부동산(농지) 투자 이젠 끝난 것 아닌가요? ㅡ 그럼 지금 사야 하나, 팔아야 하나

 

부동산(농지) 투자 이젠 끝난 것 아닌가요? ㅡ 그럼 지금 사야 하나, 팔아야 하나

 

부동산시장의 전망이나 미래 투자에 대하여는

앞으로 글을 쓰지 않겠다고 다집을 했건만

작금의 상황을 지켜보면서

또 지금도 투자해야 한다는 뉴스 등을 접하면서

이건 아니다 싶어서 내 생각을 적어 보고자 한다.

마음에 담지 말고 저렇게 보는 사람도 있구나 하고

가법게 읽어 주거나 아예 무시해 버려도 좋다.

 

부동산 시장이 요동을 치면서 가격이 폭등하니

지난 정부에서는 요란하게 억제 대책이라고 발표를 수십 차례나 했다.

그리고 신도시를 조성하여 공급을 늘리겠다고 하였다.

또한 투기억제를 위해서 농지법을 강화하여 개정되었다.

농지의 취득이 어렵게 되었다.

농지에 대한 일제 조사를 강화해서 조치하겠다 하였고

실제로 농사짓지 않는 농지에 대하여 처분명령 통보를 받았다는 사람들이 많이 있다.

 

지난해부터 농촌에서 농사짓는 사람들은 물론이고

농지를 소유하고 있는 사람들이라면

지금 농사를 어떻게 지어야 하는지

농지 관리는 어떻게 해야 하는지

팔아야 하나?

사야 하나?

대 혼돈 속에 갈피를 못 잡고

살 사람도 팔 사람도 갈팡질팡하고 있다.

 

이젠 부동산 투자는 끝난 것 아닌가요?

지금은 팔아야 하나요?

지금 사도 괜찮은가요?

요즈음 흔히 자주 듣는 질문들이다.

정답은 없다.

각각의 사정에 따라서 다 다르기 때문이다.

나의 답은 이렇다.

향후 5~7년 정도의 침체기를 견딜 수 있다면 그냥 보유하고 가고

그 시기를 버틸 수가 없다면 지금 정리를 할 수 있을 때 정리하는 것이 좋다.

조금 더 지나면 팔고자 해도 팔 수가 없는 날이 올 것이기 때문이다.

부동산 투자를 하는데 시기가 있느냐

그냥 돈이 있으면 사고 없으면 못 사는 것 아니냐

그리고 돈일 필요하면 팔고 필요하지 않으면 가지고 가면 된다

이렇게 말하는 분들도 있습니다.

 

한마디로 정리하자면

농촌에서 농사짓고 있거나 계속해서 농사지을 사람이라면

법이 강화되어 개정이 되든 억제 대책이 나오든 무슨 상관인가?

그냥 지금처럼 농사지으면서 농지소유 관리를 하면서 수익 창출하고 생활하면 된다.

다만, 돈이 쓸 곳이 있으면 팔아서 쓰는 것이고

농지가 더 필요하면 농지를 사서 농사지으면 되고

정부 정책이나 경기변동이나 그 어느 것에도 부화뇌동할 필요가 없다.

이는 농지를 생산에 이용하면서 생활수단으로 삼는 것이기 때문이다.

이는 주택에서도 마찬가지이다.

집 한 채를 가지고 있고 실제 거주를 하려는 목적인 경우에는

너무 부동산 대책이나 경기에 민감하게 대응할 필요는 없다는 것이다.

소위 말하는 실수요자들이야 필요에 의하여 사고파는 것이기 때문이다.

 

농지를 투자의 대상으로 보고 하는 사람들은

농지법에 맞게 농사를 지을 수 있다면 그냥 사면 되고

농사를 지을 수 없다면

농지법에서 위배되지 않는 범위 내에서 보유 관리 대비가 가능하다면 사고

보유 관리가 안 되거나 투자가치가 별로라면 굳이 구입할 필요는 없다.

지금은 농지뿐만 아니라 어느 부동산도 과거처럼 사 놓으면 오르는 시대는 아니다.

물론 부동산 등 자산은 대체적으로 우상향을 하고 있기는 하다.

그러나 점점 좋은 놈은 더 좋게 되고

나쁜 놈은 더 쳐져 버리는 양극화의 시대이기에

무조건 아무 때나 아무것이나 사서는 안 된다는 것이다.

따라서 투자로 접근을 하는 경우에는

실수요자와는 달리 보다 더 미래가치를 보고 투자를 할 수밖에는 없고

또 부동산 경기나 개별 가치에도 무게를 두어야만 하는 이유가 된다.

