농지투자 OK 10- 농지투자와 관련하여 꼭 알아야 할 세금을 알아두자

농지투자 OK 10- 농지투자와 관련하여 꼭 알아야 할 세금을 알아두자

 

농지투자 하려거든 재촌 자경을 명심 하라

농지에 투자하였다가 처분하면서 헷갈리는 부분들이 있습니다.

농지법과 세법에서의 재촌 자경 적용이 다르기 때문입니다.

보유하고 있는 농지를 농사를 잘 짓고 있다가 매도를 하였는데

농지법에서는 자경을 하였으므로 그동안 처분명령을 받지 않았으므로

양도 시에 재촌 자경인 줄 알고 계십니다.

그러나 소득세법, 조세특례제한법에서의 양도세는 재촌 자경을 하여야만 합니다.

재촌 과 자경 요건 두 가지 모두를 충족시켜야 한다는 것입니다.

앞에서 자세히 설명을 했었지만 재촌은 무엇이고 자경은 무엇인지를

다시 한 번 살펴보기로 하겠습니다.

 

세법에서의 재촌 이란?

세법에서의 재촌 해당지역에 주민등록이 되어 있어야만 합니다.

주민등록 등재, 기타입증방법은 물론 실제 거주를 해야겠지요.

그래도 계속해서 살지는 않고 농사지을 때만 내려와서 살았다면,

전화요금, 전기요금, 생필품구입, 주유 등 영수증을 챙겨 놓으시고,

이장, 구판장주인, 영농회장 등의 사실입증 하도록 인지시키고 하셔야만 합니다.

위와 같은 서류들이 바로 입증 서류가 되는 것입니다.

 

실제로 양도세 신고하면서 있었던 사례 한 토막

양도세 신고를 하였는데

아무래도 미심쩍어서 세무서 직원이 전화요금 영수증을 가져 오라고 하였습니다.

그런데 투자자는 우리는 집 전화는 안 놓고 휴대폰만 쓴다고 하자

세무서 직원이 그럼 휴대폰 통화 내역을 제출하라고 했어요.

휴대폰을 어디서 썼는지 짐작이 가겠지요.

어떻게 되었을까요?

그냥 재촌 즉 실 거주 입증이 안 되어서

양도세중과세60%에다 가산금 이자까지 세금 왕창 냈습니다.

(그러면서 그 직원이 내가 전화요금 영수증이라도 가져오라는 것은

그래도 그런 것이라도 있으면 거주한 것으로 인정해 주려 했던 것이라고)

 

세법에서의 자경이란?

세법에서의 자경이란

농업에 상시종사하거나

농작업의 1/2이상을 자기의 노동력으로 직접 경작하거나 

 즉 농사를 직접 지었어야 한다는 것입니다.

농지원부는 구입하면서 만들었지요.

그리고 논이라면 쌀 소득등보전직접지불금 신청을 하셨겠지요.

또 농약, 비료,종묘,농기계,농기구 등 구입영수증은 갖고 계시고요.

또 농기계임차료 지불이나 인부임 지급 등 영수증도 있고요.

농사일 하던 날 식사를 시켜서 먹은 영수증도 있겠지요.

여하튼 농사를 지으면서 들어간 모든 비용의 영수증이면 좋고요.

마지막으로 아까 제가 실 거주에서 거론한 분들의 인우보증서인 경작사실 확인서도 좋겠지요.

이러한 모든 영수증이나 계좌이체 서류 등이 입증서류가 되는 것입니다.

- 아 중요한 것, 영수증은 간이세금계산서 등은 인정을 잘 안 하고,

   세금계산서, 현금영수증, 카드전표 등이나 공적기관에서 확인한 증명을 신뢰합니다.

- 양도세신고 할 때는 위에서 갖고 있는 서류 모두 제출하시는 것이 아니라

    농지원부와 농자재구입영수증 정도만 제출하시고

    추가로 요청 시에 다른 입증서류 내시는 것도 요령이라면 요령입니다.

