농지의 신규 투자는 신중을 기하라 했으니

이제 현재 보유하고 있는 사람들이라면 어떻게 해야 할까?

미래를 위해서라도 그동안의 관리 방법과 달리해야 할 필요성이 생겼다.

 

우선 현재 보유하고 있고

공유지분 구획협의서 사용협의서 등 명칭은 어느 것이든 간에

공유지분을 지분 면적으로 각각 사용하는 협의약정서가 없다면

올해는 당장에 이것부터 만들어야 할 것으로 보인다.

이때 작성 문구에서는

현재 지분권자는 물론 이를 매매 등으로 권리변동이 생기는 경우에도

그 매수 등 권리자는 이 약정 내용을 승계한다는 조항을 삽입하는 것이 좋다. 

여하튼 지분권자별로 도면에 구획을 하고 사용 약정을 하고

그리고 이를 문서로서 작성하여 각각 보관을 하여야 할 것이다.

이는 당장에 농업경영체 등록에서 사용하게 되고

농지대장에도 경작사실 등 내용을 신고할 때 필요하게 될 것이다.

​* 농업경영체에 등록을 할 때 공유지분인 경우에는

   반드시 논두렁 밭두렁으로 경계가 구분이 되어야 합니다.

 

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농지 지분 투자 경고!

농지법 개정으로 농지 지분 투자 주의가 요망됨은 물론이고

지분으로 된 농지의 경우 지분구획협의약정이 필요해졌고 

그리고 논. 밭두렁으로 구분한 농지로의 관리가 절실히 요구되는 사항입니다.

 

변화에 능동적으로 대응하는 농지투자

부동산 투자자들이 명심하고 실천해야 할 투자 정석입니다.

모든 투자자들의 성투를 기원합니다.

 

 

 

농지투자OK저자  농지오케이  윤세영