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토지/건물 소유권 보존

보존(保存)은 미등기부동산에 관하여 이미 가지고 있는 소유권의 존재를 확보하고 이를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기이다.

즉, 소유자는 소유하고 있는 부동산에 관한 등기부가 존재하지 않는 경우, 관할하는 등기소에 일정한 요건을 갖추어 그 등기부등본을 만들어 줄 것을 신청하여야 하며, 등기소는 그 신청이 적법한 경우 당연히 등기부등본을 만들어야 하며, 그 만드는 행위가 소유권보존등기이다.

건물보존등기 : 존재하지 않던 건물이 신축되어 준공허가가 이루어지면 당사자신청에 의하여 관할 등기소는 건물에 관한 등기부등본을 만들어야 하고, 이러한 행위를 건물의 보존등기라고 한다.

따라서, 부동산의 실체존재와 그 소유자임을 증명하는 서면으로는 해당 건물의 건축물대장을 첨부하여야 하며, 그 건축물대장에 소유자표시가 신청내용과 일치하여야 한다.

토지보존등기 : 존재하지 않던 토지가 새로이 생성된 경우에는 당사자신청에 의하여 관할 등기소는 토지에 관한 등기부등본을 만들어야 하고, 이러한 행위를 토지의 보존등기라고 한다.

주로, 토지가 새로이 생성되는 경우는 공유수면매립에 의한 경우로서, 그 신청인이 국가가 되는 경우가 많아 일반인이 토지에 대한 보존등기를 신청하는 사례가 드물다

집합건물
소유권 보존

집합건물 소유권 보존

집합건물의 소유권보존등기의 신청은 구분건물을 신축한 자가 1개월 이내 1동의 건물에 속하는 전유부분 전부에 대하여 동시에 건축물대장등록신청을 소관청에 하여야 하며, 그 건축물대장으로 소유자임을 증명하는 사람이 등기소에 보존등기를 신청할 수 있다.

건물의 표시에는 1동 건물의 소재와 지번, 종류와 구조 및 면적을 기재하고, 1필지 또는 수개의 필지상 수동의 건물이 있을 경우 그 번호를 기재하여야 하며, 1동의 건물의 명칭이 있을 경우 이를 기재할 수 있다.

2개 이상의 부동산을 기재하는 경우, 그 일련번호와 전유면적을 기재하여야 하며, 토지에 대하여 대지권을 설정한 경우 전체토지의 면적과 각 전유부분에 해당하는 대지권의 비율과 대지권의 종류를 기재하여야 한다.

또한, 신청서에 기재한 부동산의 표시는 건축물대장과 부합하여야 한다.

집합건물의 표시등기에 대한 소유권 보존

1동의 건물에 속하는 전체의 구분건물은 1등기용지에 등기하여야 하므로 구분한 건물단위로 개별적으로 등기할 수 없다 .

따라서, 1동의 건물에 속하는 구분건물중의 일부만 등기를 하고자 하는 사람은 나머지 구분건물에 관하여 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 하며, 구분건물의 소유자가 다른 경우에는 보존등기를 신청하는 구분건물의 소유자는 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유자에 대위하여 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다.

이는 동시에 신청하여야만 1동의 건물과 그에 속하는 전체 구분건물간의 관계 등을 정확히 공시할 수 있고 대지권 및 공용부분에 관한 사항의 조사와 공시를 정확, 편리하게 할 수 있기 때문이다.

대지권의 목적인 토지가 수필이고 그 중 일부가 다른 등기소의 관할에 속한 경우 그 등기소에 대지권인 취지의 등기할 사항을 통지하여야 하며, 통지를 받은 등기소는 대지권의 목적인 토지의 등기용지 중 해당구 사항란에 통지받은 사항을 등기하여야 한다.

소유권 이전

소유권이전(所有權移轉)이라 함은 이미 보존등기가 이루어진 부동산의 소유권이 법률행위 또는 법률의 규정에 의하여 타인에게 이전하는 것이며, 당사자간 법률행위에 의한 경우에는 소유권이전등기를 하지 않으면 효력을 발생하지 않고, 법률규정에 의한 소유권의 이전은 등기를 하지 않아도 그 효력은 발생하나, 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다.

등기의 원인은 소유권변동의 원인이 되는 법률행위 기타 법률사실에 의하여 성립되며, 형식적인 심사권밖에 없는 등기관으로 하여금 등기원인의 성립을 심사토록 하고, 원인증서를 기초로 등기필증을 작성케 하기 위함이며, 그 대표적인 예는 아래와 같다.