 

양도세 신고 시 재촌 자경 규정 엄격 적용

요즈음은 양도세 신고 시에 그 지역에서 전 가족이 오랫동안 거주하였고

농지가 실제 가까운 거리에 있으면서 농지이고 특별한 직업이 없거나 사업장이 없고

연령이 40대 이상이라면 농지원부만으로도 통과가 잘 됩니다.

그러나 거주나 거리가 애매하거나 직업이 있거나 사업자등록이 되어 있는 경우에는

재촌 이나 자경에 대한 입증을 요구하고 있는 추세라고 보시는 것이 좋겠고

따라서 농사지으면서부터 바로 대비를 하셔야만 합니다.

거기다가 8년 이상 자경이나 대토로 인한 양도세 감면을 받는 경우에는

더욱 그 기준을 엄격하게 따지므로 대비에 만전을 기하라는 것이지요.

그리고 이러한 입증자료가 어느 날 갑자기 할 수는 없는 것들이니까요.

여하튼 지금은 정보통신의 발달과 교통의 발달로 인하여

모든 것이 확연하게 밝혀지고 있는 세상입니다. 미리미리 준비를 해야만 할 것입니다.

잘못하면 앞에서 남고 뒤로 밑지는 투자가 될 수도 있으니까요.

부동산 투자에서 이제는 다른 무엇보다도 절세, 

 세테크가 가장 중요한 비중을 차지하게 되었습니다.

재촌 자경에 대하여는 앞으로도 수없이 반복 강조 될 것입니다.

농지투자에서는 재촌 자경을 잠시라도 잊어서는 안 됩니다.

 

농지투자에서 꼭 알아야 할 세금 상식 총정리 요약

농지의 구입과 보유 처분에 따른 세금은 매우 어렵고 복잡하며

또한 수시로 변경되어 항상 관심을 가져야만 하는 사안입니다.

농업인의 경우에는 감면 조항이 있어 알아두면

매우 유익하고 투자 이익을 극대화 할 수도 있습니다.

농지의 구입, 보유, 관리, 처분 등에 있어

농업인에게 적용되는 세금 감면 내용을 알아보고자 합니다.

다만 여기서 말하는 농업인이란

재촌 자경을 하는 자로서 농지원부에 등재된 후 2년 이상인자를 말합니다.

 

재촌 자경 요건을 다시 한 번 간략히 정리해 보면

* 소득세법  : 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하는 

                 재촌과 자경의 요건을 충족한 경우 부재지주 농지로 보지 않습니다.

0. 재촌 이란 : 다음의 어느 한곳의 거주지에서 거주하는 자를 말 합니다.

             - 토지소재지 거주자

             - 토지소재지 연접 시, 군, 구에 거주하는 자

             - 토지소재지로부터 30킬로미터 이내에 거주하는 자

0. 자경 이란 : 농업을 직접 영위하는 자로서

              다음의 어느 한 가지에 해당하는 자를 말 합니다.

             - 농작업에 상시 종사하거나

             - 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하는 자

             - 자기의 소유토지에서 90일 이상 종사하는 자.

* 자경농민 이란 : 자 ( 자기가 가지고 있는)

                        경 ( 경작지(땅)를)

                        농 ( 직접 농사짓는)

                        민 (사람)     이라고 하면 쉽게 이해되지 않나요. 

 

농지 취득 할 때 세금( 취득세 감면 내용) 

1. 농업인이 농지 매매 등 유상 구입할 때에는 취득세가  50% 감면 됩니다.

   - 취득세  3% + 부가세 0.4% 이지만 50% 감면 됩니다.

      (농어촌특별세 = 취득가액의 0.2% , 지방교육세 =취득가액의 0.2%)

   - 등록 시 구입해야하는 공채 구입이 100% 감면 됩니다.

   *  단 구입한 농지를 2년 이상 재촌 자경을 하여야하며,

    만약 2년 이내에 재촌 자경하지 않거나 처분하면 감면된 세액은 납부하여야 한다. 

