수용보상 감면 제도 법률 개정에 따른 수용보상지역 감면 내역과 투자 전략에 대하여

수용보상 감면 제도 법률 개정에 따른 수용보상지역 감면 내역과 투자 전략에 대하여

 

 

 

공익사업 수용토지 등 양도세 감면에 관한 조세특례제한법을

2025년 3월 14일 개정하여 시행하게 되었다.

다만 부칙 제10조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면에 관한 적용례) 에서

제77조 제1항 및 제4항의 개정규정은

이 법 시행일이 속하는 과세 연도에 양도하는 경우부터 적용한다.

라고 정하고 있다.

 

즉 77조의 제1항은 공익사업 등으로 개발되는 지역에 속한 토지의 경우로서

지구 지정일 2년 전부터 소유한 토지 등을 양도함으로써(수용보상받음으로써)

발생하는 현금소득에(현금 보상) 대하여는 양도세를 5%씩 더 감면해 준다는 것이며

77조의 4항은 수용보상금액을 채권으로 받는 경우도 5%씩 더 감면해 주겠다는 것이다.

이 감면에 대하여는 비록 법이 2025년 3월 14일에 개정 시행된다 하더라도

부칙 10조에서 이 법 시행일이 속하는 과세 연도인

2025년 1월 1일부터 수용보상받는 것부터 감면 혜택을 주겠다는 것이다.

 

양도세 감면 적용 부분을 발췌하여 살펴 정리하자면

수용보상을 현금으로 받는 경우에는 15%였던 것을 20%로 하고

채권으로 수용보상을 받는 경우에는

채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는

양도세 감면이 30%였던 것을 35%로 하고

채권 만기가 5년 이상인 경우에는 40%였던 것을 45%로 한다는 것이다.

 

공익사업으로 수용보상을 받는 토지 등에 대하여

양도세 감면을 5%씩 더 해서 15~45%를 해 준다고 하는 것이니

일부 억울한 측면은 있겠으나 그래도 더 혜택을 준다 하니 얼마나 다행인가 싶다.

 

그럼 우리는 이렇게 세법이 개정된 것만 가지고

그 혜택이 5% 더 늘어난 것에 만족하고 있어야 하는가?

투자자라면 그렇게 하면 안 되는 것이다.

이렇게 법이 바뀌거나 제도가 바뀌거나 규제가 바뀌거나 하면

그런 바뀐 법령 등에 따라서 투자를 어떻게 해야

투자자가 그 혜택을 철저하게 누릴 수 있는지 그런 것을 생각해야 하는 것이다.

그동안 수용지역 투자법에 대하여는 글로도 강의로도 하였으니

이를 상시기시켜 보든가 아니면 다른 투자 글을 보면서 방안을 찾아보자.

그럼 앞으로 이런 수용지역 투자는 어떻게 해야 하는지 궁리를 해 보자.

 

이런 개정된 감면 혜택을 찰지게 누리려고 하는 경우에

그럼 먼저 우리가 하는 농지에서 살펴보자면

농지에서는 사업용 토지 인정이나 8년 이상 재촌자경 양도세 감면 못 받는 경우

8년 이상 재촌자경 양도세 감면받는 경우로 나누어서 살펴보아야 할 것이다.

 

사업용 토지 인정이나 8년 이상 재촌자경 양도세 감면 못 받는 경우에는

이번 세법 개정이 매우 큰 투자 요인이 되었고 혜택이 더 커졌다고 할 수 있다.

따라서 단기로(최단기는 아님) 또는 비거주지에 투자를 해도

수용보상 즉 개발이 되는 곳은 투자를 해도 좋아졌다는 것이다.

그동안 세금에 뜯겨서 못 했는데 그만큼 더 감면 혜택을 받게 되기 때문이다.

즉 사업용 토지보다는 비사업용 토지가 되는 경우에

거주지 이외지역 등에 투자를 하는 데 있어서

투자 수익이 생각보다 더 적은 경우가 많았는데

이제는 좀 더 투자 지역이나 폭을 넓게 보고 투자를 해도 괜찮다고 본다.

 

세금은 매우 변수가 많고 복잡하므로 간단하게 설명하고자 한다.

양도소득이 10억 원이 되었다고 보자.

(그래야 수용보상 감면에서 혜택이 좀 구분되므로)

* 양도소득이 무엇인지는 잘 알겠지만 그래도 다시 한번 살펴보자

양도소득이란 매도가 액(수용보상가액) - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유공제를 한 것을 말한다.

