농지원부 농지대장으로 개정되는 농지법에서 농지 소유. 임대차 하는 경우 현명한 보유관리 투자법은?

현재 농지 소유. 임대차 하는 경우 개정 농지법에서 보유관리하는 투자법은?

 

 

농지법이 개정되어 일부 시행이 되고

일부는 4월과 8월 18일부터 시행이 되는데

농지를 소유하고 있는 사람들은 물론이고

부동산 전문가라 하는 공인중개사나 중개컨설팅 종사자들

그리고 임차인이나 농지를 사용하고 있는 사용자들이

어떻게 해야만 하는지 갈피를 잡지 못하고 있는 듯하다.

 

뭐 별다른 사항도 뾰족한 수도 없다.

하던 대로 하면 되는 것이고

위법한 것이 있다면 이것만 고쳐서 하면 된다.

 

그런데 갈피를 잡지 못하고 불안해하는 것은

바로 농지투자에서 기본이 정립되지 아니하였기 때문이다.

기본을 알고 변칙을 알면 아무것도 아닌데도 말이다.

기본을 알고 정석대로 하면서 약간의 기술을 사용하면

별다른 문제도 되지 아니하고 오히려 그 효과가 크지만

기본이 안 된 상태에서 얄팍하게 트릭을 사용하다가는

잘 못되거나 엉망진창으로 스텝이 꼬이는 것이다.

법이 개정이 되든 안되든 제도가 바뀌든 안 바뀌든

그저 법대로 정석대로 사용을 하면 문제가 될 것이 아무것도 없다.

 

우선 개정된 농지법 주요 내용을 요약을 해 보자면

농지취득 심사를 강화하였고

농지의 보유 관리에 대한 이용실태조사를 강화한다는 것이고

그리고 농지법 위반 행위에 대하여는 강한 처벌을 하겠다는 것이다.

그러니까 결국은 법대로 정석대로 농지를 취득하고

또한 보유 관리를 성실히 한다면 아무런 문제가 될 것이 없다는 것이다.

 

그럼 앞에서 이야기했듯이

현재 처한 사항에 따라서 어떻게 해야 하는지를 살펴보자!

 

농지를 소유한 사람들은 어떻게 해야 할까?

임대나 임차를 하는 농지소유자는 어찌해야 할까?

다른 용도로 사용을 하는 경우에는 어쩌라는 것인지...

농지의 필지도 많듯이 소유하고 있는 사람들도

그 농지를 보유 관리하는 방법도 가지가지 수천수만 가지가 될 것이지만

대략적으로 요약을 해서 살펴보자면 다음과 같이 정리가 된다.

 

먼저 재촌을 하면서 자경을 하는 사람은

아무런 걱정이나 동요하지 말고 지금처럼 재촌자경을 하면 된다.

농지 관리에서 할 수 있는 최고로 잘 하는  관리 방법이다.

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다음으로 재촌은 하지만 자경을 하지 않는 경우이다.

농지는 재촌자경을 하는 것이 무조건 좋다고 했다.

가급적이면 재촌과 자경을 하여 절세를 하도록 했으면 한다.

하지만 이런저런 사정으로 인하여 자경을 할 수가 없다면

농지은행을 통하여 위탁(임대차)을 하면

농지법에서 자경을 하지 않아도 되는 예외 사유가 되어 합법이고

또 8년 이상 농지은행 위탁을 하면 양도할 때 사업용 토지로 보게 된다.

물론 상속을 받거나 법 시행 이전 취득 등 사인 간에 임대차를 해도

농지법에 저촉되지 아니하는 경우가 있지만

이 경우에도 농지은행 위탁으로 절세를 하는 것이 더 나은 방법이라고 본다

 

그다음으로 재촌은 못하지만 자경을 하는 경우이다.

자경을 하는 농지라면 지금처럼 그냥 자경하면서 보유 관리를 하면 된다

다만 이 경우에는 농업경영체와 농지대장에 대하여

작물재배나 경작자 등 변경사항이 있을 때는 신고하면서

농업경영체 등록 관리를 잘하면서 농업인을 유지하고

개정된 농지대장도 변동 사항 등 신고를 잘 하며

자경 입증을 위한 자료 관리에 만전을 기하자.

그리고 농업경영체에 등록된 농업인이 되었으니

가급적 주소지 지역농협에 가입을 하여

출자금이나 이용고 배당 등 조합원 투자로 이익을 챙겨 보자.

 

마지막으로 재촌도 못하고 자경도 못하는 경우이다.

이런 사람은 왜 농지투자를 하고 있는지 의심스럽고

바로 농지투자를 하는 모든 사람을 투기꾼으로 보게 하는 사람들이

아닌가 싶기도 하지만 물론 개개의 사정이 있겠지만

이왕이면 1000평방미터 이상의 농지는 가급적 자경을 하라.

그리고 농업경영체에 등록을 하고 농지대장에도 신고를 하며 

농업인 유지와 조합원 투자를 해 보도록 하자.

도저히 자경이 안되는 사람이라면

농지은행에 위탁(임대차)을 하며 보유 관리를 하라.

끝으로 결국 매도하기 2~5에는 재촌자경을 하거나

사업용 토지로 전환하여 자산 수익을 더 챙길 수 있도록 하라.

 

끝으로 이러거나 저러거나 나는 죽어도

자경은 물론이고 농지은행 위탁도 못하겠다.

그렇다면 가급적 빠른 시일 내에 파는 것이 현명한 방법입니다.

그러나 농지란 것은 아니 부동산이란 것을 매도하는 것은

어디에 좋은 투자처가 있거나 또는 꼭 사용할 곳이 있다면 매도하는 것이지만

그렇지 않다면 가급적 보유를 하면서 보듬고 키워가야 하는 것입니다.

 

그래도 팔고 싶은 생각은 없다, 달리 방법은 없을까?

농지법 예외 사항이라면 누군가 농사만 지으면 보유 가능하나

그 외에 농지를 자경이나 농지은행 위탁하지 않고 보유한다면 

처분명령을 받게 될 것이고 결국 처분하거나 

이행강제금을 매년 25%씩 내면서 보유해야 할 것입니다.

 

이런 사람이라면 농지를 보유하거나 투자할 자격이 없으니

다른 사람까지 투기꾼 만들지 말고 

지금이라도 처분을 하는 것이 가장 바람직한 방법이라고 봅니다.

 

결국은 농지투자에서는

재촌자경을 하는 것이 가장 좋은 방법이다.

재촌자경이 불가하다면

전부 또는 농업인용 유지할 만큼 자경을 하면서

농업경영체 등록을 하고 조합원 가입을 하도록 하라

자경이 불가한 농지에 대하여는

농지은행에 위탁(임대차)을 하여 합법적으로 관리하고 절세도 하라.

 

재촌자경을 못하고 있는 농지는

앞에서 설명한 사항 중 가장 가능한 방법으로 보유 관리하다가

최대한 사업용으로 전환을 하여 매도 등 처분하거나

아니면 양도세 감면 조건을 충족하여 처분하는 전략을 구사하라

 

비사업용토지를 사업용으로 전환하는 방법이나

농업인용 혜택이나 지역농협 가입 혜택에 대한 것이나

양도세 감면 등 절세 방법에 대하여는

이미 올려져 있는 다른 칼럼 글을 참고해 보기를 바랍니다.

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농지오케이  윤세영

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다음번에는 농지법이 강화되었다는데 신규로 농지에 투자하여야 하나? 

투자전략에 대한 글을 올리도록 하겠습ㄴ이다.

 

곧 선을 보일 책의 표지입니다.