2. 자경농민이 농지를 상속 받는 경우에는  취득세가 감면 됩니다.

  - 일반적인 상속농지의 취득세는   2.56%이지만  감면됩니다. 

3. 농지의 교환 . 분합 시에는 취득세는 면제된다.

  - 교환 분합하는 농지의 기준시가 액에 한한다. 

4. 공익사업으로 수용된 농지의 대토 시에는 취득세가 면제된다.

  - 일정기준을 충족 시에 수용가액 즉 보상가액에 한하여 면제 됩니다. 

5. 농지 이외에 농업용 시설 취득 시에도 취득세가 50% 감면됩니다.

  - 농업용 시설인 농업용 창고, 버섯재배사, 축사 등의

     취득 시에도 취득세가 50% 감면 됩니다.

  - 농업용기계류는 취득세, 자동차세를 면제하고, 농업용 관정시설은

     취득세와 재산세를 면제한다.

  

농지 보유시의 세금 (재산세와 종합부동산세 내용)

1. 재산세는 일정요건을 갖춘 자경농지는 분리과세 (0.07%)한다. 

    자경농지가 아니거나 도시지역 내 농지 등인 경우에는 합산과세 한다.

2. 종합부동산세는 합산과세대상인 농지는 종합부동산세 대상이 된다.

  

농지 처분시의 세금 (양도소득세와 상속세 및 증여세)

1. 양도소득세

   가. 8년 이상 재촌 자경한 농지를 매도하는 경우에는

        1년간 1억 원 5년간  2억 원까지 양도세를 감면 한다.

   나. 4년 이상 재촌 자경한 농지를 대토하거나

        사업인정고시일 2년 전부터 재촌 자경한 농지를 대토하는 경우에는

        1년간 1억 원 5년간  1억 원까지 양도세를 감면 한다.

       * 대토란 경작 상 필요에 의하여 자기가 경작하던 농지를 양도하고

           그에 상응하는 다른 농지를 취득하는 것을 말한다.

         - 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한자가 

            종전의 농지를 양도한 날로부터 1년 이내에 다른 농지를 취득해

           종전 농지포함 8년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작하여야 하며,

           (수용으로 인한 대토 시에는 사업인정고시일 2년 전부터 재촌자경 한 자가

            보상금 수령일로부터 2년 이내에 다른 농지를 구입하여

            종전 농지 포함 8년 이상 재촌 자경하는 경우)

         - 대토의 기준은 종전토지가액의 1/2이상이거나

             종전토지면적의 2/3이상이어야 한다.

    다. 농지의 교환. 분합 시에는 기준시가에 의하여 그 가액의 차이가  1/4이하이어야 한다.

    * 기타 공통 조건들

      - 농지 매도, 교환, 수용 시 현재 재촌 하면서 농지로 사용하고 있는 농지이어야 한다.

      - 재촌과 자경 요건이 충족된 농지이어야 한다.

      - 대토 시에는 새로 구입한 농지를 3년 이상 재촌 자경하여야만 한다.

     * 감면 예외 농지

      - 양도일 현재 특별시, 광역시 또는 시지역의 주거, 상업 및 공업지역안의 농지로

         이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

      - 환지 처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우

         지정일로부터 3년이 지난 농지 

2. 증여세

   가 . 자경농민이 영농자녀에게 증여 할 때 증여세 감면

     -  증여인의 조건은 농지소재지에 거주하여야 하며,

         증여 일부터 소급하여 3년 이상 계속해서 직접 농사를 짓고 있어야 한다.

     - 수증인의 조건은 농지소재지에 거주하며,

        증여받는 날 현재 만18세 이상 직계비속으로

        농지를 물려받은 날로부터 3년 이상 계속 영농에 종사해야 하며,

        소유농지에서 농작물재배에 상시종사하거나 농작업의 1/2이상을

          자기노동력으로 경작하여야 한다.

