증여 받은 농지의 관리,처분은 어떻게 해야 하나

제가 5년전쯤 화성시쪽에 증여받은 농지가 있는데 현재 주소지는 인천으로 되어 있습니다. 
시골에서 할아버지가 농사를 짓고 계십니다.
알아본 바로는 상속농지의 경우 부모의 자경여부를 반영시켜 주지만 증여농지의 경우에는 혜택이 없다고 들었습니다.
그럼 제가 재촌자경의 조건을 충족할려면 일단 주소지를 화성시로 옮기고 농지원부를 작성하면 되나요?
직장이 서울이라 나중에 실제거주여부때문에 문제가 될까바 걱정이에요.
이외에 필요한 사항이 있는지 좀 알려주세요.
이런 실무적인 것은 물어볼 곳이 없네요.

근데 추가 질문이 있습니다.
1. 주소이전은 온 가족이 해야 하나요? 제 명의의 땅이니깐 저 혼자만 이전하면 안되나요?
   현재 남편과 저의 직장이 모두 서울이고 실제 거주지도 서울입니다.
  저는 남편은 서울에 그대로 있고 저의 주소지만 시골로 옮겨놓을 생각이었는데 그래야 아이가 태어나면 남편밑으로 보내면  
  되니까요.

2. 제가 알기로는 자경농지는 8년이 넘어야 비과세 된다고 들었는데 3년만 지나도 가능한 건가요?
   증여된 시점은 10년 조금 안된거 같아요.

3. 아직 매도를 생각해 보지 않았습니다. 가지고 있을 수 있을때까지 보유할 생각입니다.
    정확히 어떻게 관리를 하면 될까요? ^^

증여농지의 관리,처분에 대한 답변입니다

1. 상속농지의 경우 부모의 자경여부를 반영시켜주지만 증여농지인 경우에는 혜택이 없나요
  * 맞습니다  상속농지는 합산이고 증여농지는 합산되지 아니합니다

2. 재촌자경 조건을 충족하려면 주소지를 토지소재지로 옮기고 농지원부를 작성하면 되나요
  * 물론 위와 같이 주민등록상 주소지와 토지소재지를 일치하면 공부상의 조건은 충족이 되었습니다
     이제 여기에 실제 농사를 지어야 한다는 것이 되어야 하고 실제 거주가 되어야 합니다
   * 농지원부는 거주지와 상관없이 자경을 한다면 작성할수 있습니다( 농지원부 작성 방법은
     "농지짱 투자이야기"의 농지.임야.전원주택 구입요령의 농지원부작성에서 확인하시기 바랍니다)

3. 직장이 서울이라 나중에 실제 거주 여부때문에 문제가 될까봐 걱정이예요
    정말로 이주를 한다면 걱정을 하실 일은 아닙니다
    다만 서류상의 주소지 이전인 경우에는 나중에 농지를 매도하고 양도세를 재촌자경한것으로
    양도세를 납부하였을 경우 세무서에서 비사업용 즉 부재지주로 양도세가 중과될수 있을 뿐입니다

4. 주소 이전은 온가족이 해야 하나요 아니면 명의자만 해도 되나요
     재촌자경을 입증하는데 반드시 가족 전원이 있어야 하는 것은 아니지만
     세무서에서 인정하려면 그에 상응하는 거주요건이 있어야 한다고 볼때
     그리고 요즈음 점점 그 자격 요건을 엄밀히 따지는 추세로 볼때
     가족 전원이 주소지를 옮기고 거주하는 것이 맞다고 봅니다
     다만 직장,학교등 부득이한 사유로 동거할수 없다고 판단될때는 예외적으로 인정하나
      젊은 부부라면 좀...  연세가 있다면...글쎄요.

5. 자경농지는 8년이 넘어야 한다는데 증여는 어떤지
     재촌자경한 8년이상된 농지의 경우에는 비과세가 아니라 5년간 합계로 1억원까지 양도세를
     감면 받을수 있습니다 (비과세 규정은 2005년말로 폐지되고 감면으로 바뀌었슴)
     증여 받은 농지는 본인이 증여 받은후 재촌자경으로 8년이 넘어야 합니다

6.  보유는 10여년이고 자경이 3년이 넘어도 8년자경으로 감면대상인가요
      답변에서 3년이 넘은 후 매도하라는 것은 비사업용 즉 자경농지로서 인정 받아 60%중과세를
      적용하지 아니하고 9~36%를 적용하는 양도세 규정이 다음과 같아서 입니다
      - 매도시점 3년중 2년이상 재촌자경
      - 매도시점 5년중 3년이상 재촌자경
      - 총보유기간중 80/100 이상 재촌자경
      따라서 매도일로 부터 2년이상 전에 재촌자경한 경우에는 9~36%의 세율로 양도세 납부
      하면 되므로 매도일 전 3년에 재촌자경 요건을 겆추라는 것이지요
       * 여기서 3년도 또다른 노하우 있습니다  숙제이니 �아보세요
7. 아직 매도를 생각 안하고 있습니다 계속 보유할 생각입니다
     재촌자경으로 8년이상이면 1억원 감면이니까 매도시점 8년전에 이사하여 자경하면 될것이구요
     또는 중과세만 피하는 2년전에 이주하여 재촌자경하는 방법도 있겠지요
     또하나는 아직 매도의사 없다면 세법이 어찌될지 모르니 그대로 가지고 계세요

8.  관리에 대한 의견
     지금 할아버지께서 농사를 짓고 계시다면 일단은 할아버지 앞으로 농지원부를 만들고
     동거이외가족란에 등재를 하시고 논이라면 직불제도 본인앞으로 신청하시면 됩니다
      또는 직접 농지원부를 만들어 자경으로 할 수도 있습니다
     그리하면 농지법에서는 자경으로 인정 받아 처분 명령등의 벌칙은 피할수 있습니다
     그러나 소득세법에 의한 양도세에서는 재촌자경으로 인정받지 못하니 혼동하지 마시기 바랍니다

혹시 부족한 답이 있다면 전화주세요