농지투자 OK 9 - 농사짓는 방법과 처분명령에 대하여 알아두자

농지투자 OK 9 - 농사짓는 방법과 처분명령에 대하여 알아두자

농사와 관련한 간단한 상식들을 정리해 보렵니다.

농지를 구입하고 나서 가장 어려운 부분이 농사를 짓는 것입니다.

물론 법상으로는 자경을 하기 위하여 구입한다고는 하지만

요즈음은 농지도 투자 위주로 하시는 분들이 많아서

대부분은 임차를 해주고 있는 것이 사실입니다.

자경을 하던 임대차를 하던 간에 농지에 대한 현황이나

농사짓는 방법들을 잘은 모르더라도 적어도 농사에 대한 기본 지식은

알고 있어야만 하겠기에 오늘은 그에 대하여 아주 간략한 상식을 말하고자 합니다.

농사짓는 방법을 알아두자

농사를 짓는다고 하였지만 어떻게 짓는지 대부분의 투자자들이 잘 모르고 있습니다.

그래서 자경을 했다고 하지만 몇 마디만 물어보면 대부분 답변을 하지를 못합니다.

투자자 중 많은 사람들은 실제 농지만 구입하고 임대를 하는 분들이 있는데

농지를 임대하고 받는 것을 임차료라 하고 임차료로 도조라는 것을 받는데

이는 마지기당 1가마에서 2가마까지를 받고 있습니다.

또는 고지라 하여 1마지기당 30만 원 정도의 돈을 지불하면

위탁 받은 사람이 농사를 모두 지어 주고 수확물은 소유주가 가져가는 제도가 있습니다.

여기서 말하는 임차료나 지불 방법 등은 지역마다 농지의 상태마다 다 다르기 때문에

위에서 말한 것이 어느 지역에서나 통용되는 것은 아닙니다.

벼농사 이외에도 많은 농사 방법들이 있는데

이에 대하여는 농촌진흥청 (http://www.rda.go.kr)의 농사짓는 기술이란 코너에서

품목별, 주간별로 상세하게 정보를 제공하고 있으니

이를 잘보고 농사도 짓고 그 방법도 숙지해 두시기 바랍니다.

다만 농지가 멀어서 자주 가지 못하는 경우에는 유실수나 다년성 약용작물을 심는것이 좋으며

유실수로는 매실나무, 대추나무가 약초로는 오가피나 뽕나무가

관리가 비교적 쉬운 편이니 참고하시기 바랍니다.

이번 기회에 알아두자 마지기란 무엇인가.

그럼 마지기란 무엇인가

백과사전에서는 논, 밭의 넓이를 나타내는 단위라고 정의하고는

한 말의 씨를 뿌릴 수 있는 면적인데, 평지와 산지 또는 토지의 비옥도 등에 따라서

그 면적이 다르다고 할 수 있습니다.

보통 논의 경우에는 200평, 밭은 300평을 한 마지기 또는 두락이라고 합니다. 

실제에서는 산간지방은 100평, 중산간 지역은 150평 ,평야지역은 200평~ 300평

정도로 구분이 됩니다.

또한 일부에서는 한마지기의 단위를

소 한 마리와 한사람이 하루에 작업 할 수 있는 면적으로 말하기도 합니다.

이 외에도 필지라는 말이 있는데

이는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위 같은 번지의 토지를 말하며,

다랭이란 층층으로 된 일단의 논을 말하고,

배미란 논두렁으로 둘러싸인 논의 하나하나의 구역이고,

구역이란 배미와 비슷한 개념으로 보시면 됩니다.

농사하는 방법이나 증빙자료를 갖추는 방법입니다.

지금은 대부분의 농사일이 기계화 되어 있어서

실제로 논농사에서는 낮에 들에 나가서 일하는 날은 별로 없습니다.

요즈음은 농기계를 전부 가지고 있는 농가는 별로 없고,

영농회사법인이나 영농회에서 농기계로 하는 농작업을 대행해 주고 있습니다.

그러나 양도신고 시에는 농사일수를 따지는 편이니

농사일을 하는 작업별 과정 등도 잘 알아 두셔야만 할 것입니다.

또한 세무서에서 양도소득세 신고 시에는

농사를 짓는데 들어간 농기계, 종자, 농자재 구입 등에 대한 증빙자료로서

세금계산서, 현금영수증, 카드전표, 계좌이체 등은 대체로 인정을 하지만.

간이세금 계산서나 개인 간의 금전거래는 잘 인정을 하지 않으려 하므로

증빙자료 갖추는데 주의해야 합니다.

