농지 투자의 첫걸음 농지취득하는 방법 - 농지오케이윤세영의 투자이야기

다같이 부자되기

http://cafe.naver.com/dabujadl.cafe

농지오케이 윤세영의  농지투자 OK      농지 투자의 첫걸음 농지취득하는 방법 - 농지오케이윤세영의 투자이야기    부동산투자재테크는 선택이 아닌 필수다.  부동산투자의 꽃은 땅 투자라고 했다.  땅 투자의 핵심은 농지투자라고 했다.  농지 투자를 위해서는 어디에 어떤 땅을 어찌 골라야 하는지  그런 땅을 고르는 방법 들은 어떤 것인지  이는 차츰 알아보기로 하고  오늘은 부동산투자 중 농지 투자의 첫걸음인  농지의 취득 방법과 그 절차에 대하여 알아 보자.    가장 흔한 것이 매매로 구입하는 것이니 그것부터 살펴 보자.  농지 확인 -매매계약 - (중도금) - <농지취득자격증명발급+ 부동산실거래신고> -  잔금과 소유권이전  대략 이러한 과정으로 진행이 된다.                                  농지를 매매 할 때에는 매도자와 매수자가 있고  중개업자나 소개하는 사람들이 있는 것이 대부분이다.  여하튼 계약을 하고 계약금을 치르고 중도금은 하기도 하고 안하기도 하고  잔금과 동시에 소유권 이전서류를 받아서 등기를 접수하게 된다.  이때에도 직접 하기도 하고 법무사에게 위임하기도 한다.  다음으로 많은 취득이 좋은 가문에 태어나서  상속이나 증여로 농지를 취득하게 되는 경우이다.  상속인 경우에는 농지취득자격증명 없이 바로 등기가 가능하다.  다만 증여는 농지취득자격증명과 부동산실거래 신고를 하여야 한다.  이 때에도 직접 하기도 하지만 대부분은 법무사를 통하여 소유권이전을 한다.  이 외에도 시효취득이라는 것이 있고  교환,분합등에 의한 취득이 있고  드물기는 하지만 간척이나 개간 등으로 취득하는 경우도 있고  약 10여년에 한번씩 시행되는 부동산등기특별조치법에 의한 취득도 있다.  이외에 개인이 아닌 법인이나 재단 등에서 취득하기도 하지만  이글과 앞으로의 글에서는 개인들이 투자하는 것을 전제로 이야기하고자 한다.    취득하는 농지의 확인에 대하여는  향후 반복적으로 이야기 할 기회가 있어서 생략하기로 한다.  다만 농지는 농사를 지을 목적으로 구입을 하는것이므로  현재 농지의 형상을 하고 농지로 이용되고 있어야만 한다.  물론 가끔은 농지에 건축물 등 다른 시설이 있거나 타용도로 이용하는 경우가 있는데  이 때에는 반드시 원상복구하여 농지로 사용하겠다는 복구계획서등을 제출해야하고  그 복구계획서가 이행가능하다고 판단 될 때에만 이전이 가능하니  이런 점에 특히 유의하여야 한다.  단, 그 목적물이 축사,콩나물재배사,버섯재배사 등 농산물 생산시설인 경우  그 용도에 맞게 사용하는 경우에는 원상복구를 하지 않아도 된다.  여하튼 농지가 아니라면 취득에 주의를 요하니  투자자로서는 주의를 해야 할 부분이다.  더 자세한 내용은 농지취득자격증명 발급 사례에서 자세히 언급하고자 한다.  매매계약의 체결 부분이다.  매매계약은 구두,서면 등 형식에 구애를 받지 않고  청약과 승낙 그리고 계약 이행으로 체결된 것으로 본다고 한다.  가계약은 계약이냐 아니냐  구두로 계약하고 계약금이 전해진 경우 이 계약이 유효하냐 무효냐  또는 인허가 등을 받지 못해서 소유권이전이 불가한 경우 계약이행은 어떻게 할것이냐  등등 계약과 관련한 문제가 다분하고 다툼이 많이 있으므로  계약서 작성에서 이행까지는 많은 난관들이 있는것이 현실이다.  이러한 사례나 주의할 내용도 앞으로 하나씩 짚어 보기로 하자.  우리 현실에서의 부동산매매계약은  매수자 입장에서는 계약금을 지불하고 소유권을 이전 받기 전까지는  매도자를 믿고 계약을 이행해야 하는 불완전한 상태에 있는것이  현재 우리의 부동산계약 제도이니 더욱 조심하여야 한다.  따라서 그나마 정부에서 공인한 부동산중개업소를 통하여 거래를 하는것이  그나만 이런 불완전한 거래를 다소 보완할수 있지 않을까 한다.  그래서 필자는 부동산중개수수료는 거래 알선,분석 등에 대한 보수와  거래 안정성을 유지 이행시키는 이행보증금의 성격이 강하다고 말하고 있다.  매매대금의 잔금 처리와 소유권이전은  계약 이행의 완성으로서 농지의 소유주가 되는 단계이다.  매도자와 매수인은 소유권이전과 대금 지불이라는 동시이행권을 실행하게 되고  매수인은 잔금 지불후에 소유권이전등기를 함으로서 실질적인 취득을 하게 된다.    부동산 거래를 하는 경우에는  계약일로부터 60일이내에 부동산실거래신고를 하여야 하고  등기를 하기 위해서는 농지는 상속과 시효취득을 제외하고는  매매,증여 등에 대하여는 농지취득자격증명을 받아 소유권이전신청서에 첨부하여야 한다.  물론 토지거래허가를 받는 경우에는 토지거래허가로 가름하여 처리된다.  부동산실거래신고서와 농지취득자격증명원을 첨부하여  잔금일로부터 60일 이내에 소유권 이전을 하여야 한다.  부동산실거래신고나 소유권이전을 기한내에 하지 않으면 과태료가 부과되니  투자자라면 이 기한을 잘 지켜야 할 것이다.    농지를 구입하고 소유권이전 등기를 할때에는  취득세 3.4%와 지방채권이 가액에 따라 들어가는데  농업인인 경우에는 채권은 100% 감면 되고  취득세는 50%가 감면을 받을수 있다.  단, 여기서 주의할 점이 감면은 신청주의라서  내가 농업인으로서 감면 대상이라는 감면신청서를 제출해야 하니  농업인이라면 이런 절세 기회를 놓지지 말아야 한다.  단, 농지원부나 농업경영체에 2년이상 등록되어 있더라도  농업외소득(사업.근로)이 년간 소득이 3,700만원을 넘으면 감면을 받을수 없다.  농지를 취득하는 전과정을 간단히 살펴 봤다.  이런 과정에서 벌어지는 다양한 사례들이나  좋은 물건을 안전하게 취득하고 다시 매도하는  부동산투자에서의 농지투자 방법들에 대하여는  앞으로 더 정보나 지식 사례들을 알아보는 기회를 가져 보자.  부동산투자의 꽃 농지투자 실천으로  부자로 잘사는 그날까지....     공무원에서 부동산투자재테크 전문가로 성공한                                           농지오케이 윤세영

'부동산투자와 부자의법칙' '농지투자 OK' '실무지침서' - 농지오케이의 부동산재테크 시리즈 구입 방법

http://cafe.naver.com/dabujadl/40228

농지오케이의 부동산 투자 재테크 시리즈