농지투자의 기본이자 최고의 투자법은 재촌자경을 하는 것이다

농지투자의 기본이자 최고의 투자법은 재촌자경을 하는 것이다

 

 

농지를 소유했거나 취득을 한다면

헌법이니 농지법이니 이런 규정을 차치하고라도

가급적 아니 반드시 자경을 하여야 하는 것이 기본이자 원칙이다.

물론 상속 등 일부 자경을 하지 못하는 경우에 취득을 하는 경우도 있기는 하다.

 

어쨌든 지금은 농지법이 개정되어서

농지를 취득하면 반드시 자경을 하도록 하고 있다.

그것도 3년간은 반드시 자경을 하고 나서

이런저런 사유가 있어서 자경을 할 수 없는 경우에는

농지은행에 위탁을 하여 보유할 수가 있도록 농지법에서 정하고 있다.

개인 간의 임대차는 허용하지 않으며

부모나 자식이 농사를 짓는다고 하여도 반드시 농지은행에 위탁하고

수탁을 받되 임대차든(임대료를 지불하는 것) 사용대차든(임대료를 지불하지 않는 것) 하여야만 한다.

 

앞에서 농지는 자경을 해야 하는 것을

헌법이나 농지법 등 법에서 정한 규정에 대하여 살펴보았다.

이는 헌법 등에서 정한 경자유전의 원칙에 입각한 것이라고 할 수 있다.

혹자는 이제는 변할 때가 되었다.

농업을 생산 수단으로만 보던 그 시절과는 달라졌으니

이제는 현실에 맞도록 활용도나 그 소유 폭을 넓혀서

다른 용도로 사용할 사람들도 취득을 할 수 있어야 한다는 것이다.

지금도 물론 법안에서 다른 용도로 활용할 사람이나 법인도 취득이 가능하다.

다만 보유를 하고 있다가 타 용도로 활용하려는 경우에는

취득에서 자경 조건으로 인하여 제한을 받고 있을 뿐이다.

 

농지를 소유하려는 투자하려는 경우라면

법이나 제도를 탓하고만 있어서는 안 될 것이고

현행 법규에 맞는 범위 내에서 취득 보유 투자를 하여야 할 것이다.

안 되는 것을 가지고 소리쳐보아야 내 목만 쉴 뿐이다.

 

농지는 아직도 생산에 기반을 두고 있고

실제로도 전체 농지나 산지 중에서는 90% 정도는 생산과 보존에 중점을 두고 있고

그 외에 훼손이나 도시 주변의 10% 정도만이 개발 등으로 활용하는

타 용도로 활용을 하려는 투자자들이 선호하는 땅이라고 보는 것이 맞을 것이다.

농지법이나 산지법은 이 10%를 위한 법이 아닌

대다수의 생산자들이 취득 보유 사용하는 농지나 산지를 위한 법률이라고 보면 된다.

따라서 전체적으로 말하자면

농지투자의 최고봉은 재촌자경을 하여야 한다는 것이다.

재촌자경을 하는 농업인 등에게는 정책 등으로 지원을 아끼지 않고 있고

그리고 취득 보유 처분하는 데 있어서 세금 감면 등 많은 혜택을 주고 있다.

그러하므로 농지는 재촌자경을 하는 것이 가장 좋은 투자방법이라고 말할 수 있다.

 

그럼 농지소재지 부근에서 살면서

농사만 짓고 있다고 해서 모두가 재촌자경을 인정받을 수가 있는가 알아보자.

그렇지가 않다.

권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다는 법언이 있다.

독일의 법학자인 루돌프 폰 예링의 저서 ‘권리를 위한 투쟁’에 나오는 말로,

자신의 권리를 오랫동안 행사하지 않는 사람은 법의 보호를 받지 못한다는 의미이다.

자신이 재촌과 자경을 하였음을

다른 사람이 인정할 수 있도록 입증을 할 수가 있어야 한다.

그렇게 하기 위해서는 재촌은 재촌지역에 주민등록을 하고 실제로 거주를 하여야 하고

자경은 실제로 농사를 짓고 농사를 짓는 농자재 구입 등을 구입하고 세금계산서 등을 챙겨야 하고

수확한 농산물의 수매나 판매 등에 대하여 출하 증명서 등을 챙겨야 할 것이며

농지소재지 시 구 읍 면에서 등록 관리하는 농지 대장이나

거주지에서 국립농산물품질관리원에서 등록 관리하는 농업경영체 등록은 물론이고

정부의 각종 지원 사업이나 정책사업 등에 대한 자료들도 잘 챙겨 둘 필요가 있다.

 

이런 재촌자경 입증자료를 챙기는 방법을 설명하자면

우선은 재촌지역에 살고 주민등록되어 있다면 이는 된 것이고

농사를 짓고 있다면 농지 대장 농업경영체 등록을 하고

지역농협 조합원에 가입을 하고 그 지역농협에서 농자재 등을 구입을 하고

거주지나 농지소재지 시군 구청에도 자주 들려서 각종 지원 사업도 알아보고 지원도 받고

이런 농사와 관련한 구입이나 지출 등 자료를 잘 챙겨 두는 것을 습관화해야 한다.