그렇다고 하여 일반 농약상 등에서 물건을 사오면서 받은

간이세금계산서를 보관하지 말라는 것은 아닙니다.

그것도 나중에 없는 것 보다는 났습니다.

나중에 정히 자료 요구 시에는 입증하는 자료로 사용 할 수도 있습니다.

농사를 짓자면 얼마나 일해야 하나

간단하게 논농사의 경우 그곳이 수리안전답이라면

실제로 논에 나가서 일하는 날을 한번 볼까요.

논갈이와 못자리해서 이앙을 해주는데 통합하여 일괄 작업을 해 줍니다.

그러면 모심는 날 논에 나가서 모심는 것 뒤치다꺼리 조금하면 됩니다.

3,300㎡에 모 심는데 3시간도 안 걸려요.

그럼 앞으로 기계 작업은 수확 할 때만 필요 합니다.

벼 베어서 운반해서 건조하여 주는데 얼마라 할 수도 있고요.

벼 베어서 운반하여 물 수매라는 것을 하거나 건조를 별도로 할 수도 있습니다.

3,300제곱미터 벼 베기 하는데 3시간도 안 걸립니다.

벼농사 짓는데 최소한의 인력 투자시간은 10시간도 안됩니다.

이렇게 농사짓는 일을 날짜로 따져봐야

모심는 날 하루, 벼 베는 날 하루, 수매나 도정하는 날 하루로서

낮에 나가서 일하는 날은 총 3~4일이면 됩니다.

 

물론 논농사를 제대로 지으려면 손이 무척이나 갑니다.

쌀 미자가 손이 88번간다고해서 쌀 미자가 이렇게 (米 = 팔십팔) 생겼다고 합니다.

비료도 살포해야 하고, 수시로 나와서 농약도 살포해야 하고,

논두렁의 풀도 베어주어야 하고, 논물도 지속적으로 관리해 주어야 합니다.

그러나 이런 것은 아침이나 저녁에 잠깐 둘러보는 정보면 가능 합니다.

농작물은 그 주인의 발자국 소리를 듣고 자란다는 옛말이 있습니다.

그만큼 손이 많이 가야지만 좋은 곡식을 많이 생산 할 수 있다는 것이겠지요.

 

처음으로 농지를 구입하여 답답하고 두려움이 될까하여

논농사에 대하여 간략히 기술해 보았습니다.

물론 지역에 따라 농사짓는 방법이나 시기나 작업 비용이 조금씩 다릅니다.

농촌진흥청 홈페이지에서 작물별 농사요령을 찾아서 숙지하고 농사를 잘 지으시기를 바랍니다.

농지 처분 명령에 대한 이해와 대처 방법

농지 투자에서 가장 겁나고 무서운 것이 두 가지가 있는데

그 중에 하나가 비사업용토지로 판정 받아서 양도세 중과 대상이 되는 것이고

또 하나가 바로 지금부터 이야기 하고자 하는

그리고 요즈음 한창 관심 가는 농지 처분 명령입니다.

이제부터 농지처분명령에 대하여 자세히 알아보고 대응하는 방법도 숙지하도록 하겠습니다.

사실은 제가 별로 달 가와 하지 않는 관리 방법이지만,

그래도 많은 투자자들이 관리방법들을 잘 모르고 제대로 관리를 하지 못해서

발생하는 처분명령을 당하지 않도록 하기 위해서 이야기를 펼쳐 보렵니다.

 

농지처분명령제도에 대한 이해

농지처분명령에 대하여는 농지법에서 규정하고 있는 제도로서 

농지법에 관련 규정들이 나열되어 있습니다.

 농지법 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분)

 농지법 제11조(처분명령과 매수 청구)

 농지법 제54조(농지의 소유 등에 관한 조사)

 농지법 제62조(이행강제금)

위 법조문에 의거 농지취득자격증이나 토지거래허가신청 시에 함께 제출한

농업경영계회서대로 이행을 하고 있는지를 매년 가을에 조사를 하게 됩니다.

그리고 자체 조사와 확인을 거쳐서 심의위원회의 심의를 거쳐서

처분대상 농지를 확정하게 되고 처분명령 통지를 하게 되고

기한 내 처분하지 않을 경우 이행강제금을 부과 징수하는 것이 농지처분명령에 대한  절차입니다.

 

농지처분명령에 대한 대처 방법 ( 이의신청이나 청문 대응 방법) 

농지처분 명령에 대하여는 위에서와 같이 관계법에 정해진 절차가 있고

이에 따른 대응 절차들이 아래와 같이 규정되어 있습니다.