단순하게 양도차익이 아니라는 점에 유의하여 주기 바란다.

결론적으로 양도소득이 10억 원이라고 하면 일반적으로 양도차익은 10억 그 이상

수용보상액도 10억보다는 훨씬 큰 금액이라고 보면 된다

(제발 이런 걸 가지고 딴지 걸지는 마세요 그냥 설명을 위한 가상 자료이니까)

 

이때에 일반적인 양도세는 비사업용 토지라고 하면

4억 8406만 원 정도의 세 부담이 있다.

그런데 수용보상 지역에서는 현금 보상을 받으면

15% 7260만 원 감면받아서 4억 1145만 원으로 줄어든다.

만약 이를 사업용 토지로 계산을 해 보자면

사업용 토지 양도세는 3억 8406만 원인데

수용보상지역에서는 현금 보상을 받으면

15% 5760만 원 감면받아서 3억 2645만 원이 된다

15% 감면세액이 2억 원이 되려고 한다면 양도소득으로

비사업용 토지는 27억 5000만 원 정도, 사업용 토지는 30억 원 정도가 되어야만

15% 양도세 감면액이 2억 원 정도가 되는 것이라고 보면 된다.

 

이를 5년 만기 채권으로 받는다고 하면 어떻게 될까?

이때에는 감면 비율이 15%가 아닌 45%가 된다

비사업용 토지의 경우에는 4억 8406만 원의 45%인

2억 1780만 원의 감면세액에서 2억 원까지 감면을 받으니까

내야 할 양도세는 28406만 원으로 대폭 줄어든다

사업용 토지의 경우에도 3억 8406만 원의 45%인 1억 7282만 원에서

양도세 1억 7182억 원 감면을 받으니까

내야 할 양도세는 2억 1224만 원으로 대폭 줄어드는 것이다.

채권으로 보상받고 양도세 감면을 받는 것이 수익률은 높다 할 것이나

단순하게 양도세만으로 판단할 것은 아니고

수용보상금을 어떻게 활용할 것인지 재투자할 것인지에 따라서

현금 보상이나 채권보상 등으로 보상받는 방법 시기 등을 판단해야 한다.

 

그럼 이번에는 좀 더 난해한 경우를 살펴 보기로 하자.

8년 이상 재촌자경 양도세 감면 1억 원과 수용보상 감면 2억 원을 받을 수 있는 경우를 살펴보자.

우선 이때에 알아야 하는 것은 둘 다 각각으로 1년에 1억 또는 2억을 감면받을 수 있다.

하지만 1년에 감면받을 수 있는 종합한도는 2억 원임에 유의해야 한다.

즉 두 개의 감면 액이 아무리 많다고 해도 1년에는 2억 원까지 밖에는 감면을 받을 수가 없다는 것이다.

 

그럼 이번에는 앞서와 사정이 좀 다르므로

양도소득을 조금 더 낮추어서 7억 원의 양도소득으로 계산을 해 보고자 한다.

8년 이상 재촌 자경한 경우 사업용 세율이므로 양도세 등 2억 5806만 원이 되며

지금까지는 8년 이상 재촌자경 감면 1억 원만 받고 1억 5806만 원 세금을 냈는데

이제는 수용보상 감면 15%인 3870만 원을 더 받을 수 있어서

8년 이상 재촌자경 감면 1억 원과 수용보상 감면 15% 3870만 원을 감면하고

내야 할 양도세는 1억 1936만 원으로 줄어든다.

이를 더 감면받기 위하여 5년 보유 채권으로 받는다면

양도세 2억 5806만 원의 45%인 1억 1612만 원에서 1억 원과

8년 이상 재촌자경 1억 원 감면을 합하여 2억 원을 감면받으면

내야 할 양도세는 5806만 원으로 대폭 줄어들게 된다.

이러니 수용보상받는 사람들에게는 많은 혜택이 돌아가게 되는 것이다.

따라서 이제 투자에서도 좀 더 관심을 가질 필요가 있다는 것이다.

 

여기서는 농지 위주로 설명을 드렸지만

농지 이외에 다른 부동산은 비사업용 토지와 사업용 토지

그리고 수용보상 감면 15%~45% 혜택을 위주로 하여 검토하되

이축권이나 협의자 택지 그리고 대토 보상까지에 대하여

그 투자법을 잘 알고 절세와 함께 투자전략을 세우면 좋은 투자가 되리라고 본다.