여기서 하나 더 Tip을 드리자면 9월에 나오는 재산세 고지서를 잘 볼 필요가 있다.

농지는 분리과세 대상인데 이것이 혹여 종합합산이나 별도 과세로 고지가 된다면

전체 면적 중에 다만 일부라도 그런 경우가 있다면

바로 재산세 부서에 그 내용을 확인하고 이의 신청하여 농지인 분리과세로 구분해 놓아야 한다.

아마도 그것이 무엇인데 할지 모르겠으나

양도세 등을 신고를 하면 세무서에서 재산세 종합부동산세 등 상의 그 토지이용상황을 확인하는 경우가 있다.

이것이 바로 돈을 버는 일이기 때문이다.

 

 

 

구분	과세대상 구분
종합합산 과세대상	▪ 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도 합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
별도 합산 과세대상	▪ 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음의 어느 하나에 해당하는 토지 √ 공장용 건축물의 부속토지 등 √ 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류 단지 시설용 토지 등 공지 상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치해 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지 등 √ 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지 등
분리 과세대상	▪ 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 토지 √ 공장 용지·전·답·과수원 및 목장용지 등 √ 산림의 보호 육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야 등 √ 골프장용 토지와 고급오락장용 부속토지 등 √ 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지 취득이 완료된 곳으로서 공장입지기준면적 범위의 토지 √ 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정 목적 사업용 토지 등 √ 에너지·자원의 공급 및 방송·통신·교통 등의 기반 시설용 토지 등 √ 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지 등 √ 그 밖에 지역 경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세해야 할 타당한 이유가 있는 토지 등

 

 

※ 종합합산과세대상·별도 합산과세대상·분리과세대상 토지의 구체적인 분류 및 범위에 관한 자세한 사항은

「지방세법 시행령」 제101조부터 제103조까지에서 확인할 수 있습니다.

 

재촌자경의 입증자료에는 무수히 많지만

일반적으로 가장 흔하게 농사짓느라 농자재 등 구입한 자료들로서

대략 다음과 같은 것들이 있으니 참고하여 챙겨 두기를 바란다.

 

 

특히나 재촌자경 입증자료는

8년 또는 4년 입증을 한다고 해서 그 연도 분만하지 말고

또한 농업 경영체나 비료 농약 등 구입한 것 일부 한두 가지만 제출하지 말고

최대한 오래전부터 많은 연도 많은 자료를 입증자료로 제출할 것을 권한다.

20년 이상 보유한 농지를 매도하면서

사업용 판단과 8년 이상 재촌자경 양도세 감면을 받으려고 하는 경우에

딱 8년 치에 대한 자료와 농업경영체 그리고 비료 농약 산 것만 제출 한 경우와

20년간에 걸쳐서 (매년 있고 없고 가 아니더라도) 많은 연도의

농지원부 농업경영체 직불금 지급 수매 친환경농업 선정 확인서 등과

농자재 구입 영수증, 면세유 구입 확인내역 등 수많은 입증자료를 제출 한 경우에

이 글을 읽고 있는 투자자님들이 담당자라면

어느 누가 정말로 성실하게 농사 즉 재촌자경을 하였다고 확인 판단할 것인가?

그래서 가급적 많은 연도 많은 자료를 입증자료로 제출할 것을 권하는 것입니다.

 

결국 농지에 투자를 하는 것은

보유하는 동안에 생산을 하여 수익을 올리려고 하는 것도 있지만

나중에 매도나 증여. 상속 등으로 부를 축적 물려주려는 의도가 더 많은 것 아닌가?

그렇다면 사업용 토지나 감면 등을 받아서 수익률을 극대화하여야 할 것이 아닌가 말이다.

결국 내가 돈 벌려고 하는 것인데

취득하여 보유하고 농사지으면서 그 지출한 비용 등 내역을 잘 챙겨두면

그것이 나중에 다 돈으로 환산되어서 나에게 돌아오는 것이라고 본다

투자자라면 이런 생각으로 농지를 취득하고 보유 관리하고 처분 등 하여야 할 것이다.

꼭 내가 직장이나 사업장에 나가서 돈을 버는 것만이 부를 축적하는 것은 아니다

어떠한 방법으로든 농지 등 부동산 자산을 취득을 하게 되었다면

이에 대한 관리도 제대로 하여서 가치 상승 등은 물론이고 수익을 극대화하여야 하는 것이다.

내 몸뚱어리로 돈을 버는 것보다는 그래도 이 자산으로 돈을 버는 것이 더 쉽다고 본다.

그래서 우리는 아웅다웅 부동산에 투자를 하려고 하는 것 아닌가 그 말이다.

 

결론적으로 농지를 어떠한 경우로든 취득하여 보유하게 되었다면

최대한 재촌자경을 하는 방법을 강구하여야 하고

물론 그 가치가 오를 수 있는 방법을 찾아서 가치있게 만들어야 하고

그리고 처분을 함에 있어서도 절세 등으로 수익을 극대화하여야 할 것이다.

이것이 농지투자의 기본이자 전부이다.

 

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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