농지취득자격증명과 농지투자 - 농지오케이의 투자이야기

다같이 부자되기

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농지오케이 윤세영의  농지투자 OK        농지취득자격증명과 농지투자  - 농지오케이의 투자이야기    오늘은 농지취득자격증명에 대하여 설명 드리겠습니다.  농지에 투자를 하려는 경우 많은 사람들이 농지취득자격증명이 있다는 것 자체를 모르고 하거나  아니면 농지취득자격증명이 농업인만이 할 수 있다고 생각하거나 또는 농지취득자격증명을 받는것이  무척이나 어렵다고 생각을 하고 있는 듯 합니다.    물론 일반매매와 달리 경.공매에서는 자칫 잘못하면 기한내에 농지취득자격증명을 발급 받지 못하여  입찰보증금 몰수와 같은 일을 당할수 있기에 주의를 요하기도 합니다  농지취득자격증명제도나 토지거래허가제도는 토지를 매매 또는 중개하는 데 필요한 절차를 이해하는  것이지 그 자체가 좋은 토지를 선별하는 실력은 아닌 것이라고 보셔야 합니다.  경매를 통해서 토지를 배우다 보면 농지취득자격증명 등에 너무 집착하거나 또는 이런 것이 토지  투자의 전부인 양 오해할 수 있는데, 좋은 물건을 중개하거나 컨설팅하기 위해서는 그것 보다는 가치  있는 토지를 판단할 수 있는 실력을 기르는 일에 더욱 힘써야 합니다.   다만 농지를 취득할때에 꼭 필요한 농지취득자격증명에 대하여 간단하게 몇가지 살펴보고 실무적으로 접근해 가는 방법을 설명 드리겠습니다.      농지취득자격증명이란 무엇인가?  농지법에서 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다라고 규정하고  있고 농지취득자격여부에 대한 심사 규정을 두고 합당한 경우에 농지취득 자격증명을 발급하도록  규정하고 있습니다.  또한 등기소에서는 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의, 승락을 요할 때에는 이를 증명하는  서면을 제출하여야만 합니다.  바로 농지를 취득하고자하는 경우에는 농지법에 의하여 농지소재지  관할 시·구·읍·면장의  농지취득자격증명을 제출하여야 하고, 토지거래허가구역내의 토지취득시는  국토의 계획및 이용에  관한 법률에 의하여 시.군.구청장의 토지거래허가서를 제출하여야 합니다.    그러므로 농지를 등기소에 등기신청하려고 하면  원칙적으로 모든 농지는 농지취득자격증명을 첨부하여야 합니다.  다만, 토지거래허가를 받은 경우에는 토지거래허가서로 가름하며  시효취득이나 상속등으로 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명이나 토지거래허가 없이도  등기이전이 가능합니다.  물론 그 이외에도 징발재산, 수용,국가보위법에 의한 환매나 농지이용증진사업 등에 의한 경우에는  농취증이 없어도 되나 이는 국가 등이므로 알아야 할 필요는 없습니다.      농지취득자격증명이 불필요한 농지를 다시 한번 정리해 보면  ① 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다)에 의하여 농지를 취득하는 경우  ② 농지저당권자(금융기관 등)가 그 담보농지를 취득하는 경우  ③ 도시지역 안의 주거지역 상업지역 공업지역 농지  ④ 도시계획시설 예정지로 지정 또는 결정된 토지(사업인정고시된 경우)    농지취득자격증명 발급 대상 농지는?  농지라 함은 전·답·과수원 기타 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작  또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지와 토지위에 있는 개량시설과 농축산물생산시설을 말하며  초지법에 의하여 조성된 초지는 제외된다. 즉, 목장은 농지가 아니라고 보시면 됩니다.    즉 지목이 농지이거나 농지로 사용되고 있는 땅은 농지취득자격증명을 발급 받아야 하고  그 땅은 현재 농지라야 하며 농지가 아닌 다른 목적으로 사용하고 있는 경우에는  농지취득자격증명을  발급 받을수 없습니다.   단, 원상복구계획서를 함께 제출하여 타당성이 있을 경우에는 발급 가능합니다.  원상복구계획서는 일반 매매에서는 인정하지 않는 경우가 대부분이며 경.공매로 취득하는 경우에  취득자가 현재의 불법행위에 대하여 원상복구할 수 없으므로 복구계획서를 보고 발급하는 것입니다.        농지취득자격증명 발급 대상은?  ① 농업인 또는 농업인이 되고자 하는자  ② 농업법인  ③ 주말‧체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인  ④ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지를 취득하려는 자  여기서 농업인이라야 하는지에 대하여 궁금해 하는 경우가 많은데  현재 농업인이 아니더라도 농사를 지으려는 자 또는 법인이면 되는 것입니다.  다만, 4번의 농지전용허가 등을 받은 농지의 경우에는 농업인 또는 농업인이 되려는 자가 아닌  법인 등도 취득이 가능합니다.    농지취득자격증명의 신청은?  증명발급 신청은 농지소재지 시구읍면에 하며 원칙적으로는 매수자가 하는 것이지만  위임을 받아서 대리로 신청 할수도 있습니다.  따라서 대부분은 소유권이전등기를 해주는 법무사에서 일괄 처리해 주고 있습니다.  신청시에는 주민등록등본과 매매계약서 등이 필요하며  위임시에는 위임장과 인감증명서가 첨부해야 합니다.  농지취득자격증명은 농지의 상태나 신청자의 자격 그리고 농업경영계획서를 검토하여 발급하므로  농지법상에 거주지나 거리 제한은 없지만 재배하는 작물 등에 따라서 농지취득자격증명의 발급이  안되는 경우도 있으니 사전에 문의 상담하고 하는 것도 한 방법입니다.    농지취득자격증명신청서에 첨부되는 농업경영계획서에는 다음 사항들이 기재 됩니다.  ① 취득 대상 농지의 지목 ,면적,재배작물 등  ② 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계‧장비‧시설의 확보 방안  ③ 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다)  단, 주말체험영농을 하려는 경우와 농지전용 허가.신고를 한 농지는 농업경영계획서를 첨부하지  않아도 되지만 농지전용허가.신고 서를 첨부하여야 합니다.    농지취득자격증명 발급 및 반려  농지 소재지 시‧구‧읍 면장은 신청서 접수일로부터 4일(농업경영계획서를 작성하지 아니하고  농지취득자격증명 발급을 신청하는 경우에는 2일) 이내에 농지취득자격증명을 발급해 줍니다.    