 

이렇게 살펴 본 바에 의하여

수용보상지역에 투자하는 것은 매우 유익한 투자법이 될 수 있다.

여기서는 설명하지 않았지만

이 외에도 대토 보상이란 것을 활용한다면

세금 감면 혜택도 받고 대토의 이월과세도 활용을 한다면

그야말로 절세 투자의 달인이 되었다고 할 수 있다.

그럼 진짜 문제는 이런 수용보상이 될 개발 예정지역에 투자를 해야 한다는 것이다.

사업용이든 비사업용이든 말이다.

 

그곳이 어디일지 어떤 곳일지 이제 새로운 숙제가 또 남는 것이다.

 

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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관련법령 발췌 정리

 

조세특례제한법

제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 15[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 20으로 하되, 「공공주택 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 35(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 45)]에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28., 2015. 12. 15., 2018. 12. 24., 2021. 12. 28., 2023. 12. 31., 2025. 3. 14.>

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

② 거주자가 제1항제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)로 지정되기 전의 사업자(이하 이 항에서 “지정 전 사업자”라 한다)에게 2년 이상 보유한 토지등(제1항제1호의 공익사업에 필요한 토지등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지등을 말한다. 이하 이 항에서 같다)을 2015년 12월 31일 이전에 양도하고 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)를 법정신고기한까지 한 경우로서 지정 전 사업자가 그 토지등의 양도일부터 5년 이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 감면할 양도소득세의 계산은 감면율 등이 변경되더라도 양도 당시 법률에 따른다. <신설 2010. 12. 27., 2013. 1. 1.>

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 사업시행자는 제1항 또는 제2항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다. <개정 2010. 12. 27., 2017. 2. 8., 2020. 6. 9.>

1. 제1항제1호에 따른 공익사업의 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 그 공익사업을 시작하지 아니하는 경우

2. 제1항제2호에 따른 사업시행자가 대통령령으로 정하는 기한까지 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행계획인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우

④ 제1항에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 양도소득세의 100분의 35(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 45)에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 즉시 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 25)에 상당하는 금액을 징수한다. <개정 2010. 12. 27., 2014. 1. 1., 2018. 12. 24., 2025. 3. 14.>

⑤ 제1항제1호ㆍ제2호 또는 제2항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 납부하는 경우에는 제63조제3항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용하고 제1항에 따라 감면받은 세액을 제4항에 따라 징수하는 경우에는 제66조제6항을 준용한다. <개정 2010. 12. 27., 2020. 12. 29.>

⑥ 제1항제1호 또는 제2호에 따라 세액을 감면받으려면 해당 사업시행자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. <개정 2010. 12. 27.>

⑦ 제1항제3호에 따른 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. <개정 2010. 12. 27.>

⑧ 제1항과 제4항을 적용하는 경우 채권을 만기까지 보유하기로 한 특약의 내용, 특약을 위반하였을 때 그 위반 사실을 국세청에 통보하는 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010. 12. 27.>

⑨ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받거나 「소득세법」 제97조의2제1항이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다. <개정 2010. 12. 27., 2014. 1. 1.>

[전문개정 2010. 1. 1.]

제77조의3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면) ① 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제3조에 따라 지정된 개발제한구역(이하 이 조에서 “개발제한구역”이라 한다) 내의 해당 토지등을 같은 법 제17조에 따른 토지매수의 청구 또는 같은 법 제20조에 따른 협의매수를 통하여 2025년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. <개정 2011. 12. 31., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2017. 12. 19., 2020. 12. 29., 2022. 12. 31.>

1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액

2. 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액

② 개발제한구역에서 해제된 해당 토지등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 통하여 2025년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. 다만, 개발제한구역 해제일부터 1년(개발제한구역 해제 이전에 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 경제자유구역의 지정 등 대통령령으로 정하는 지역으로 지정이 된 경우에는 5년) 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 사업인정고시가 된 경우에 한정한다. <개정 2011. 12. 31., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2017. 12. 19., 2021. 3. 16., 2022. 12. 31.>

1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액

2. 사업인정고시일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액

③ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받은 토지등은 피상속인이 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다.

④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 감면신청, 거주기간의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2010. 1. 1.]

