농지오케이의 투자이야기 - 복비(중개수수료)와 부동산 잘 사고 파는 방법

농지오케이의 투자이야기 - 복비(중개수수료)와 부동산 잘 사고 파는 방법

 

 부동산투자재테크는 선택이 아닌 필수입니다.

 일생동안 한번도 부동산 거래를 해보지 않는 사람도 있겠지만

 우리는 살아가면서 매매나 임대차로  몇번의 부동산거래를 하게 됩니다.

 이 때에 대부분 나오는 것이 소위 말하는 복비 중개수수료를 지불하게 됩니다.

 복비는?

 복을 받는 비용일까?  복을 받고자 지불하는 비용일까?

 물론 과거에  공인중개사 제도가 생기기 이전에

 중개업소를 복덕방이라 부르던 시절에 생겨난 말입니다.

 오늘은 이 복비 중개수수료에 대하여 함께 생각해 보고자 합니다.

 부동산을 거래 할때 공인중개사사무소에서 하면 정해진 중개수수료를 지불해야 합니다.

 물론 합의나 조정을 할 수는 있습니다.

 반드시 법적인 중개수수료만을 지불해야 하는것은 아닙니다.

 물론 공인중개사가 법령에서 정한 요율 이상을 중개수수료로 받으면

 이는 공인중개사의 업무 및 부동산실거래실무에 관한법 위반입니다.

 그러나 공인중개사는 매도인과 매수인의 중재자이기도 하지만

 매도나 매수에 대한 컨설팅을 하면서 일정부분의 매도 매수가격을 조정할수도 있습니다.

 이러한 노력의 대가나 사례로 받는 경우도 있지만

 일정 부분을 합의하에 받는 경우도 현장에서는 더러 있습니다.

 중개수수료는 일종의 물건분석과 계약이행 등에 따른

 셰와 보험의 성격도 함께 가지고 있다고 보여 집니다.

 이러다 보니 현장에서는 아주 재미있는 현상이 일어나고 있습니다.

 매도 물건이 1억원인데 공인중개사가 잘해서 1억 500만원에 거래를 성사시키고

 500만원을 수수료 포함하여 받기로 하였습니다.

 이 때에 손해를 본 사람은 매수인이겠지요.

 매도인은 1억 물건을 1억에 팔고 수수료를 지불하지 않았으니 그만큼 이익을 본것이고

 중개사는 수수료를 그만큼 더 챙겼으니 이득을 보았습니다.

 정부는 취득세와 양도세를 그만큼 더 받았으니 이득입니다.

 

 그런데 이때에 재미있는 일이 일어 납니다.

 특히나 요즈음 영악한 젊은 세대에서 말입니다.

 중개수수료 다 줄테니 현금영수증을 전부 끊어 달라는 겁니다.

 바로 법에 저촉되니 중개사는 그렇게 할수가 없고

 결국은 1억500만원에 대한 법정 수수료만 받게 됩니다.

 최고의 이득은 매도자가 보고

 다음으로는 정부가 보고

 중개사는 좋다 말았고

 매수자만 멋도 모르고 당한  것입니다.

 그런데 이런 일들은 반대로 매수자 쪽에서 일어나기도 합니다.

 공인중개사와 친해지라는 말은 정보나 좋은 물건을 소개 받을수도 있지만

 이렇게 매도자나 매수자 편에서 이익을 챙겨 줄수도 있기 때문입니다.

 이런 이야기를 듣고 무언가 생각나시는게 없나요?

 그렇습니다.

 부동산 거래를 할때에는 중개수수료 얼마를 깎고 안 깎고 중요한게 아니라

 얼만나 비싸게 또는 싸게 팔고 살 수 있는지가 더 중요합니다.

 

 그렇다고 공인중개사들이 다 그런것도 아니고

 모든 거래에서 그렇게 하는 것도 아니니 걱정하지 마세요.

 아주 친한 고객이나 질나쁜 고객에게만 이런 일을 한다는 겁니다.

 여러분이라면 그렇지 않겠습니까?

 그리고 공산품도 정가가 있어도 거래가가 일정하지 않은데

 하물며 부동산은 몇% 정도의 가격은 더 높게 또는 낮게 거래되는 것입니다.

 그렇기 때문에 공인중개사들의 농간은 아니라는 말씀을 드립니다.

 

 얼마전 지식인에서 있었던 사례를 가지고 설명드리겠습니다.

