부동산 투자로 대박을 터트릴수 있다고 믿는 당신에게

얼마전 아는 지인으로부터 투자하여 50%의 수익률을 올렸다고 하더군요 과연 50%의 수익률이 나오는지 한번 알아 보겠습니다   농지를 10억원에 계약을 하였다는 군요 자기자본금 5억원 융자금과 잔금 5억원으로하고요 잔금을 6개월로 하고 000외 1인으로 하고 매도인 명의로 건축허가를 받았답니다 그리고는 12억 5천만원에 매도하였답니다   단순한 투자자는 자기자본금 5억원을 투자하여  2억5천만원이 남았으므로 수익률이 50%라 합니다   자 자세히 들여다 봅시다 우선 차익이 2억 5천만원이 남았으니 양도세는 36%(자진신고 10%감하는것으로)는 내주어야 하니까         양도세만 9천만원이 나가네요 다음 건축허가를 냈으니 허가비용이 최소한 1천만원은 들었을 것입니다        농지전용부담금등 추가비용은 제3매수자에 부담을 지우더라도 말입니다   그렇다면 양도세 9천만원과 허가비용으로 1천만원 그리고 중개수수료가 적어도 2천만원이 들었다고           볼때 1억2천만원이 없어지니까           실제 순이익은 1억3천만원으로 줄었네요           그렇다면 수익률은 26%가 되겠네요   여기서 한마디 더 한다면 이러한 내용을 알고 있는데        과연 당초 매도인은 양도세 부담분만 받고 그렇게 해 줄것이냐         또 중개수수료는 과연 법정 수수료로만으로 가능할것이냐         허가에 따른 농지전용부담금이나 개발부담금등을 제3매수자가 모두 부담하겠느냐   따라서 실제 수익률은 이보다 훨씬 못 미칠수 있습니다   위의 사례에서 보았듯이  단순한 계산법에 의하여서  5억을 투자하여 2억5천만원을 남겼고 그러나 최소한으로 해도 5억을 투자하여 1억3천만원을 남겼고  다른 부분에 대한 부담이 늘어난다면 5억을 투자하여 1억미만으로 뚝 떨어지는 결과가 나옵니다   그런데도 사람들은 단순하게 5억을 투자하여 2억5천을 남겼다고 말합니다   따라서 토지에 투자하는 많은 사람들은 모두 그러한 말들만 믿고 토지에 투자하면 대박이 나는 줄 알고 있습니다 그리고 1년이내에 50% 심지어는 100%이상의 기대를 합니다 물론 어떤 물건이 그럴수는 있습니다 그러나 이것은 로또복권에 당첨될 확률에 가깝다고 말할수 있습니다   지난 과거에는 토지에 투자하면 1년에 1배 즉 10년을 투자하면 10배이상 상승했습니다 아니 그이상 상승한것이 더 많이 있습니다 물론 앞으로도 일부 부동산에서는 이에는 좀 못미치겠지만 실물이나 금융보다는 났겠지요 그러니까 최근조사에서 60%에 가까운 사람들이 돈이 생기면 토지에 투자하겠다고 하지 않습니까   그러나 지금은 투자 환경이 많이 바뀌었습니다 부동산 구입 처분에 거의 실명제에 실거래가가 이루어지고 있고 양도소득세가 투명하게 부과되고 비과세나 감면제도가 매우 어렵게 되었습니다   세계적인 투자가인 워렌버핏의 년평균 투자수익률이 13%라는 사실을 알고 계십니까   저는 투자자 들에게 감히 말합니다 년 투자수익률이 10%를 넘으면 투자하라고요 (은행금리 4% + 물가상승률 4 % + 위험부담율 2% )  그리고 수익률이 년15%가 넘으면 대박을 내는 것이라고요   부동산에 투자 하십시요 욕심을 조금 버리시고 멀리 보고 투자하십시요   반드시 투자한 부동산이 당신의 생활을 풍족하고 윤택하게 보장해 줄겁니다   이제 시작하는 당신은 진정한 부자가 되실 겁니다     한동안 기획부동산이 또 한동안은 피라미드유통이 요즈음 금융피라미드에 대한 기사가 났지요   이모두가 대박의 환상에 빠진 사람들을 유혹하고 결국 망가뜨리는 거잖아요 이세상에 어느 누구가 쌩판 모르는 사람에게 대박을 안겨 주겠습니까 그렇게 좋은 돈벌이가 있다면 자기가 먼저 갖겠지요 다음은 가족이나 친척이나 친구들에게 주겠지요 아무리 사촌이 땅을 사면 배가 아프다지만 말입니다   바로 한탕주의 대박의 환상에 빠져 있기 때문은 아닐까요