제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. <개정 2010. 12. 27., 2011. 7. 25., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2017. 12. 19., 2020. 6. 9., 2025. 3. 14.>

1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지 또는 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

다. 삭제 <2017. 12. 19.>

② 개인이 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. <신설 2025. 3. 14.>

1. 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

③ 제1항제1호 및 제2항제1호를 적용할 때 토지를 분할(해당 토지의 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년 이내에 토지를 분할한 경우를 말한다)하여 그 일부를 양도하거나 토지의 지분을 양도한 후 그 양도한 날로부터 2년 이내에 나머지 토지나 그 지분의 전부 또는 일부를 동일인이나 그 배우자에게 양도하는 경우에는 1개 과세기간에 해당 양도가 모두 이루어진 것으로 본다. <신설 2023. 12. 31., 2025. 3. 14.>

④ 제71조에 따라 감면받을 증여세액의 5년간 합계가 1억원(이하 이 항에서 “증여세감면한도액”이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 증여세감면한도액은 그 감면받을 증여세액과 그 증여일 전 5년간 감면받은 증여세액을 합친 금액으로 계산한다. <개정 2023. 12. 31., 2025. 3. 14.>

조세특례제한법 부 칙 <법률 제20778호, 2025. 3. 14.>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제86조의3제4항의 개정규정은 2025년 7월 1일부터 시행한다.

제10조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면에 관한 적용례) 제77조제1항 및 제4항의 개정규정은 이 법 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터 적용한다.

조세특례제한법

제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 감면한다. <개정 2010. 12. 27., 2011. 12. 31., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20.>

② 제1항에 따라 양도하거나 취득하는 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서 대통령령으로 정하는 토지의 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2016. 12. 20.>

③ 제1항에 따라 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따라 양도소득세의 감면을 적용받은 거주자가 대통령령으로 정하는 사유가 발생하여 제1항에서 정하는 요건을 충족하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 감면받은 양도소득세를 납부하여야 한다. <신설 2014. 1. 1.>

⑤ 제1항에 따라 감면받은 양도소득세를 제4항에 따라 납부하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액을 가산한다. <신설 2014. 1. 1.>

[전문개정 2010. 1. 1.]

제77조의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례) ① 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지등의 양도대금을 같은 법 제63조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(이하 이 조에서 “대토보상”이라 한다)받는 부분에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액을 감면받거나 양도소득세의 과세를 이연받을 수 있다. <개정 2013. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2018. 12. 24., 2019. 12. 31., 2021. 12. 28., 2023. 12. 31.>

② 제1항에 따른 공익사업의 시행자는 거주자가 같은 항에 따라 양도소득세의 세액을 감면받거나 해당 과세를 이연받으려는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법으로 대토보상 명세를 국세청에 통보하여야 한다. <개정 2024. 12. 31.>

③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받거나 과세이연받은 거주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면받거나 과세이연받은 세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 한다. <개정 2014. 12. 23., 2019. 12. 31.>

1. 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하는 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제1항 단서에 따라 토지로 보상받기로 결정된 권리를 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사에 현물출자하는 경우 등 대토보상으로 취득하는 토지에 관한 소유권이전등기의 등기원인이 대토보상으로 기재되지 아니하는 경우

④ 제1항에 따른 감면이나 과세이연을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신청하여야 한다. <개정 2014. 12. 23.>

⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하는 경우 대토보상의 요건 및 방법, 감면받거나 과세이연받은 세액의 납부 사유 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014. 12. 23.>

조세특례제한법시행령

제67조(농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등) ①법 제70조제1항에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 대토 전의 농지 양도일 현재 4년 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 해당 호의 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다. 이하 이 조에서 “농지소재지”라 한다)에 거주하고 있는 자로서 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다. <개정 2008. 2. 22., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2015. 2. 3., 2016. 1. 22., 2024. 2. 29.>

1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

②법 제70조제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2006. 2. 9., 2012. 2. 2., 2015. 2. 3., 2016. 2. 5.>

1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것

2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것.

③법 제70조제1항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2007. 2. 28., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2020. 2. 11.>

1. 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 새로운 농지를 취득(상속ㆍ증여받은 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하여, 그 취득한 날부터 1년(질병의 요양 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 경작하지 못하는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 기간) 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작을 개시한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 새로운 농지의 경작을 개시한 후 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간과 종전의 농지 경작기간을 합산한 기간이 8년 이상인 경우로 한정한다.

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 3분의 2이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상일 것

2. 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도한 후 종전의 농지 양도일부터 1년(질병의 요양 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 경작하지 못하는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 기간) 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작을 개시한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 새로운 농지의 경작을 개시한 후 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간과 종전의 농지 경작기간을 합산한 기간이 8년 이상인 경우로 한정한다.