 농지법 제12조(처분명령의 유예)

 농지법 제55조(청문)

 농지법시행령 제9조(농지처분의무가 면제되는 정당한 사유)

 

처분명령이 내려지기까지에는 여러 번의 구제절차가 있습니다.

우선 농지이용실태조사를 하는 과정에서 마을대표나 경작자들로부터 확인하여

적극해명 할 수 있는 기회가 있을 수 있으나 대부분은 이를 놓치게 되는 것 또한 사실입니다.

다음으로 이용실태 조사가 끝난 후에 처분결정을 위한 청문 통지가 있습니다.

이때에는 대부분 서면 통보가 이루어지므로 일반적으로는 이때에서야 알게 됩니다.

통지를 받은 후에는 지체하지 말고 해당기관 담당자를 찾아 가서 농사를 지었으면 지었다고

농사를 짓지 못했다면 그 사유를 밝히고 (구두, 서면) 앞으로는 성실히 농사를 짓겠다고 하던가.

농지은행에 위탁하겠다고 신청을 하여 처분명령 유예처분을 받으시면 되는 것입니다.

대부분 이때에도 망설이고 나타나지 않다가 이제 뒤늦게 처분명령을 받고서

이의 신청을 제출하겠다거나 변호사를 사서 소송을 하겠다거나 하는 등,

어찌할 바를 몰라서 이리 묻고 저리 묻고 하면서 허둥대게 됩니다.

그러나 이때는 농지를 1년 안에 처분을 하거나 매수청구를 하는 수밖에는 달리 방법이 없습니다.

 

농지처분명령에 따른 통지에 대처하는 방법

처분명령에 대한 청문이나 이의신청 등 통지를 받으면

당황하지 말고 침착하게 대응을 하여야 합니다.

농사를 지었다면 적극적으로 농사를 지었다는 사실을 주장하시면 되고,

농사를 짓지 않았다면 어떠한 사유로 농사를 못 짓게 되었는지를 소명하고,

금년부터는 농사를 짓겠다는 계획서를 작성하여 소명을 하시면 됩니다.

*이때 작년도까지는 농사를 지었으나 금년에는 여차저차한 사유로 자경을 못하였다 는 것을 주장하면서

  금년도에는 이러저러한 방법으로 직접 농사를 짓겠다고 작성 하시면 됩니다.*

자경을 하였다는 사실이나 자경하겠다는 사실 주장을 하는 방법으로서

전화나 서신보다는 직접 담당자를 만나서 진솔하게 대화를 하면서 해결방안을 제시하고

담당자의 해결의지나 의중을 살피는 것이 매우중요 합니다.

또한 단체장이나 지역유지 등을 동원하지 말고

1차적으로는 소유자가 직접 나서서 적극적인 소명을 하는 것이 가장 중요 합니다.

그런 후에 좀 어렵다 싶거나 하는 경우에 측면지원 정도로 하는 것이 좋습니다.

이는 이 건 뿐만 아니라 관공서 상대하는 모든 민원에서 반드시 명심하여야 할 사항입니다.

 

반드시 처분 명령이 확정되기 전에 소명을 하여라.

처분명령을 위한 이의신청이나 청문 통보를 받았을 때 적극적으로 소명 하라는 것입니다.

처분명령 조치가 내려진 이후에는 사실상 해결책이 없습니다.

모든 일에는 시한이라는 타이밍이 아주아주 중요합니다.

버스가 지나간 후에 아무리 손을 흔들어도 매연과 먼지만 뒤집어 쓸 뿐입니다.

이 세상에 해결되지 않는 일은 없습니다.

본인의 불찰을 인정하고 적극적으로 해결의지를 보이면서 소명을 한다면

해결되지 않는 일은 없다는 신념으로 부딪혀 보시기 바랍니다.

처분유예 신청을 했다면

처분유예 신청이 받아 들여져서 처분유예 결정이 났다면 반드시 3년간은 자경을 해야만 합니다. 만약 3년 안에 자경을 하지 않는 경우에는

즉시 처분명령 처분을 받게 되며 이때에는 다시 처분유예를 신청할 수가 없습니다.

또한 농지은행에 위탁매매신청을 하는 경우가 간혹 있는데

위탁매매신청보다는 직접 자경을 하는 것이 여러 면에서 유리 합니다.

이 부분은 민감하여 생략 합니다.

농지투자 OK 책 중에서

           농지오케이   윤세영