농지투자! 농업(농사짓는) 하는 농지와 투자로 하는 농지는 다르게 접근해야 한다

 

농지투자! 농업(농사짓는) 하는 농지와 투자로 하는 농지는 다르게 접근해야 한다

 

 

농지에 투자를 한다?

농지를 취득하여 소유하는 그 모든 것이 투자일 수 있다.

하지만 생산 보존에 가치를 두고 생활하는 농업인 분들은

농지투자라고 하면 대부분 반감을 드러낸다.

내가 하는 것은 투자가 아니라고...

농사를 업으로 하는 것은 투자가 아닐까?

이 세상의 모든 경제 활동은 투자인 것은 맞다.

그것이 투기성이 있는 투자냐

생산적인 곳에 투자하는 것이냐로 대별되는 것뿐이다.

 

그러나 일반적으로 말하는

농지에 투자를 한다고 하는 것은

농사를 짓는 투자와는 결이 완전히 다른

자산의 가치 증대나 차익 실현 등을 목적으로 하는

일반인들이 흔히 말하는 투기라 하는 것일 수 있다.

 

농지에 투자 즉 농지를 취득하는 이유는

크게 두 가지로 나누어 볼 수 있다.

농사 등 생산과 보존을 위하여 하는 본업에 치중하는 투자냐

개발 등으로 가치 상승을 기대 한 투자냐

이 두 가지로 분류를 해 볼 필요가 있다.

 

전자인 농업에 충실한 투자라면

노동력 절감이나 시설 현대화 등

생산성 향상에 주력하여 수익을 올리는

일반적인 건물의 수익성 부동산처럼

농업 수익을 올리는데 주력하는

그러한 투자라고 할 수 있을 것이다.

 

후자인 가치 증대에 목표를 둔 투자라면

농지를 개발하여 사용 수익을 높이도록 한다든지

개발로 얻은 수익을 챙긴다든지

또는 미래가치를 믿고 기다려 줌으로써

향후 농지가격 상승에 따른 차익실현을 위하여

농지를 취득 소유 관리하는 그런 유형을 말한다.

물론 이런 과정에서는 농사도 지으면서 기다려야 하므로

일부에서는 농사용이라고 투기성은 아니라고 말할 수도 있는 것 또한 사실이다.

 

농사용 농지와 투자용 농지는 다르다고 했으니

이에 대하여 알아보고자 한다.

 

전체 농지 중에서 90% 이상은 농사용 농지라고 보면 될 것이다.

그럼 투자용 농지는 10% 정도가 된다고 할 수 있겠죠

저 푸른 들판의 집단화된

지금도 상품성으로 재배하는 농작물이 잘 자라고 있는 농지는 농사용 농지라고 보면 된다

우리가 농지 하면 머릿속에 떠오르는 그런 농지는 다 농사용 농지다

 

그럼 투자용 농지는 어떠한 것이냐

대부분 도시 외곽이나 마을 변두리에 텃밭 개념으로 방치되는 농지들

이런 농지들이 개발하기 전 즉 개발할 수 있는

또 개발이 가능하고 활용 수익 가능한 투자용 농지들이다.

이 외에 농사도 잘 짓고 집단화되어 농사용으로 보이지만

신도시나 산단이나 도시개발이 가능한

미래에 대규모 개발이 가능한 지역의 농지들

이러한 것들이 투자용 농지라고 말할 수 있는 것이다.

 

농사지을 농지와 투자할 농지가 서로 다르다는 것은

이미 우리들은 다 알 고 있는 사실이다

그런데도 막상 농지투자를 하려고 한다면

크고 좋은 농지인 들판의 농지를 생각하게 되는 것은

우리는 수렵과 농사로 이어져 온 우리네 본성이 자극하는 것은 아닐까 싶다.

 

그럼 지난번 경실련 등에서 발표 한 자료 등을 보면

1965년부터 2015년까지 지난 50년간에

전국의 땅값은 그동안 3330배가 상승하였다고 한다.

그런데 이를 다시 분류하여 보면

농촌의 농지는 약 100배 정도가 상승하였고

서울 등 도심의 땅값은 1만 배가 상승하였다고 한다.

아마도 지금 이 글을 읽고 있는 분들이라면

그동안 내가 살던 고향이나 내가 아는 저 시골 땅값과

지금 살고 있거나 알고 있는 서울 등 도심의 땅값이

천양지차로 벌어진 것을 알 수 있을 것이다.

 

실제로 내가 강의를 위하여 준비하면서

농지를 가지고 지난 20여 년간의 가격 변동을 분석해 본 바로

경지정리가 잘 된 평야지대의 농지는 불과 3~5배 정도가 상승한데 비하여

수도권 등 도시 주변들의 농지는 5~10배 정도 나 상승을 하여

단기간에도 약 두세배 정도의 차이를 보이는 것을 알 수 있었다.

그렇기 때문에 농사용 농지와 투자용 농지는 다르고

또 농지를 취득하는 방법이나 관리 처분하는 방법도 다른다는 것이다.

 

또한 농사짓는 농지는 생산성 등에 주안점을 두고 보유 관리하지만

투자용 농지는 그 가치를 상승시킬 수 있는 다양한 방법들을 창고

이를 위해서 끊임없는 노력들을 함으로써 더욱 차익실현을 높이려 하므로

결국은 어느 정도 시간에서 보면 농사용 농지와 투자용 농지는

그 이익실현을 하는 방법 등에서 극명한 차이를 보일 수밖엔 없다는 것이다

그렇기에 농사용 농지와 투자용 농지는 다르다는 것을 인지하고

구입에서 보유 관리 처분에 이르기까지 다르게 접근을 해야 한다는 것이다.

 

끝으로 다시 한번 정리하자면

농지 본래의 목적대로 생산과 보전을 위하여 농사를 짓고 있는 농지도 농지이며

이러한 농지를 구입 보유 관리하고 있는 것도 크게 보면 농지투자라 할 수 있다.

하지만 일반적으로 농지에 투자한다고 하는 농지는

그런 생산성이 높은 생산과 보존보다는

개발 등 미래에 다른 용도로 전환이 가능한 그런 가치가 있는 농지에

투자를 하는 그런 농지를 농지투자라고 할 수 있다는 것이다.

따라서 둘은 혼재하기도 하지만

투자자의 입장에서는

엄격히 구분하여 판단하고 접근해야만 성공할 수 있는 문제라고 본다.

농사를 지을 것이라면서 마을 주변 개발될 곳을 찾아서도 안되고

투자를 한다면서 저기 저 넓은 평야지 경지정리된 농지를 찾아서도 안 된다.

사실 안된다고 했지만 그만큼 투자 효율성이 떨어진다고 말할 수 있으니

농사지을 사람은 값싸고 생산성이 높은 경지정리된 농지 위주로 가고

투자를 할 사람이나 개발 가능성이 높은 도시 주변 마을 주변 등

향후 개발로 인한 가치가 극대화될 만한 곳으로 가야 하는 것이다.

 

여기서는 농사용 농지와 투자용 농지가 다르다는 것을

알리는데 족한다는 생각이며

그 투자방법 등에 대하여는 각자가 심히 고민해 보고 투자에 임하기를 바란다.

 

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영