신청인이 자격증명발급요건에 부합되지 아니하는 경우에는 신청서 접수일부터 4일(농업경영계획서를  작성하지 아니하고 자격증명 발급을 신청하는 경우에는 2일)이내에 그 사유를 명시한 농지취득자격  증명신청서 반려통지서를 신청인에게 교부하여야 합니다. 농지취득자격증명신청서 반려통지서는  반려사유를 아래와 같이 구체적으로 기재하여 교부하게 됩니다.  ① 신청대상 토지가 농지에 해당하지 않은 경우 : “신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당      되지 아니함”  ② 신청대상 농지가 자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우 : “신청대상 농지는      농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지임(‘도시계획구역 안 주거지역으로      결정된 농지’등 해당 사유를 기재)”  ③ 신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우       : “취득원인이 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우 에 해당함”  ④ 신청대상 농지가 「농지법」을 위반하여 불법으로 형징을 변경한 농지인 경우 : “신청대상 농지는      취득 시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이니 불법으로 형질 변경만 부분에 대한 복구가      필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음”      단, 경.공매의 경우에는 취득자가 원상복구를 할 수 없으므로 원상복구계획서를 첨부하여      그 계획이 타당한 경우에는 발급을 해주고 있으나 일반매매에서는 위와 같이 반려가 되는 것임                자!  다시한번 정리를 하자면  모든 농지는 농지취득자격증명을 발급받아 첨부하여야 소유권이전등기를 할수 있다.  다만, 토지거래허가를 받거나 상속.시효취득으로 인한 농지는 농취증을 안 받아도 된다.    또한 농지가 불법으로 훼손되어 농사를 지을수 없는 경우에는 원상복구후에 신청해야  하지만 경.공매의 경우에는 원상복구계획서를 첨부하여 신청하면 발급이 가능하다.    농지소재지와 거주지의 거리제한은 없지만 재배작물에 따라서 또는 취득하려는 자의  노동능력에 따라서는 농지취득자격증명 발급이 안 될 수도 있다.    농지는 현재 농업인 또는 농업법인이나 앞으로 농업인 또는 농업법인을 하려는 자가  농사를 지을 목적으로 취득하는 것이 원칙이나 주말.체험 영농은 가능하고  특히나 농지전용 허가.신고를 받은 농지는 일반인이나 법인도 구입이 가능하다.    농지취득자격증명신청서 작성 및 신청은 원칙적으로 본인이 작성하여 농지소재지 시구읍면장에게  신청하지만 대부분은 법무사에서 위임 받아서 작성 및 신청하고 있다.    기타 농지취득자격증명 발급에 대해서 더 자세히 알고 싶다면  농지법 또는 농지취득자격증명발급업무처리심사요령을 한번쯤 찾아보면 이해가 될것이다.    부동산 투자의 꽃 땅투자  땅 투자의 진수 농지투자  농지투자에 대하여 궁금하시다면  농지오케이의 윤세영의 저서<농지투자 OK><부동산투자와 부자의법칙> 등이나  그의 강의 동영상이나 강의를 직접 들어 보시기 바랍니다.      농업직 공무원에서 부동산전문가로 농지박사라 불리는 농지투자전문가    농지오케이  윤세영 010-5340-1788      농지법   제8조(농지취득자격증명의 발급) ①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면의 장"이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다.  <개정 2009.5.27.> 1. 제6조제2항제1호·제4호·제6호·제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우 2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우 3. 공유 농지의 분할이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우  ②제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조제2항제2호·제3호·제7호·제9호·제9호의2 또는 제10호바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 발급신청을 할 수 있다.  <개정 2009.5.27.> 1. 취득 대상 농지의 면적 2. 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계·장비·시설의 확보 방안 3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다) ③제1항 본문과 제2항에 따른 신청 및 발급 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.    농지법  제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. ②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다.  <개정 2008.2.29., 2008.12.29., 2009.5.27., 2009.6.9., 2012.1.17., 2012.12.18., 2013.3.23., 2016.5.29.> 1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 2. 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지·연구지·실습지·종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 3. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하려고 농지를 소유하는 경우 4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 자가 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우 6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다) 7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가·허가·승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우 8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우 9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우 9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우 10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우 나. 「농어촌정비법」 제16조·제25조·제43조·제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 다. 「공유수면매립법」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 라. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 마. 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 바. 「공공토지의 비축에 관한 법률」제2조제1호가목에 해당하는 토지 중 같은 법 제7조제1항에 따른 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우. 이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하여 임대하거나 사용대(使用貸)하여야 한다. ③제23조제1항제2호부터 제6호까지의 규정에 따라 농지를 임대하거나 사용대(使用貸)하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 그 기간 중에는 농지를 계속 소유할 수 있다.  <개정 2015.7.20.> ④이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.      농지법 시행령  제7조(농지취득자격증명의 발급) ①법 제8조제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 농지취득자격증명신청서류를 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우만을 말한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우만을 말한다)·읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면의 장"이라 한다)에게 제출하여야 한다. 이 경우 농림축산식품부장관이 정하는 전자적인 방법을 활용하여 제출할 수 있다.  <개정 2016.1.19.> ②시·구·읍·면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 4일(법 제8조제2항 단서에 따라 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 다음 각 호의 요건에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다.  <개정 2008.2.29., 2013.3.23., 2013.12.30.> 1. 법 제6조제1항이나 제2항제2호·제3호·제7호 또는 제9호에 따른 취득요건에 적합할 것 2. 농업인이 아닌 개인이 주말·체험영농에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하려는 농지의 면적을 합한 면적이 법 제7조제3항에 따른 농지의 소유상한 이내일 것 3. 법 제8조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 농업경영계획서를 제출하여야 하는 경우에는 그 계획서에 같은 항 각 호의 사항이 포함되어야 하고, 그 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것 4. 신청인이 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용대(使用貸)하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있지 아니할 것. 다만, 법 제6조제2항제3호 또는 제9호에 따라 농지를 취득하는 경우에는 그러하지 아니하다. 5. 신청당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 하여 농지를 취득하는 경우에는 해당 농지의 취득 후 농업경영에 이용하려는 농지의 총면적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것 가. 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스·축사 그 밖의 농업생산에 필요한 시설로서 농림축산식품부령으로 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하려는 농지의 경우 : 330제곱미터 이상 나. 곤충사육사가 설치되어 있거나 곤충사육사를 설치하려는 농지의 경우: 165제곱미터 이상 다. 가목 및 나목 외의 농지의 경우 : 1천제곱미터 이상 ③제2항제3호에 따른 농지취득자격의 확인기준 등에 관한 세부사항은 농림축산식품부령으로 정한다.  <개정 2008.2.29., 2013.3.23.>    농지법시행령  제6조(농지취득자격증명발급대상의 예외) 법 제8조제1항제3호에서 "그 밖에 대통령령으로 정하는 원인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우 2. 「징발재산정리에 관한 특별조치법」 제20조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조에 따른 환매권자가 환매권에 따라 농지를 취득하는 경우 3. 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 따른 동원대상지역 내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 따라 수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」 제2조 및 같은 법 제3조에 따른 환매권자 등이 환매권 등에 따라 농지를 취득하는 경우 4. 법 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 취득하는 경우   * 농지법 6조 2항 4호와 민법에 의거 상속으로 취득하는 경우

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