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 3분의 2 이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상일 것

④제3항제1호 및 제2호를 적용할 때 새로운 농지를 취득한 후 4년 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 4년 동안 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 본다. <개정 2014. 2. 21.>

⑤제3항제1호 및 제2호를 적용할 때 새로운 농지를 취득한 후 종전의 농지 경작기간과 새로운 농지 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 농지 소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산한다. <개정 2014. 2. 21.>

⑥ 제3항제1호 및 제2호를 적용할 때 종전의 농지 경작기간과 새로운 농지 경작기간의 계산에 관하여는 제66조제14항을 준용한다. 이 경우 새로운 농지의 경작기간을 계산할 때 새로운 농지의 경작을 개시한 후 종전의 농지 경작기간과 새로운 농지 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 제66조제14항에 해당하는 기간이 있는 경우에는 새로운 농지를 계속하여 경작하지 아니한 것으로 본다. <신설 2014. 2. 21.>

⑦법 제70조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 소득”이란 「소득세법」 제95조제1항에 따른 양도소득금액(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다) 중 다음의 계산식에 따라 계산한 금액을 말한다. 이 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가를 양도 당시의 기준시가로 보며, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하거나 양도한 경우 또는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다. <신설 2010. 2. 18., 2014. 2. 21., 2015. 2. 3.>

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⑧법 제70조제2항에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다. <개정 2008. 2. 22., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2011. 6. 3., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2016. 1. 22.>

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{「지방자치법」 제3조제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다} 지역에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업(이하 이 호에서 “대규모개발사업”이라 한다)지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우

나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 편입된 후 3년 이내에 대규모개발사업이 시행되고, 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우(대규모개발사업지역 안에 있는 경우로 한정한다)

2. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.

⑨법 제70조제3항의 규정에 따라 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2014. 2. 21.>

⑩ 법 제70조제4항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 이 경우 경작기간의 계산 등에 관하여는 제4항 및 제5항을 준용한다. <신설 2014. 2. 21.>

1. 종전의 농지의 양도일부터 1년(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 새로운 농지를 취득하지 아니하거나 새로 취득하는 농지의 면적 또는 가액이 제3항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우

2. 새로운 농지의 취득일(제3항제2호에 해당하는 경우에는 종전의 농지의 양도일)부터 1년(질병의 요양 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 경작하지 못하는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 기간) 이내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작을 개시하지 아니하는 경우

3. 새로운 농지의 경작을 개시한 후 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간과 종전의 농지 경작기간을 합산한 기간이 8년 미만인 경우

4. 새로운 농지의 경작을 개시한 후 종전의 농지 경작기간과 새로운 농지 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 제66조제14항에 해당하는 기간이 있는 경우

⑪ 법 제70조제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액”이란 법 제70조제4항에 따라 납부하여야 할 세액에 상당하는 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. <신설 2014. 2. 21., 2019. 2. 12., 2022. 2. 15.>

1. 종전의 농지에 대한 양도소득세 예정신고 납부기한의 다음 날부터 법 제70조제4항에 따른 양도소득세 납부일까지의 기간

2. 제11조의2제9항제2호에 따른 율

[본조신설 2005. 12. 31.]

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령

제26조(부재부동산 소유자의 토지) ① 법 제63조제7항제2호에 따른 부재부동산 소유자의 토지는 사업인정고시일 1년 전부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 사람이 소유하는 토지로 한다. <개정 2013. 12. 24.>

1. 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ읍ㆍ면(도농복합형태인 시의 읍ㆍ면을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면

3. 제1호 및 제2호 외의 지역으로서 해당 토지의 경계로부터 직선거리로 30킬로미터 이내의 지역

② 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에 주민등록을 하였으나 해당 지역에 사실상 거주하고 있지 아니한 사람이 소유하는 토지는 제1항에 따른 부재부동산 소유자의 토지로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 거주하고 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 질병으로 인한 요양

2. 징집으로 인한 입영

3. 공무(公務)

4. 취학(就學)

5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 부득이한 사유

③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 부재부동산 소유자의 토지로 보지 아니한다.

1. 상속에 의하여 취득한 경우로서 상속받은 날부터 1년이 지나지 아니한 토지

2. 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에 사실상 거주하고 있음을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 증명하는 사람이 소유하는 토지

3. 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에서 사실상 영업하고 있음을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 증명하는 사람이 해당 영업을 하기 위하여 소유하는 토지

[전문개정 2013. 5. 28.]