     - 증여세를 감면 받은 영농자녀가 이를 5년 이내에 처분하거나

         직접 영농에 종사하지 아니하면

        감면 받은 증여세와 이자 상당 가산세를 포함해 증여세가 추징 된다.

  * 영농자녀에게 증여 후 10년 이내에 사망하더라도

      증여세 감면 농지는 상속재산에 포함되지 않는다.

   나. 영농자녀가 아닌 자에게 증여 시에는 일반증여세를 납부하여야 한다.

3. 상속세

   가. 영농상속인의 농지 상속 시 재산 추가 공제

     - 피상속인(사망인)이 사망 2년 전 부터 영농에 종사하던 자로

         농지소재지와 동일한 시, 군, 구에 거주하여야 한다.

     - 상속인은 후계 농업경영인 이거나 임업후계자, 농업계열학교졸업자,

        사망일 현재 18세 이상인 자로 사망일 2년 전부터 계속 영농에 종사 한 사람이어야 한다.

     - 농업소득세 과세대상 농지이거나 초지법상의 초지 새로 조성한 기간이

        5년 이상인 산림지면 영농상속 공제 대상 농지에 포함 된다.

        다만 영농상속재산 전부를 영농에 종사하는 사람이 상속 받을 때만

        추가공제가 가능하며 농지일부를 상속받거나 다른 직업이 있으면서

         간접적으로 영농에 도움을 준 경우 추가공제 받을 수 없다.

      * 영농상속재산 추가공제를 받은 상속인이 5년 이내에 상속받은 농지를 처분하거나

         영농에 종사하지 않게 된 때에는 공제 받았던 상속세를 다시 부과합니다.

           

복잡한 세금 체계이고 수시로 바뀌는 관계로 항상 관심을 가져야 하며

특히나 중과세나 비과세, 감면, 면제 등에 대한 세테크가 필요 합니다.

 

농지 취득. 양도 시 거주 및 거리 요건 비교

구 분		거 주 요 건	통 작 거 리	비 고 (증명 등)
농지취득자격 증명		거주요건 없음	통작 거리 없음	농지취득자격증명원 발급
토지거래허가		전 가족이 토지소재지    에 거주 (신규구입자)	연접시군구에 전 가족이 거주하는 농업인 (농지원부 보유자)인 경우 30킬로미터 이내	토지거래허가증발급
상 속		거주요건 없음	통작 거리 없음	등기 시 증명, 허가 필요 없음
수용된 토지 대토시 세금 감면	지방 세	토지소재지 구시읍면 및연접지역구시읍면에 사업인정고시일 1년전부터 재촌자경하고 1년이내 구입시 100%감면	농지소재지구시읍면및연접한구.시.읍면의 30킬로미터이내지역 (농지가 아닌 경우 연접시.군.구지역까지)	수용확인서제출
	양도 세	사업인정고시일2년이전부터소유한경우 10%감면(채권보상시15%,만기약정시 40%까지 감면) 재촌자경하고 사업인정고시일 2년전부터 경작하는 경우 2년이내 구입시 1억원 감면	토지소재지 또는 그 연접시군구 또는 토지소재지에서 30킬로미터 이내 자로서 8년이상 경작자 또는 대토한자 대토 구입은 토지거래허가지역은 주소지로부터 80킬로미터이내 그외지역은거리제한없음	수용확인서제출
경작상필요에 의한 대토시 양도세 감면		종전농지소재지 또는 연접시군구에서 4년간 재촌자경한 농지매도후1년이내 대토구입시 1억원 감면	새로운농지를 종전몽지포함 8년이상 재촌자경해야함 이농.귀농인경우에는 통작거리없음	재촌자경서류제출
농지추가.대토구입시지방세감면		농지원부 보유자 채권 100%감면하고, 2년이상 농지원부보유자 채권100%, 지방세 50% 감면	새로운 농지 2년이상 재촌자경해야 함	농지원부제출

 

 농지투자OK 책 중에서

               농지오케이   윤세영