 

부동산 투자 재테크 자체가 그렇듯이

내가 필요하면 사고

필요 없으면 사지 않는 것이며

내가 돈 쓸 곳이 있으면 팔고

돈 쓸 일이 없으면 가지고 있으면 되는 것이다.

부동산 정책이나 법이나 제도의 변경

또는 부동산 경기 변동에 민감하게 반응하며

공연히 부화뇌동할 필요는 없다.

실수요자는 더군다나 필요에 의하여 사고팔면 되는 것이고

투자자라면 조금은 경기변동 등에 따라서 조절하면서 하면 되는 것이다.

실수요자와 투자자의 취득과 처분에서는 방법이 다르다는 것이다.

 

부자들이나 투자자들은 오히려 이런 변동성 장세를 즐긴다.

정책이나 제도가 변경되거나 할 때가 투자의 기회가 되기 때문이다.

그 상황에 따라서 처분을 하기도 하고

또는 새로운 투자를 하기도 한다는 것이다.

다만 이러한 투자는 준비가 되고 잘 아는 사람들의 놀이터가 된다는 것이다.

잘 알지도 못하면서 그들을 따라 하려고 한다면

뒤늦게 그들의 먹이가 되는 경우가 많이 있다.

최근 상승 마감 장에서 2030 영끌들이

전문투자자들이 짧게는 2~3년 전 길게는 7~10여 년 전에 사 놓고

두세 배가 오른 집이며 상가면 땅이면 사 준 것에서도 알 수가 있다.

상승의 마지막 불장에서 뛰어들어 몇 달 내지 몇 년 사이에

희열을 느낄 만큼의 짜릿함을 온몸으로 느꼈을 것이다.

그러나 언제까지나 그럴 줄만 알았던 시장이

이제 정체기를 지나서 서서히 침몰의 길로 접어들고 있는 이때

아마도 잠 못 드는 밤이 이어질 것이나 지금은 시작도 안 했다.

이제 본격적인 하락기를 거쳐 길고 긴 침체기를 지내야 한다.

아마 죽음과도 같은 고통의 쓰디쓴 인내의 시간이 될 것이다.

 

끝으로 내가 보는 부동산시장은

지금 현재는 과거 90년대 초와 비슷하다

80년대 말의 광란의 폭등기가 몇 년 전과 같고

그에 따른 200만 호 건설 등 공급대책 등이 지금과 같다.

그럼 그때 부동산 시장은 90년대 초 1기 신도시가 분양되면서

90년대 거의 전 기간을 침체의 바닥에서 헤매고 있었다.

 

그럼 지금은 어떨까?

그때는 그래도 주택보급률도 낮고 베이비붐세대들의 내 집 마련 열망이 강했는데

지금은 주택보급률도 높고 내 집을 가져야 하는 갈망의 수요층이 없다

물론 새집 좋은 시설의 새집에 대한 수요는 있을 것이나

전체적인 부동산 시장이 광란을 일으키기에는 역부족일 것이라는 것이다.

그럼 토지시장으로 가보자

역시나 그 시절에는 신도시도 그렇지만

사업장 등 산업시설 부지도 무척이나 열악했다.

이제는 현대화된 산업단지들이 조금 외곽이면 비어가는 실정이다.

결국 토지시장에 대한 수요도 많지는 않을 것이며

도시 주변의 접근성이 좋은 토지에 대한 수요는 계속되겠지만

대규모 공단 등이 아니라면 외곽의 토지를 개발하여 사용하는 데는 한계가 있을 것이다.

그런데다 주택시장이 어려워지면

동종인 토지시장 또한 같이 죽을 쑤는 것이 그동안의 경험칙이다.

그렇다면 지금은 잠시 멈추고 기다리는 것도 투자라고 본다.

 

나라면

아니 요즈음 투자 문의하는 분들에게도

난 지금은 레버리지를 견딜 수 있을 만큼 줄이는 처분을 하고

그리고 새로운 투자자들은 조금은 기다렸다가 투자를 하라고 권한다.

오해가 있을까 다시 한번 강조하지만

실수요자로서 이용하고 활용하고 하는 사람은 사야 한다.

지금 이사 가야 하는데 비싸고 싸고 그걸 따질 때가 아니지 않은가

실수요자가 아닌 투자자라면 또는 여유 있는 사람이라면

그렇다면 이왕이면 상승 꼭대기에 올라타서 낭떠러지로 굴러떨어지지 말고

조금 기다렸다가 조정이 끝난 후에 그때 사라는 것이다.

또 그럴 무렵이면 그러러한 때에는 좋은 물건들이 맣이 나오기도 한다.

값이 싸서 좋은 것이 아니고

활용도가 많은 누구나 탐낼만한 그런 좋은 물건들 말이다.

 

여러분의 성공 투자를 기원합니다.

 

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

 

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