기존 임대인에게 임대차 갱신 청구 요구했는데 새로운 임대인이 주거 목적 거절 가능 여부 문의

기존 임대인에게 임대차 갱신 청구 요구했는데 새로운 임대인이 주거 목적 거절 가능 여부 문의2020-09-08

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답변

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​안녕하십니까?
평소 국토교통행정에 관심 가져주신 점 감사드리며, 민원인께서 제기하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

현 정부는 출범 이후 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 국정과제로 정하고 각 계의 다양한 의견을 폭넓게 수렴하는 등 제도도입을 위해 다양한 노력을 기울여 왔으며, 이번 21대 국회를 통해 국정과제인 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 '주택임대차보호법' 개정안이 시행(‘20.7.31)되었습니다.

계약갱신청구권과 전월세상한제 도입으로 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되며,

임차인은 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신 청구권 등은 이 법 시행일 기준으로 존속 중인 임대차에 대하여도 적용(단, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함)됩니다. 다만, 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않음(계약갱신청구권을 행사할 수 없음)을 알려드립니다.

아울러, 임대인과 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 합의를 통해 이미 갱신을 하였더라도, 임차인은 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 1회 계약갱신요구를 할 수 있도록 되었습니다.

질의 1 관련 계약갱신요구권 행사의 방식은 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

질의 2 관련 ‘주택임대차보호법’ 제6조의3제1항제8호에 따라 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 대하여는 임대인의 갱신거절 사유로 규정되어 있으므로, 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보할 경우 갱신거절이 가능 합니다.

다만, '주택임대차보호법’ 제6조의3제6항에 따라 임대인이 실제거주의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고, 임차인이 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 하며,

또한, 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 처분하는 등 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 손해배상 책임은 없으나, 민법 제750조의 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.

질의 3,4 관련 실거주를 이유로 한 주택매매 등의 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야합니다.

따라서, 주택매매를 통해 집주인이 바뀌고 기존 임차인이 새로운 집주인(매수자)에게 최초로 계약갱신을 요구를 하고 새로운 집주인(매수자)이 실거주를 희망한다면, 새로운 집주인(매수자)은 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

다만, 임차인이 실거주 사유가 없는 기존 집주인(매도자)에게 이미 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 새로운 집주인(매수자)은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다.

정부는 앞으로 임대인과 임차인의 균형잡힌 권리관계를 조성하고, 투명한 임대차 시장의 조성을 위해 노력할 것이며, 향후에도 임대차 시장에 대한 지속적인 모니터링을 통해 필요시 추가적인 개선방안에 대해서도 검토하도록 하겠습니다.

다시 한 번 국토교통 행정에 관심을 보여주신 점에 대하여 감사드리며, 더 궁금한 사항이 있으시면 우리 부 주택정책과(044-201-4175, 서OO 주무관) 으로 문의하여 주시면 성심 성의껏 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.

• 담당부서국토교통부 주택토지실 주택정책관 주택정책과
• 관련법령
  • 주택임대차보호법 / 제6조(계약의 갱신)