 아버님이 가지고 계시던 부동산을 35억원에 팔았습니다.

 그런데 복비를 0.9%인 3150만원을 달라는 겁니다.

 이걸 다 주어야 하나요?

 너무 많은 것 같습니다.

 일부 답변내용입니다.

 다 줄 필요는 없습니다.

 중개수수료는 0.9% 범위내에서 서로 합의하에 지불하게 되어 있습니다.

 그러므로 2천여만원만 주어도 됩니다.

 

 물론 3000여만원이라면 많은 돈이기는 합니다.

 아까울수도 있는 금액입니다.

 답변 또한 참 잘 하셨습니다.

 

 그런데 이런 경우에 매매계약도 계약이듯이

 중개 알선시에 구두일지언정 약정된 사항이 있었으리라 봅니다.

 소위 인정이라는 법정 중개수수료보다 더 받는것도 아닌데

 동종 업종에서 누구보다도 이런 사정을 잘 아시는 분이

 이런 답변을 달아준 공인중개사님도 대단하신 분이십니다.

 아마도 자기것이 이랬으면 게거품을 물고 덤빌사람이라고 단언합니다.

 자 헛소리 그만하고

 부동산 매물이 35억원이라 했습니다.

 보통 거래에서 5%는 왔다갔다 합니다.

 특히나 토지나 공장 등 거래가 많지 않은 경우에는 10%정도까지도 왔다갔다 합니다.

 지금 이경우에

 35억에서 5~10%  왔다갔다 할수 있었다는 이야기이지요.

 그럼 사는 사람편으로 32억에 할수도

 매도하는 사람 편으로 38억으로 할수도 있었다는 겁니다.

 그렇게 법으로만 생각할 부분은 아니라는 겁니다.

 이 경우에서 정상가는 34억인데 

 매도자 입장에서 35억원에 해 주었다면 얼마를 더 받았나요?

 반대로 매수인이 33억에 하면 중개수수료 5천만원 줄게 했다면 어땠을까요?

 경지정리된 들판의 농지라던지

 공장이 단지처럼 많은 곳에서는 일정부분 정가 비슷하게 형성되지만

 그렇지 않은 지역에서는 값의 차이가 많이 나기 때문에

 이러한 현상이 벌어질수 있다는 겁니다. 

 또한 거래가 활발한 때에는 어느정도 정가 비슷하게 가격형성이 되지만

 거래가 뜸한 시기나 지역에서는 거래가격 편차가 심하게 요동을 칩니다.

 우리는 수많은 시행착오를 겪으면서 살아갑니다.

 사는데 있어서 어느 경우라도 정답은 없습니다.

 우리가 살아가는 모두가 정답대로만 살지 못하듯이 말입니다.

 그때 그때 사정에 따라서 달라지므로

 서로간에 약속에 의한 것은 지켜야 한다고 봅니다.

 그리고 뒤끝 작렬하며 뒤통수 치지 맙시다.

 아무도 모르는곳으로 아주 멀리 떠나간다면 모르지만

 그 지역에서는 다시 몇배로 당할수 있음도 기억하시기 바랍니다.

 

 결국은 돈을 누가 버느냐

 내가 얼마나 더 벌어 들일수 있느냐 입니다.

 줄 돈 안주고 치사하게 벌지 말고

 많이 벌어서 폼나게 쓰면서 삽시다.

 

 앞에서도 언급을 했지만

 부동산중개수수료는

 판매에 따른 홍보 마케팅 비용이 되고

 매수에 따른 가치나 권리 분석에 대한 비용

 그리고 계약에서 소유권 이전에 이르기까지의 불완전한 거래에서

 보험의 성격을 지니고 있는 것이니 법정 수수료는 지불하시는게 맞습니다.

 

 부동산 거래시장에서는

 매도자와 매수자 또는 임대인과 임차인등 당사자들이 있고

 직접 관련자로서 공인중개사가 있고

 연관 관련자로서 법무사,세무사,이사업체,인테리어업체 등이 있으며

 마지막으로 관리비라는 세금을 받아내는 정부가 있습니다.

 여기서 누가 누구 돈을 얼마나 더 뺐어가느냐의 각축이 벌어지는게

 바로 부동산 거래의 현장 입니다.

 

부자로 행복하게 잘 사세요.

 

 농지오케이   윤세영