- 아 래 -

* 소유권 이전 상세 내용

등기원인	내 용	원인서면
매매	일방이 타인에게 대가를 지급할 것을 목적으로 소유권을 이전할 것을 당사자간 약정한 것.	매매계약서
유증	유언으로 인하여 유언자의 소유권을 타인에게 무상으로 이전하는 것으로서, 유언자가 사망한 때로부터 효력이 발생한다.	유언증서
증여	일방이 타인에게 대가의 지급 없이 무상으로 이전할 것을 약정한 것. 예외적으로 이전하고자 하는 부동산에 관한 채무를 부담하는 조건(부담부증여)으로 약정한 경우 그 부담하는 채무액 만큼은 대가를 지급한 유상으로 본다.	증여계약서
교환	당사자가 서로 가지고 있는 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정한 것.	교환계약서
양도담보	채권의 담보를 목적으로 채무자의 소유권을 채권자에게 이전할 것을 약정한 것으로서, 훗날 채무자가 채무를 변제한 때에는 소유권은 다시 반환하여야 함.	양도담보계약서
대물변제	채무의 변제에 갈음하여 채무자의 소유권을 채권자에게 이전할 것을 약정한 것.	대물변제계약서
현물출자	회사의 설립시 발기인이 현금이 아닌 재산을 출자할 것을 약정하고, 소유권을 회사에 이전하는 것.	인도증서
취득시효	진정한 소유자가 아니하더라도, 소유권을 등기한 자가 10 년간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 선의로 과실 없이 부동산을 점유한 경우 그 점유자는 소유권을 취득한다.	판결문
계약해제	당사자간에 해제약정(또는 해제판결)에 의하여 약정전의 상태로 소유권을 회복하는 것.	해제계약서
수용	국가의 공익사업을 위하여 소유자와 협의 또는 토지수용결정에 의하여 법률에 정한 대가를 지급하고 국가가 강제로 소유권을 취득하는 것.	협의성립확인서, 재결서등본
상속	소유권자의 사망으로 그 상속인에게 법정상속지분에 따라 소유권이 이전되는 것.	제적(호적) 등본
협의분할에 의한 상속	소유권자의 사망으로 그 상속인들이 법정상속지분과 다르게 소유권을 이전할 것을 약정한 것.	협의분할계약 , 제적(호적) 등본
법인합병	두 개의 법인이 상법에 따라 합병하여 하나의 회사가 된 경우, 소멸하는 법인의 소유권을 존속하는 법인의 명의로 이전하는 것.	법인등기부등본
진정한 등기 명의의 회복	법률에 의하여 소유권을 취득한 자가 현재의 소유자를 상대로 직접 진정 소유권자에게 소유권을 이전할 것을 구하는 것.	판결문
공유물분할	공유자가 공유물분할약정에 따라 공유물을 분할하고 각자 단독소유로 하기 위한 서로의 공유지분을 이전하는 것.	분할계약서
사해행위취소	채권자가 사해행위취소소송에 승소하여 그 판결을 근거로 채무자를 대위하여 단독으로 소유권이전등기를 하는 것.	판결문

소유권이전

근저당권설정

전세권설정

지상권설정

근저당권 설정

근저당권이라 함은 채무자 또는 제 3자(물상보증인 = 담보제공자)가 채무의 담보로 제공한 부동산을 채권자가 그 점유를 이전 받지 않고 그 담보의 가치(즉, 교환가치)만을 지배하는 것으로, 훗날 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 그 목적물에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받는 담보물건이다.

현행법상, 담보권의 목적이 될 수 있는 것은 부동산의 소유권·지상권·전세권과 그 외 입목·자동차·항공기·건설기기·선박·어업권·광업권 등이 있다.

또한, 근저당권은 부동산의 일부 특정부분에 대하여 만은 이를 설정할 수는 없지만, 소유권의 지분 또는 그 지분의 일부 등 ‘권리의 일부’에 대하여는 설정할 수 있으며, 동일한 목적물에 순위가 같거나 순위가 다른 수개의 근저당권도 설정할 수가 있고, 여러 개의 부동산을 하나의 채무담보를 위한 근저당권도 설정할 수가 있으며, 이 경우 목적물이 5개 이상인 경우에는 공동담보목록을 작성하여야 한다.

동일목적물에 수개의 근저당권이 있을 경우, 그 순위는 등기의 선후에 따르며 근저당권이 권리질권의 목적이 되는 경우에는 그 권리질권(근저당권부권리질권)은 해당 근저당권에 부기등기가 된다.

부동산등기부등본에 기재되는 사항으로는 채권자와 채무자의 성명과 주소, 채권최고액, 공동담보가 있을 경우 공동담보의 표시가 기재된다.

소유권이전

근저당권설정

전세권설정

지상권설정

전세권 설정

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용ㆍ수익하고, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 용익물권이며, 전세권은 부동산의 소유자와 설정계약과 등기에 의하여 성립한다.
다만, 농경지는 전세권의 목적으로 할 수 없다.

전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 한정하고, 그 기간에 대하여 갱신할 것을 협의하는 경우 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우, 건물의 소유자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다 (법정지상권). 그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

전세권은 전세권의 목적이 되는 부동산을 직접 지배하는 배타성으로 인하여 이미 동일한 부동산에 대하여 타인에 의한 전세권설정등기가 이루어져 있다면 중복하여 전세권 설정을 할 수가 없다.
다만, 목적 부동산의 일부에 대하여 타인이 전세권설정등기를 이루었다면 그 나머지 부분에 관하여는 전세권설정등기가 가능하다.

토지 또는 건물의 공유지분에 대하여는 전세권설정등기를 할 수가 없다. 이는 다른 공유자의 동의가 있어도 불가하다.